駐車場経営

コインパーキングに必要な初期投資と期待できる利回りの実例解説

私はいま、収入の一部をコインパーキング(時間貸し駐車場)から得ています。14台の駐車場で、月額平均は45万円ほどの定期収入になっています。

さらに近隣の店舗へ駐車場のサービス券を販売したりすることで、収入が多い月は50万円ほどになります。

このようにコインパーキングが稼働すれば投資対効果は思った以上に高くなりますが、最初に駐車場経営をはじめたときは、もちろん苦労しました。

その理由としては月極駐車場は毎月必ず収入が定額で入ってきますが、コインパーキングは認知度が広がるまでは収入が低いからです。このように駐車場をコインパーキングにする際にはしっかりとマーケティング調査を行い、予算に余裕をもって始めるとよいでしょう。

そこで、ここでは、コインパーキングに必要な初期投資と、その利回りについて解説していきます。

なお、実際に月極駐車場をコインパーキングにする上でのマーケティング調査、そして、そこから投資利回り(売上)を改善する方法については『私が経営している駐車場の投資利回り(売上)を約2倍にした方法』で解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

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私が経営している駐車場の投資利回り(売上)を約2倍にした方法

「駐車場の投資利回り(売上)を上げて、さらに2つ、3つと駐車場経営を増やしていきたい。」

きっとあなたも、このようなことを考えたことがあると思います。

そこで、ここでは、月極駐車場をコインパーキングにして、売上を大きく増加させた事例をケーススタディとしてご紹介したいと思います。私は2014年よりコインパーキングをはじめ、2018年10月現在で約4年半の間、駐車場経営をしており、駐車場は現在3つ所有するまで、なることができました。

実例を、数字や根拠とともに解説していきますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

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駐車場経営のための税金の一覧まとめと賢い攻略方法

「駐車場を経営するうえで、どんな税金を払う必要があるのだろうか…」「自宅の空いた場所を駐車場で貸すと税金はかかるの?」

税金がかかるとしても、どんな税金がかかるのか理解するのが難しそうだと思われる方もいるのではないでしょうか。

昔から不動産を持ったら一度は駐車場にすることを考えるといわれているほど、駐車場は手軽に始められます。一方で収入が入った際にかかる税金のことが分からないため、どうすればいいかわからないということがあります。

私はいま3つの駐車場を運営しています。実家の土地の一部を個人に貸す駐車場、ビルの月極駐車場、そしてコインパーキングで合わせて60台ほどです。それぞれの収入に対して税金の徴収方法がちがうため、最初は理解するまでに時間がかかりました。

簡単にいうと、駐車場として貸すことで収入が得られます。その収入で得た利益の中から税金を払います。また不動産を持つことや貸付事業を行うことでも税金がかかります。

このように駐車場経営をするうえでは、様々な税金を払う必要がありますが、実はやり方によっては税金がかからない場合もあります。一つ一つの税金について解説していきますので、駐車場経営における税金についてしっかり理解してください。

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駐車場経営で収入を最大化するための知識と方法まとめ

このページに来られたあなたは、次のような想像をしたことがあると思います。

  • 駐車場経営で収入が得られたら…。
  • 駐車場で修繕のことも気にせずに、楽しく安心して生活ができたら…。

確かに、空き地や遊休地は駐車場にすることで、十分な収入を得られる可能性があります。また、既に駐車場を経営していて今の収入をさらに増やしたい、土地を売りたくない、など様々な理由があると思います。

理由がなんであれ、駐車場経営というと、みなさんは、ある程度賃料相場があって、計算に見合いさえすれば、簡単に収入にすることができると考えているかもしれません。実際、大雑把な相場を出している素人さんも存在します。

しかし、駐車場の賃料相場はありそうで「ない」というのが現実です。なぜなら、それらは駐車場タイプの選択や、駐車場利用者との契約条件の選択、他、外部条件などで、大きく変わるからです。

私は10年前、不動産の投資銀行に勤めておりました。そこでは全国で何百件という不動産を管理する投資運用部に所属しており、日々、様々な不動産に関する市場調査や運用を行っていました。

その仕事のなかでは、全国の駐車場もたくさん運用を行っておりました。

今では3つの駐車場を運営していますが、これまでの多くの経験を活かして運用をすることで、聞いたらびっくりする方もいるぐらいの収入を得ることができます。ただし、駐車場経営の基本を知ることで、誰でも収入を増やすコツをつかむことができます。

そこで、ここでは、その基本であり、同時にもっとも重要な、駐車場経営における収入アップのための知識と方法を解説します。

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駐車場経営を始める前に把握しておくべき経費の一覧と目安まとめ

駐車場経営をはじめるうえでどのような経費がかかるのだろうか…?

そう思われて初期費用や経費を下げるための方法を調べている方も多いと思います。いまでは駐車場会社はたくさんありますし、一括見積サイトもたくさんあります。しかし、結局、どのサイトも「応相談」という記載がたくさんあって、どれぐらいの額になるのかわかりません。

また、見積もりを取るときに、もっとも気を付けたいことは、借上げ賃料が一番高い駐車場会社を選ぶことではありません。なぜならば、借上げ賃料が一番高い駐車場会社が見つかったとしても、その代わりに初期費用や諸経費が高いこともあり、一概に賃料が高ければよいというわけではないからです。

つまるところ、駐車場経営の利益を最大化するためには、契約後の「駐車場を始めるときにかかる経費の交渉が何よりも重要なのです。そして、交渉の時には、どのような経費がかかるのかを明確に把握していなければ、その土台にすら乗れないのです。

結論から言うと、駐車場経営で把握しておくべき費用は、大きく3つに分かれます。

  • 初期費用
  • 運営費用
  • 撤収費用

これらをぜひ、しっかりと抑えておいてください。特に、土地オーナーと駐車場会社のどちらが、その費用を負担するのが一般的なのかという点にご注目頂ければと思います。

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駐車場経営に失敗しないために前もって知っておくべき11のトラブルの種

駐車場経営は失敗することがほとんどないと信じられています。

そのため、不動産を所有するなかで、まずは月極駐車場やコインパーキングにすることを考える方が多いのではないでしょうか。

実は駐車場経営のトラブルは少なくありません。

ただし、その大半は表沙汰になることはありません。なぜなら、駐車場経営のほぼすベのトラブルの原因は、駐車場会社との契約内容にあるものだからです。

そして契約条件について、熟知していなかったために、採算が合わなくなり失敗します。そこで、ここでは、そうしたトラブルからの駐車場経営の失敗を防ぐために、必ず知っておいてほしいことをすべて解説します。

なお、駐車場の経営をはじめるにあたり、最初に選択すべきことの一つに、

  • 駐車場を自分で運用するか(販売方式)
  • 駐車場会社に運営を任せるか(借り上げ方式)

というものがありますが、ここでは、ほとんどの方が選択される「駐車場会社に運営を任せる場合(借上げ方式)」において、失敗のない契約のために必ず知っておくべき点をこれから説明します。

私も駐車場を経営するなかで、多くの失敗に学んできましたので、ぜひ参考にして下さい。なお、見積り依頼の出し方や、販売方式、借り上げ方式の違いなどは、『駐車場経営で成功するために必ず抑えておくべきノウハウまとめ』をご覧ください。

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駐車場経営で成功するために必ず抑えておくべきノウハウまとめ

私は、現在3社の駐車場会社と契約して駐車場経営をしています。その経験から言えることは、駐車場経営は、たとえば駅から近ければ賃料が高いとか、満車になる、というような単純なものではないということです。

駐車場は、まず、

  • どんな立地にあるか
  • どの道路に面しているか
  • どんな周辺施設があるか

という「立地条件」によって成否が分かれます。そして、立地条件に加えて、

  • どの駐車場会社と共に運営するか
  • どのような契約形式で運営するか

によっても収入が大きく変わります。

駐車場経営をうまく行うためのノウハウは、つまるところ、最初にどれだけこうしたことを下調べしているか、そして、その中でもっとも良い契約条件を掴み取るために駐車場会社選びをどれだけ綿密に行うか、ということに集約されます。

私自身、最初は業界の先輩からノウハウを教わり、最初の契約時に駐車場会社と念入りに打ち合わせを行った上で契約をしました。それがなければ、今のようにうまく経営できていなかったでしょう。

そこで、この経験から、駐車場経営のノウハウをお伝えしていきます。

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