はじめての土地活用の前に絶対に知っておくべきノウハウまとめ

土地活用といえば、アパート、マンション、駐車場だけでなく、ビル、店舗、倉庫まで様々な手法があります。代表的な土地の活用方法から最新事例まで、土地活用をいちから始めるうえで大切な手順やノウハウをまとめて紹介していきます。

そこで、土地活用は「アパート経営だけではない」と思っているからこそ、様々な土地活用を比較したいと情報を探していらっしゃるのではないでしょうか。

たとえば、

  • 自分の土地に適した土地活用はないか
  • もっと投資利回りの高い土地活用はないか
  • 成功している土地活用のモデルはないか

と考えて、情報を探していらっしゃるのだと思います。

かく言う、わたしも土地活用の方法について探している一人でした。

わたしは地主の三代目です。20年前に祖父より引き継いだ資産の多くを、父の代で相続争いや賃貸経営の失敗によって失いました。中には業者に騙されて、収益の低いアパートを建てたために、資金が尽きそうになったこともありました。

だからこそ、私がオーナーの立場として、土地活用を考えるときは「儲けること=続けていくこと」を前提とすることが大切だと思います。根幹は、「まずは業者探し」をするのではなく、種類別の立地条件を参考にして、「誰が土地や建物を利用するのかというターゲット」を想定することです。

土地活用の際にプロが行う10の土地の比較ポイントまとめ

ここでは、はじめて土地活用をするうえで絶対におさえておきたいノウハウをまとめています。それでは見ていきましょう。

執筆者
横山篤司

横山篤司

不動産オーナー経営学院代表理事兼学長。 宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。 創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。父の代で相続争い、不動産売却が続き、10年前より残された数名の従業員と共に築40年を超えたビルや空き家の再生に取り組む。ニューヨーク留学帰国後、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産経営を学び、家業再生に活かしたことで本社建替え、借金も数年で完済することに成功。現在は東京・名古屋でビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。

1. 土地活用とは?

土地活用とは、「使っていない土地や収益性の低い利用地を、より効率的に活用すること」です。具体的には空き家や更地などの未利用地や、駐車場や物置などの収益性が低い利用地が「土地活用の対象」となります。

代表的な土地活用はアパートやマンションなどの集合住宅ですが、住宅地としての利用が見込めない土地は、事務所、店舗、工場、病院、ホテルなど、様々な「事業性の高い土地活用」もあります。

結論から言えば、駅から離れている、交通量が多い地域では、集合住宅を建てることは得策ではありません。しかし、マンション建設の営業マンはマンションを建てることを提案します。ビル建設の営業マンはビルを建てることを提案します。つまり、条件を満たせば建物を建てることは可能ですが、「儲かるかどうか」はオーナーの判断と責任です。

まずはその土地の立地条件や周辺環境に応じて、どんな活用方法がよいのかを検討することから考えていきましょう。

ここでは土地活用の基礎知識について、順番に解説していきます。

参考:果たして農地の真ん中にアパートを建てるのはよいだろうか?

1.1. 不動産の用途(ようと)を調べる

不動産の用途とは、その不動産を誰が使うのかという使い道のことです。

不動産を利用する際は、用途地域(ようとちいき)といって、土地をどのように使ってよいかということに対して、日本では制限が設けられています。これは都市計画法に基づく制度です。

ですから建物を建てる際は、対象となる敷地が「建築できる建物の用途等を定めた地域」であるかを最初に調べる必要があります。

1.2. 三つの用途(住居系、商業系、工業系)

建物の用途は主に住居系、商業系、工業系の3つに分かれます。

アパートやマンションなどの集合住宅は住居系のひとつです。誰が使うのかと言いますと、「人」です。

その他にどんな用途が考えられるかと言いますと、たとえば事務所や店舗などの商業系です。誰が使うのかと言いますと、「企業」です。

難易度が多少上がる用途で言いますと、事業用倉庫や太陽光発電などの工業系です。誰が使うのかと言いますと、「物」です。

用途 利用者 土地活用例
住居系 アパート、マンション、戸建など
商業系 企業 事務所、店舗、駐車場など
工業系 物流倉庫、物販店舗、工場など

ここでピンときたかたもいらっしゃると思います。そう、誰がその土地を使うのかという視点から、行政(市長や県知事)がその地域の地区計画や防災計画を立てているのです。たとえば道が狭いと火事の際に消防車が入れないから、住宅地では建築制限を設けているというのが、その例の一つです。

まずはあなたの知り合いの不動産会社に対して、「この土地の都市計画は何ですか?」と聞いてみましょう。

参考:地域における住居の環境の保護または業務の利便の増進を図るために、市街地の類型に応じて建築を規制するべく指定する地域。13種類あり、種類ごとに建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制が定められている。

1.3. 収益性とは?

収益性とは、土地や建物を人に貸して収入を得る賃貸業において、どれだけ効率的に収益が得られているかという指標の一つです。

一般的に、投資したお金に対して何年で回収できるのかという期間(投下資本回収)を利回りで表します。

⇒利回りの計算方法について(後日記載)

住宅系と比べると、事務所や店舗などの商業系の方が利回りは高いが、運営リスクや経営難易度が高くなります。また物流倉庫や工場などの工業系は、収益性が高いものの、素人では事業の誘致が難しいと言われています。つまり、住宅系は低リスク低リターン、商業系や工業系は高リスク高リターンということです。

このように、土地活用では収益性とリスクを考えて、自分の土地と経営方針に合った運用方法をあらかじめ調べておきましょう。

1.4. 土地活用は30種類以上

土地活用は主な用途だけでも30種類以上あると言われています。

たとえば、

  • 住居系=アパート、マンション、戸建て、賃貸併用住宅など
  • 商業系=事務所、店舗、駐車場、診療所、病院、保育園、介護施設など
  • 工業系=物流倉庫、物販店舗、工場、発電所など

が主な用途です。

そのほか、構造物や付属施設として、看板やアンテナ、ガレージ、コインランドリーなどがあります。

つまり不動産の土地活用とは、「どんな投資を行い、どう人に貸して収入を得るかという賃貸業を行うこと」から考えていくとよいでしょう。

2. 賃貸業とは?

不動産オーナーが土地や建物を人に貸して収入を得ることを「賃貸業」と言います。

具体的には地域の入居者やテナントの需要(ニーズ)に適した土地活用を行うことで、

  • 安定した収益
  • 有効な税務対策
  • 効率的な資産分配

を不動産オーナーとして見込むことができます。

まずは土地や建物を人に貸す上でどのような条件があるかについて解説します。これは不動産の賃貸ビジネスの仕組みとなりますからしっかり抑えておきましょう。

2.1. 賃貸経営の難易度

賃貸業は、用途によって「経営の難易度」が異なります。

まずはじめて賃貸業をはじめるならば、戸建てや借家などの「戸建て」や、アパートやマンションなどの「集合住宅」をお勧めします。入居者が「個人」であり、物件の賃貸管理をする上では、お金の流れがわかりやすいことや、賃貸経営のノウハウも容易に得ることができます。

次に、ビルなどの「事務所」をお勧めします。入居者が「法人」のため、賃貸管理を行う上ではトラブルなどのリスクが少ないことや、一度入居すれば比較的長期間に渡り賃料を得ることができます。

そして最も難易度が高いのが飲食店や物販店などの「店舗」や「倉庫」です。トラブルや滞納なども多く、賃貸管理をする上ではリスクが高くなりますが、賃料売上が高いのが魅力です。ただし、これらの用途を提案する仲介会社や、入居者を管理する専門の管理会社が少ないため、なかなか賃貸業が実現しないのも理由のひとつです。

2.2. 初期投資

土地活用をするうえで、はじめに初期投資がかかります。主に初期投資がかかるものとしては、

  • 土地取得費(仲介料)
  • 土地造成費
  • 建築費
  • 設備費
  • 施工管理費
  • 法務関係費(登記料)
  • その他コンサルティング費

などです。

専門的な話ではありますが、初期投資がかからない、初期投資の少ない土地活用方法があります。上記の初期投資の費用を折半する際には、開発会社やテナントとの交渉によって決めることができます。

たとえば初期投資がかからない事例として参考事例を共有しておきます。私たちがよく提案する土地活用では、入居者から建築協力金を預かって建築費用に充当する、保証金償却や敷引きスライド式を活用して初期費用を補填する方法があります。

⇒初期投資0円、15年間、建貸しで安定した収益を得る方法(後日記載)

⇒初期投資0円、建設協力金を活用した事業用不動産の土地活用(後日記載)

2.3. 4つの契約パターン

賃貸業を営む上で、不動産オーナーは入居者とどのような契約関係を結ぶかが重要となります。

主に4つの契約パターンがあります。

  1. 借地(しゃくち)  - 土地をそのまま貸す
  2. 借家(しゃっか)  - オーナーが建物を建てて、複数の入居者に部屋を貸す
  3. 建て貸し(たてがし)- 入居者の希望に沿ってオーナーが建物を建てる(借家)
  4. 借上げ(かりあげ) - オーナーが建物を建てて、すべての部屋を1人(1社)の入居者に貸す(借家)

ここで伝えておきたい大切なことは、土地や建物の利用者(入居者)と、何年間、どのような契約条件で、賃貸借契約を結ぶかというビジネスモデルをしっかり組み立てておくことです。

2.4. 投資回収期間

土地活用をするうえで、投資したお金が何年で返ってくるのかが重要です。

一般的な土地活用の利回りの目安として、

  • 戸建(一棟、借家)      8年(建築利回り10~13%)
  • 集合住宅(木造アパート)  10年(建築利回り10%)
  • 集合住宅(鉄筋マンション) 12年(建築利回り8%)
  • 事務所ビル(鉄筋、鉄骨ビル)12年(建築利回り8%~10%)
  • 店舗、物販(鉄骨、軽量鉄骨) 8年(建築利回り10~13%)
  • 駐車場 5年(建築利回り20%)

土地取得費を除く。賃料収入÷投資総額を建築利回りで表したもの。

この数値はあくまで、リーマンショック後からの10年程度の体感値です。この数値を上回る収益率を目指していかないと、10年先の賃貸業を考えるうえでは厳しいと言えるでしょう。

3. まとめ

みなさんに伝えたいことは、どんな土地も二つとない、唯一無二の土地だからこそ、土地活用の方法をしっかり調べていただきたいのです。

  • 自分の土地に適した土地活用はないか
  • もっと投資利回りの高い土地活用はないか
  • 成功している土地活用のモデルはないか

こういった全国の不動産オーナーの悩みに対して、これまでに大小さまざまな土地活用の成功パターンを研究してきました。そして、多くのみなさんの成果に繋げることができました。

わたしが実際に、10年前にある不動産会社からアパートやマンションの建替え提案を受けた時はとても疑問を持ちました。なぜならば、わたしが所有していた土地が郊外のはずれにあったからです。アパートやマンションを建てるに相応しい立地条件はあるとは思いますが、私は検討の結果、事業用不動産として自動車販売店に土地ごと貸しました。

その結果、10年経った今でも安定した収入が入り続けています。アパートにしたら、今頃空室だらけだったでしょう。

みなさんが、よりより土地活用で成功できるように今後とも情報を共有していきます。

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