はじめての土地活用の前に絶対に知っておくべきノウハウまとめ

みなさんは、土地活用は「アパート経営だけではない」と思っているからこそ、様々な土地活用を比較したいと情報を探しているのではないでしょうか。

たとえば、土地活用ではこのようなことをしっかりと考えていきたいものです。

  • 自分の土地に合う土地活用はないか
  • もっと投資利回りの高い土地活用はないか
  • 成功している土地活用のモデルはないか

土地活用は、具体的に例を挙げるならば、アパート、マンションだけでなく、ビル、店舗、駐車場、倉庫まで様々な運用手法があります。

今回は代表的な土地の活用方法からメリットやデメリット、最新事例までまとめて紹介していきます。

また土地活用のプロは、どんな立地を評価しどんなポイントを比較しているのかについて、私の経験をもとに解説します。

最後までご覧いただき、収益の高い土地活用を目指してください。

執筆者
横山篤司

横山篤司

一般社団法人不動産オーナー経営学院の代表理事/学長。宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。 これまで日本で10,000人以上のオーナーと話し、事例や成功体験を研究。創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学び、家業再生に活かしたことで事業再生、借金を数年で完済することに成功。現在はビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。 中小企業庁主催「事業承継セミナー2017」モデル企業登壇/不動産オーナー後継者の会/JFMA「不動産MBA」研究員/週刊ビル経営「建替え経営学」連載/全国賃貸住宅新聞/住宅新報/月刊不動産流通(宅建協会)ほか。

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目次

1.土地活用とは?

土地活用とは、「使っていない土地や収益性の低い利用地を、より効率的に活用すること」です。具体的には空き家や更地などの未利用地や、駐車場や物置などの収益性が低い利用地が「土地活用の対象」となります。

土地活用をするうえでのオーナーが最初に考えるべきことは、

  • 税金
  • 維持費用
  • 空室

の3つが挙げられます。

これは三代目地主である私自身が体験したからこそ分かったことですが、昔から所有している土地があるのですぐに収益を得たい!と思っても、まず「土地をどうやって貸せばよいのか」、「誰に相談すればよいのか」、「何からはじめればよいのか」が分からないというのが最初の悩みでした。

そこで、まずは土地活用をはじめるうえで、これらの悩みに対してどのように考えていくべきかを分かりやすく解説していきます。

1.1.税金の悩み

空き地をそのままにしておくことの悩みとして、「税金」が挙げられます。不動産の所有者には、毎年、固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。また不動産を相続する際には、相続税や譲渡税といった税金もかかります。

実際に、私の場合は田舎に土地があったので、何も利用していない土地にも税金がかかっていました。父は「どうすることもできない」と諦めていましたが、私は将来、この土地をどうすればよいのかを真剣に考えるようになりました。

1.2.維持費用の悩み

空き地のままであれば費用がかからないのかといえば、そうではありません。

土地や建物を維持していく上での維持費用がかかります。また何年かに一度は建物の修繕費用がかかります。

たとえば、定期的に清掃(除草等)を行ったり、不法投棄などを監視するために警備もしなければなりません。

また建物があると、その建物が老朽化したり、崩れたりする危険性があるので、近隣からクレームがくることもあります。

このように維持修繕を考えずに不動産を持っていると、後々トラブルやお金がなくなってしまうこともあるのです。

1.3.空室の悩み

また、今後は不動産を人に貸すのが難しいという悩みもあります。

2020年には日本の空き家が1000万戸を超え、7戸に1戸が空き家という時代が来ると予想されています。また、野村総合研究所が発表した資料では、日本の空き家の戸数は2033年に2147万戸となり、15年後には3戸に1戸が空き家となる時代が到来すると予測されています。

このように人口の減少や地域の経済が衰退することによって、住居用としての需要自体が少なくなり、不動産を人に貸すのが難しいという空室問題があります。

実際には、空き地のままであると収益が入らないからもったいないというだけでなく、土地を所有することで、これらの対応を迫られることになります。

2.土地活用の選び方とは?

土地活用では、様々な種類がありますので、まずは選び方について解説をします。

さて、代表的な土地活用はアパートやマンション等の「住宅用」ですが、住宅用としての利用が見込めない土地は、事務所、店舗、工場、病院、ホテル等の「事業用」もあります。

また、建物を建てずに土地だけを貸すことで、収入は少ないが安定した収益が見込める「借地」もあります。

  土地又は建物を貸す  土地だけを貸す 
  住宅用 事業用 駐車場 借地
安定性
収益性 ×
建築費
節税効果 × ×

一般的な土地活用の利回りの目安として、

  • 戸建(一棟、借家)      8年(建築利回り10~13%)
  • 集合住宅(木造アパート)  10年(建築利回り10%)
  • 集合住宅(鉄筋マンション) 12年(建築利回り8%)
  • 事務所ビル(鉄筋、鉄骨ビル)12年(建築利回り8%~10%)
  • 店舗、物販(鉄骨、軽量鉄骨) 8年(建築利回り10~13%)
  • 駐車場(舗装した場合)     3年(建築利回り30%)

土地取得費は除く。収入(収益性)÷建築費=建築利回りで表したもの。

2.1.安定性を考える

安定性とは、毎年安定した収入が入ってくるかどうかという指標です。

アパートやマンションなどの住宅用は、定期的に入居者が入れ替わったり、築古になると空室期間が長引くことで、収入が不安定となります。

そこでサブリースという入退去期間や空室期間のあいだの家賃を保証してくれるサービスを使うという選択肢もありますが、収益性が低くなるというデメリットがあります。

事務所や店舗などの事業用は、安定性が低く、賃貸経営の難易度が高くなります。

たとえば、景気や不景気の波によって、家賃や空室率が左右されます。また賃貸募集の際の条件設定も地域によって大きく異なるため、難易度が高いのが特徴です。

収益を大きく狙っていくならば事業用、安定性を重視するならば住宅用や借地がおすすめです。

2.2.収益性を考える

収益性とは、家賃収入が多く得られるかどうかという指標です。

アパートやマンションなどの住宅用は、駅からの距離、立地環境、家賃相場によって、ある程度は誰でも収益性を想定して事業をはじめることができますのでおすすめです。

ただし、全国で住宅用が飽和状態にありますので、賃貸需要が見込めない地域に限っては収益性が見込めない土地も増えていることを念頭に置きましょう。

事務所や店舗などの事業用は、収益性が必ずしも高いというわけではなく、実は、立地環境や土地の形状などによって異なります。

たとえば、店舗では裏手よりも表通り沿いの方が家賃が高い場合があります。当然ですが、借り手(入居者)は、貸し手(オーナー)から土地や建物を借りて商売をします。そこで、オーナーとしては、入居者の売上を想定していくことで、家賃が高くても借りてくれる人を見つけることができます。

収益性を狙っていくならば事業用、ただし立地環境や土地の形状に適した活用方法を選ぶ力が必要となります。

2.3.建築費を考える

建築費とは、土地を造成したり建物を作る時に必要となる費用です。

当然ではありますが、建物を建てれば建築費がかかります。

そして建物を入居者に貸すことで家賃収入が得られるので、建築費を数十年かけて返済していくというのが不動産の賃貸ビジネスです。

たとえば、5階建ての高い建物を建てれば、その分、入居者からの収入も増えるので建築費は高くなります。反対に2階建ての低い建物を建てれば、建築費は少ないが収入も少なくなります。

一般的に、規模の大きい、階層の高い建物を建てれば建築費が高くなります。

2.4.節税効果を考える

節税効果とは、税金を支払う額が下がることを指します。

不動産を運用することで見込める節税効果としては、3つを抑えておけばよいでしょう。

  1. 所得課税が下がる(所得税、法人税)
  2. 資産課税が下がる(相続税)
  3. 消費課税が下がる(消費税)

この資産税について詳しく知りたい方はこちらのサイトをご覧ください。

不動産の保有・経営において知っておくべき資産税まとめと一覧

3.土地活用のメリット

土地活用を行うことで得られる主な5つのメリットについてご紹介します。

3.1.収益をつくることができる

土地を所有していると一定の維持費用がかかります。

その代表的なものが土地の固定資産税です。

資産を持つことで税金がかかるため、その資産を活用しなければどんどんお金がなくなります。そこで、土地活用を行う上では、A~Cの3つのどれかを選びます。

A 自用として土地や建物を建てる(自己使用)
B 賃貸用として土地を人に貸す(借地)
C 賃貸用として建物を人に貸す(借家)

たとえば、自用では個人の住宅や倉庫などがあたります。個人の居住用であれば、賃貸収益を得るのではなく自己の便益を得ることを目的としており、小規模宅地などの特例や、買い替え時の特例などが適用されます。賃貸用では建物を建てて他者に貸すアパートやマンション、ビルなどがあたります。賃貸用の建物であれば、賃貸収益を得ることを目的としており、土地を貸すことで借地権、建物を貸すことで借家権という権利が生まれます。

1つめは、様々な入居者に土地や建物を貸すことで収益が得られるメリットがあります。

3.2.相続税対策をすることができる

「土地を持つことが資産である」と考えるオーナーは今でも多く、土地を代々守ろうと思う地主もおります。

しかし、更地や遊休地のままでは相続税の減税効果を得ることができません。

そこで土地の上に建物を建てて利用することで固定資産や相続税評価の圧縮、様々な優遇税制が受けられるなどの税金対策をすることができます。

2つめは、土地活用をすることで様々な税金対策をすることができるメリットがあります。

3.3.家族に安定した資産を残すことができる

「家族に安定した資産を残したい」と考える方もおります。

その手段として、賃貸業を行うことで、毎年安定した収入を得ることができます。

例えばアパートやマンションを建てて、その入居者からの賃貸収入を家族に分配することで、家族の生活のために「お金のなる木」ができます。但し、複数の分配者がいるにも関わらず一本の木しかなければ当然争いが起こってしまいます。これが相続トラブルの一番の原因と言われています。

ですから、プロが教える不動産の共有化対策についてはこちらを参考にしてください。

3つめは、毎月安定した収入を得る「お金のなる木」をつくり、家族に安定した生活費と将来の資産を残すメリットがあります。

3.4.賃貸事業に投資して儲けることができる

実家の住宅や、使われなくなった一軒家を貸すことを貸家といいます。

しかし、貸家の賃貸業では収益性が低いため、マンションや商業ビルへと建替えて収益性の高い土地利用を行い、賃貸事業で儲けることができます。収益性は高くなりますが、当然、事業リスクが高まります。

4つめは、貸家に留まらず、マンションやビルを建てて投資を行い、事業用として土地活用を行うことで高い収益を得られるメリットがあります。

3.5.経営リスクやトラブルを未然に回避することができる

資産を維持していくには様々なリスクやトラブルがあります。たとえば本業の経営状況が悪くなったり、経営者の健康状況が悪くなれば、事業を撤退せざるを得ません。そこで、土地活用を行うことで収入を得て、リスクやトラブルを取り除くことができます。

5つめは、経営リスクやトラブルを取り除くことができるメリットがあります。

4.収益化から考えていこう

もし、あなたがまだ土地活用を検討しているならば、収益化することから考えていきましょう。

収益化とは、土地活用を行うことで収益が得られるようにすることです。

私がおすすめする収益化の方法は、

ステージ1 駐車場にする 月額15万円
ステージ2 借地にする(事業用) 月額40万円
ステージ3 借家を建てる(ビルやマンションなど) 月額100万円

というように土地活用をして収入を上げていくことです。

ただし、不動産を収益化する上では、まず不動産ビジネスの収益モデルと不動産の評価方法を理解しましょう。

たとえば、収益の生まれない母屋や倉庫といった不動産にも固定資産税評価は存在します。これらの土地や建物を所有していれば、毎年の固定資産に対して税金がかかります。つまり収益があってもなくても、不動産を所有すれば一定の税金がかかります。もし収益が生まれない不動産を持っていた場合は、毎年の固定資産税を支払うだけ損してしまう不動産になります。

とはいえ、何も考えずに大きなアパートやマンションを作ってしまい、相続税が2倍、3倍になってしまうケースが後を絶ちません。

ここまで読んで下さったかたに、少しだけ私がプロ向けに指導するノウハウをご紹介します。

・建物は小さく、収益は大きい方がよい(相続税評価圧縮)
・建物+駐車場を使うターゲットを絞る方がよい(長期入居者探し)
・なるべくお金を銀行から借りない(テナントからの敷金や建築協力金の活用)

といった方法を駆使することで、効率の悪い土地活用を行う方が一人でも減ることが大切であると教えています。

5.土地活用の進め方とは?

では、実際に土地活用を行ううえでの進め方について説明をします。

もちろん、すぐに業者に相談して対象となる土地の周辺環境や、家賃相場などを調べるという手順でも間違っているとは言いませんが、そのまえに、まずは土地の現状把握や、法律、行政法規などを分かりやすく説明しますので、そこを抑えておくとよいでしょう。

5.1.不動産の用途(ようと)を調べる

不動産の用途とは、対象となる不動産をどうやって使うのか?という使い道のことです。

不動産を利用する際は、用途地域(ようとちいき)といって、土地をどのように使ってよいかということに対して、日本では「制限」が設けられています。

これは都市計画法に基づく制度です。

参考:地域における住居の環境の保護または業務の利便の増進を図るために、市街地の類型に応じて建築を規制するべく指定する地域。13種類あり、種類ごとに建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制が定められている。

ですから、建物を建てる際は、対象となる敷地が「建築できる建物の用途等を定めた地域」であるかを最初に調べていきましょう。

5.2.三つの主な用途から決める(住居、商業、工業)

建物の用途は、主に①住居系、②商業系、③工業系の3つに分かれます。

アパートやマンションなどの集合住宅は、①住居系です。誰が不動産を使うのかと言いますと、「人」です。

土地活用では、王道であり、もっとも多くの人が活用している手段です。

次に、事務所や店舗などは、②商業系です。誰が不動産を使うのかと言いますと、「企業」です。

また、事業用倉庫や太陽光発電などは、③工業系です。誰が使うのかと言いますと、「物」です。駐車場も車を置くので工業系です。

用途 利用者 土地活用例
住居系 アパート、マンション、戸建など
商業系 企業 事務所、店舗、診療所、病院、介護施設など
工業系 物流倉庫、物販店舗、工場、駐車場など

住居系と、商業系や工業系の一番の違いは、人が住むかどうかです。

人に貸す場合は「借家権」という権利が発生します。

5.3.収益性から決める

収益性とは、土地や建物を人に貸して収入を得る賃貸業において、どれだけ効率的に収益が得られているかという指標の一つです。

一般的に、投資したお金に対して何年で回収できるのかという期間(投下資本回収)を利回りで表します。

一般的な土地活用の利回りの目安として、

  • 戸建(一棟、借家)      8年(建築利回り10~13%)
  • 集合住宅(木造アパート)  10年(建築利回り10%)
  • 集合住宅(鉄筋マンション) 12年(建築利回り8%)
  • 事務所ビル(鉄筋、鉄骨ビル)12年(建築利回り8%~10%)
  • 店舗、物販(鉄骨、軽量鉄骨) 8年(建築利回り10~13%)
  • 駐車場 5年(建築利回り20%)

土地取得費を除く。賃料収入÷投資総額を建築利回りで表したもの。

この数値はあくまで、リーマンショック後からの10年程度の体感値です。この数値を上回る収益率を目指していかないと、10年先の賃貸業を考えるうえでは厳しいと言えるでしょう。

<参考:果たして農地の真ん中にアパートを建てるのはよいだろうか?>

とはいえ、アパートやマンションを例にとると、どの場所でも収益性が一定であるという保証はありません。

たとえば、農地のど真ん中にアパートを建てたとしても日本全国で建築費はそこまで変わりませんが、家賃は当然ながら異なります。

ですから、アパートを建てることを否定する建売会社や建築メーカーの営業マンはおりませんが、家賃が得られるかどうかは「オーナー(事業主)の責任」です。

収益性については、立地環境によって異なることを認識しておきましょう。

5.4.土地の形状から決める

土地の形状

土地の形状とは、敷地の形や、高低差、面する道路の幅などを指します。

この土地の形状が不整形であったり狭かったりすると、建物が建たないことがあります。

その場合においても、駐車場や倉庫といった土地活用の方法もあります。

土地の形状を基に、さまざま土地活用の手段があります。

以下は、標準画地を基準として、土地の形状によって不動産の売買評価が変わります。

<土地の鑑定評価の参考>参照:一般社団法人不動産オーナー経営学院

5.5.容積率や建ぺい率を調べる

土地活用では、その地域で定められた行政法規を守る必要があります。

その1つが都市計画です。

そして敷地に対してどのくらいの面積を建築面積に使ってよいのかを定めた建ぺい率や、どのくらい延べ床面積を使ってよいのかを定めた容積率を知っておくとよいでしょう。

  1. 都市計画法:住みやすい街づくりのために、土地の使い方を定める法律です。
  2. 建築基準法:建物の敷地や構造についての基準を定める法律です。
  3. 建ぺい率・容積率:ともに、その土地に建てられる建物の大きさの上限を定めたもので、都市計画法や建築基準法の中で決められています。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(真上から見た面積)の割合です。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合です。

5.6.土地や建物を貸す契約パターン

賃貸業を営む上で、不動産オーナーは入居者とどのような契約関係を結ぶかが重要となります。

主に4つの契約パターンがあります。

  1. 借地(しゃくち)  - 土地をそのまま貸す
  2. 借家(しゃっか)  - オーナーが建物を建てて、複数の入居者に部屋を貸す
  3. 建て貸し(たてがし)- 入居者の希望に沿ってオーナーが建物を建てる(借家)
  4. 借上げ(かりあげ) - オーナーが建物を建てて、すべての部屋を1人(1社)の入居者に貸す(借家)

ここで伝えておきたい大切なことは、土地や建物の利用者(入居者)と、何年間、どのような契約条件で、賃貸借契約を結ぶかというビジネスモデルをしっかり組み立てておくことです。

6.土地の形状を調べる方法

土地が広いから価値があると思っても、現状は草が生えっぱなしであったり、古い建物が建っていたり、山や崖になっていたりなど状況が様々です。

最初に、土地を「整地すること」からはじめますが、土地を整地するためには「お金」がかかります。

たとえば、空き地(遊休地)であれば次の土地活用はすぐにできますが、変形地であったり、狭小地であると、活用方法が限られてしまいます。

また、すでに建物が建っていたり、駐車場として利用されている土地であれば、建物を壊したり、運用を一度止めなければならないので時間がかかります。

そこで、土地を調査する上でこのような順番で調べていくとよいでしょう。

6.1.広さ

1m×1m=1㎡(へいべい)といいます。
まずは土地がどのくらい広さがあるのかを正確に理解しましょう。

調べる上で参考となる資料は以下です。

  • 土地登記簿謄本
  • 固定資産税評価証明書

6.2.形状(形、高低差)

土地は、ひとつひとつ形状が異なります。

高低差があったり、変形地であったりもします。

謄本を調べたうえでは、「土地の面積が広くていいな!」と思っても、実際に見に行くと、崖地のために建物が建たないこともあるのです。ですから土地の形状を自分の目でみておくことが大切なのです。

たとえば、収益が高くても、狭小地や、間口の狭い物件などは、後々の売買の際に売れなくなることもあるので注意しましょう。

調べる上で参考となる資料は以下です。

  • 公図
  • 確定測量図
  • 地積測量図や古地図(法務局)

6.3.向き(日当たり)

土地は、周辺環境によって日当たりが異なります。

目の前に大きな建物が建っていると、住居に最適な南向きの部屋を作ろうと思っていても、実際には日が当たらない部屋になってしまうことがあります。

ですから住居の場合は日当たりを確認しましょう。

日当たりが悪い場合は、商業用や工業用へと、対象を変えた方がよいでしょう。

調べる上で参考となる資料は以下です。

  • GoogleMAP
  • 現地調査

6.4.間口(道路の幅、接道状況、見え方)

間口(まぐち)とは、道路に接している長さを指します。

土地は、実は、間口によって価値が変わります。

たとえば商業地の場合には、遠くからでも見やすい、見通しのよい土地であれば価値が高くなります。実際に、郊外のロードサイドでよく見られるようなドラッグストアやドライブスルーを想像するとわかりやすいですね。

プロ向けに、これは不動産鑑定をする際の基準となる間口の長さです。

⇒土地の形状別の攻略方法についてはこちらを参照ください。

調べる上で参考となる資料は以下です。

  • 確定測量図
  • 地積測量図(法務局)
  • 現地調査

7.建物を調べる方法

次に建物です。

建物はアパートやマンションだけでなく、駐車場、店舗、事務所と、多種多様な用途の建物があります。

結論からいいますと、

建物を持つと管理費用や維持修繕費用がかかります。

規模に応じて固定資産税や相続税がかかります。

※アパートやマンションを建てれば単純に相続税が安くなることはありません。なぜならば土地に加えて建物も相続資産の対象となるために、合算すると税金が上がるからです。ただし、自宅などの用途にすることで相続税評価に対して一定の控除や特例があります。

ですから、土地と同様に、建物も「どんな用途にするか」を考えていきましょう。

とはいえ、建物を建てると「お金」がかかります。

たとえば、

アパートやマンションであれば住居用(人が対象)です。


ビルや店舗であれば商業用(事業が対象)です。


駐車場や倉庫であれば工業用(機械や工作物等が対象)です。

このように建物を誰に対して、どのような用途で、いくらの賃料で、どのくらいの期間を貸すかによって土地活用による収益率が異なります。

そこで、建物を調査する上でこのような順番で調べていくとよいでしょう。

7.1.規模

規模とは、建物の大きさのことです。

建物の規模を表す指標として、延べ床面積(のべゆかめんせき)があります。

延べ床面積とは、建物の各階の床面積を合わせた規模を表します。

規模が大きければ、その分だけ管理や修繕にかかる費用が上がります。

また、規模に応じて建物資産にかかる税金も上がります。

調べる上で参考となる資料は以下です。

  • 建物登記簿謄本
  • 固定資産税評価証明書
  • 建物竣工図

7.2.主要構造

構造とは、どんな構造で建物が建っているかということです。

たとえば、このような建物の構造があげられます。

  • 木造
  • 鉄骨造
  • コンクリート造
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造
  • 重量鉄骨造

これらの構造は下にいけばいくほど建てる際にお金がかかります。

調べる上で参考となる資料は以下です。

  • 竣工図
  • 現地調査

7.3.設備

設備とは、建物を使う上で必要となる設備や構築物を指します。

  • 電気、ガス、水道
  • 給排水、空調
  • 防災、エレベーター、その他

調べる上で参考となる資料は以下です。

  • 竣工図(設備図面)
  • 現地調査

8.土地活用の際にプロが行う10の土地比較ポイント

それでは、土地活用のプロは、どんな立地を評価しどんなポイントを比較しているのか、気になる方は多いのではないでしょうか。

ここでは、私が様々な不動産を見た経験から、土地活用で必要となる土地の値付けと比較方法について解説します。

8.1.土地活用のターゲット

土地活用では、土地の上に何を建てるのかを考えることからはじまります。

まず、どんな人が、いくらで、何年くらい、この土地を使うのかというターゲットが重要となります。図のように、土地活用では、戸建>集合住宅>事務所>店舗といった順に、経営の難易度が異なります。

たとえば、一軒家の借家やマンションの一室のような自宅を貸す感覚で土地活用を始めることもできます。賃貸人から家賃を得たうえで建物管理を行い、利益を残すという賃貸ビジネスです。

しかし、事務所や店舗などのような事業用不動産を営む場合は、契約書や税金などをしっかり考える必要があります。なぜならば、住居に比べ、事務所や店舗ではトラブルや事故が起こった際の被害額が大きいからです。

次に、土地の使い方としては、住居系、商業系、工業系の3つに分かれます。

用途 利用者 土地活用例
住居系 アパート、マンション、戸建など
商業系 企業 事務所、店舗、診療所、保育園など
工業系 駐車場、倉庫、工場など

このように、土地の使い方によって、用途と、利用者に合った土地活用例を参考にするとよいでしょう。これらの知識を抑えておいたうえで、立地の状況、周辺の環境状況、地域の経済状況にあった土地活用を選択していく必要があります。

おさらいしますと、土地活用は、

  • どんな人:契約者
  • 何年くらい:賃貸契約期間
  • いくら:賃料

という3つの基本軸を抑えた上で、土地活用の最適なターゲットを絞り込んむことが重要です。

8.2.土地の広さ

まずは、土地の広さです。

土地の広さの測り方として、1m×1mで1㎡(1平方メートル)です。

3.3㎡で1坪(つぼ)。1坪で「たたみ2畳分」です。

土地活用を行う上では、少なくとも10坪(33㎡)以上、できれば30坪(100㎡)以上の広さが望ましいとされています。

8.3.土地の形状

土地の形状とは、土地の形や高低差のことを指します。土地の形状は、「整形地(せいけいち)」と「不整形地(ふせいけいち)」の2つに分けられます。

土地は正方形に近いことが望ましいとされています。

不整形地の土地の例としては、

  • L字(旗竿地:はたざおち)
  • I字(ウナギの寝床)
  • 三角地、台形地、変形地
  • 傾斜地、崖地

などがあります。

不整形地であると、一般的な整形地と比べて売買価値が低くなります。また税務上の評価も低くなり、不整形地補正率では最大40%評価が下がります。土地活用を行う上では、土地の形状がよいものを選ぶとよいでしょう。あるいは土地を2つ、3つまとめて整形地に近い状態にすることをおすすめします。

<参照:一般社団法人不動産オーナー経営学院>

8.4.正面道路の幅員(ふくいん)

正面道路の幅員とは、道路の幅を指します。

建築基準法では、建築基準法に定める道路の幅が4m以上の道路に2m以上接していない土地には、「住宅を建てることはできない」と定められています。これを接道義務(せつどうぎむ)といいます。

<事例>公道と私道の違いと建築トラブル

ここで注意したいのが、道は道でも、私道(しどう)の場合です。道には、公道と私道の2種類があります。

簡単に説明しますと、道路を管理するのが公共機関の道=公道なのか、私人が作って管理する道=私道の違いがあります。私道は、建築基準法では、そもそも道路ではなく通路という扱いになります。

ですからここは広い道路だから大丈夫だと思って不動産を購入したら、あとで他人の土地の通路だったから土地活用ができなくなったという話もよくあります。

写真:敷地の奥に土地がある場合は建物が建たないことがある

8.5.間口(まぐち)

間口とは、道路と土地の接している長さを指します。

この間口が広ければ、建物を建築した際に目立ちますので、商売に適していると言えます。

土地活用では、間口の広さと、道路からの視認性が、収益性を大きく引き上げる要素のひとつとなります。

8.6.建物の高さと建築条件

建物を建てる際には、建物が何階建てることができるのかを調べておきましょう。

これを調べる上で2つも情報を抑えておきましょう。

  • 容積率(ようせきりつ)―どれぐらいの大きさの建物を建てることができるかという指標。建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のこと。
  • 建ぺい率(けんぺいりつ)―敷地いっぱいに建物を建てることができるかという指標。敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合のこと。

貸し出す面積が大きければ、その分だけ賃料が多く入ることを覚えておきましょう。

8.7.日当たり

日当たりとは、太陽の光が日中どれだけあたるかということを指します。

昔から、「住宅地ならば南東角地」が最高だと言われています。

また、「商業地ならば北西」というのを知っていますでしょうか?これは商売を営む上で、日が長くあたってしまうと野菜などの商品が傷んでしまうと言われているからです。

ただし、日影規制(にちえいきせい)といって、隣に高い建物が建っていた場合には、高さ制限を受けてしまうことがあるので、隣地の土地活用状況もしっかり確認しましょう。

8.8.最寄りの公共交通機関

駅、バスなどの最寄りの公共交通機関を確認しましょう。

また、その駅の乗降客数や、主要都市へのアクセスなどの経路も調べておきましょう。

プロが実際に土地選びをする際には、

  • 公共交通機関への徒歩経路
  • 駅の東西南北の発展状況
  • 主要都市までのアクセス時間

などをチェックします。

たとえば、商店街からA駅に向かって実際に歩いている人の数なども見たりします。そこでは、家賃や相場といった数字よりも、土地活用の利用者である入居者の気持ちになって考える感覚値が大切です。

8.9.周辺環境(集客性や地域性)

その土地の周辺環境を確認しましょう。ひとつは「集客性」です。

  • 人通り
  • 車の交通量
  • 視認性

たとえば、土地の目の前の道路の人通りや車の交通量です。飲食店や物販店では集客が重要なため、人通りが多ければ、その分だけ人の目につき、商売が上手くいきます。逆に住居や事務所の用途では防犯や騒音などが問題となるために、人通りが少ない方が理想とされています。

もうひとつは「地域性」です。

  • 住民の所得
  • 治安
  • 高齢化率

たとえば、地域に住む人の平均所得や治安です。住宅や商業での土地活用を考える際は、その地域に住む人の平均所得や購買意欲が高ければ、その分だけ物が売れ、家賃も高く設定することができます。

8.10.特別な賃貸需要

近くにどんな特別な施設や建物があるかを調べておきましょう。

たとえば、

  • 有名な神社やスタジアム、お城など(観光)
  • 市役所や企業の営業拠点(大型施設)
  • 高速道路の降り口や幹線道路沿い(交通)
  • 学校や塾など(教育機関)

などです。

どれもわたしが実際に土地活用を提案してきた中で、これらの特別な賃貸需要を見込んだ土地活用をしたことで大きく賃料があがったことが挙げられます。

9.土地活用の30種類

土地活用は「人が住むため=居住用」という不動産の使い方だけではありません。

つまり不動産の使い方には、居住用だけではなく、事務所、店舗、駐車場、倉庫など、様々な使い方があります。少なくとも土地活用の手段は30種類以上あり、これらは「事業用不動産(じぎょうようふどうさん)」と言われています。

具体的な土地活用の種類としては大きく3つの用途に分かれ、「人に貸して収入が得られる活用手段」としては30種類ほどでしょう。実際にあなたの土地でこれらの土地活用が可能かどうかは、地域によって制限がありますので確認をしましょう。

ここから土地活用の種類を、以下の3パターンに分けて比較していきます。

  • 土地活用Aパターン:収益性は低いが、収益の予測がしやすい土地活用
  • 土地活用Bパターン:事業要素が強く、収益の予測がしにくい土地活用
  • 土地活用Cパターン:条件次第で収益が大きく変わる土地活用

9.1.アパート・マンション・駐車場・倉庫等の10種類

土地活用Aパターン:収益性は低いが、収益の予測がしやすい土地活用

名称 用途 建築費 節税 分割 安定性 投資回収 収益性
アパート 共同住宅 × 15年〜
マンション 共同住宅 × 15年〜
戸建て賃貸 住宅 10年〜
賃貸併用住宅 共同住宅 × 20年〜
月極駐車場 駐車場 × 1年〜
時間貸し駐車場 駐車場 × 3年〜
立体駐車場 駐車場 × 10年〜
資材置き場 更地 × 1年〜
倉庫 倉庫 × 5年〜
ガレージハウス 倉庫(住居) × 10年〜

駐車場(月極駐車場、時間貸し駐車場)

駐車場には、月極駐車場、時間貸し駐車場、立体駐車場などで運用することがあたります。

駐車場として貸す上では、月極駐車場と時間貸し(コインパーキング)の2つの駐車タイプがあります。

一般的には、「低リスク、低リターン」です。

私がおすすめする土地活用として、全国どこでも、駐車場の運用ができるかどうか確認できますので、まずは賃料査定を打診するとよいでしょう。はじめて土地活用を考えている人には、駐車場会社に3~5年のあいだ土地の運用を任せながら、その後の高い収益化を狙っていきましょう。

共同住宅(賃貸アパート、マンション)

共同住宅には、賃貸アパート、マンション、戸建て賃貸、賃貸併用住宅などで運用をすることがあたります。

一般的には、「中リスク、中リターン」です。

土地活用をはじめるうえでは、王道と言われる賃貸アパートやマンションですが、その理由は景気の動向に左右されにくく収益が予測しやすいことです。ただし、すでに日本では住宅が飽和状態にあるといわれていますので、立地が悪い、人口が減少している等の地域では、私は建築をおすすめしません。

倉庫(コンテナ)

倉庫には、資材置き場、トランクルーム、ガレージハウスなどで運用することがあたります。

倉庫として貸す上では、借地、レンタル、オーナー投資(サブリース)などの契約タイプがあります。

一般的には、「低リスク、低リターン」です。

倉庫運用を行う上では、どこでも運用ができるというメリットがありますが、最初に初期投資がかかることが多いために投資回収に時間がかかることがデメリットです。

9.2.事務所・店舗・診療所・高齢者施設・ホテル等の13種類

土地活用Bパターン:事業要素が強く、収益の予測がしにくい土地活用

名称 用途 建築費 節税 分割性 安定性 投資回収 収益性
事務所ビル 事務所 × 15年〜
店舗ビル 店舗 × 15年〜
一棟貸し店舗 店舗(低層) × 5年~
郊外型店舗 店舗(低層) × 5年~
診療所・病院 病院 × 15年〜
グループホーム

寄宿舎

老人福祉施設

× 15年〜

サービス付き

高齢者住宅

老人福祉施設

老人ホーム

× 15年〜

介護

デイサービス

ショート

老人福祉施設 × 15年〜
結婚式場 集会場 × 10年〜
 保育園・学校 保育所・学校 中  × 15年〜
ホテル  旅館・ホテル 高  × 15年〜
民泊 旅館・ホテル × ×  2年〜 中 
シェアハウス  共同住宅 × ×  2年〜 

事務所や店舗

事務所や店舗には、事務所ビル、店舗ビル、一棟貸し店舗などで運用することがあたります。

事務所や店舗として貸す上では、一棟貸し、複数(テナント)貸し、建て貸しなどの契約タイプがあります。

一般的には、「高リスク、高リターン」です。

土地活用を行う上では、立地の特性や、商業の需要を把握していかなければならないので、賃貸経営の難易度が高いのが特徴です。また景気によって入居者の職種や契約条件も変わる可能性があるため、しっかりと賃貸経営を行う必要があります。

郊外型店舗(物販店舗、コンビニ)

郊外型店舗には、ロードサイド店舗、物販店舗、飲食店舗、コンビニなどで運用することがあたります。

郊外型店舗として貸す上では、借地、借家、建て貸し(リースバック式)などの契約タイプがあります。

一般的には、「中リスク、中リターン」です。

土地活用を行う上では、郊外型店舗の誘致は非常に難しいといわれています。なぜならば、郊外型店舗を得意とする不動産仲介が非常に少なく、また地域によってチェーン店やスーパー、ドラッグストアといった会社が異なるために賃料相場も想定しにくいのが現状です。

⇒200坪~300坪 ラーメン、フードチェーン、小規模店舗
⇒500坪程度    コンビニ、携帯ショップ、ドライブスルー型店舗
⇒1000坪     ドラッグストア、紳士服、回転寿司、ディーラー
⇒2000坪以上   家電量販店、中古車販売、大型物販店

まずはコンビニへの出店打診を行うことをおすすめします。ただし、オーナーが直接交渉を行うと足元を見られることも多いため、ぜひ私たちにお任せください。

医療系施設(診療所・病院)

医療系施設には、診療所、病院、クリニックモールなどで運用することがあたります。

医療系施設として貸す上では、借地、借家、建て貸しなどの契約タイプがあります。

一般的には、「中リスク、高リターン」です。

土地活用を行う上では、一度医療系施設が入れば、将来安泰するといわれています。なぜならば、一度医療系施設が入れば、将来に渡って長く活用できる場合がほとんどであり、かつ高収益の事業であるために高い賃料が望めるからです。

ただし、医療系施設を誘致することは非常に困難なため、複数の仲介ルートを活用していく必要があります。

介護福祉系施設(老人福祉施設、老人ホーム、寄宿舎など)

介護福祉系施設には、グループホーム、サ高住(サービス付き高齢者住宅)、デイサービス、ショートステイなどで運用することがあたります。

介護福祉系施設として貸す上では、借地、借家、建て貸しなどの契約タイプがあります。※私の会社でも過去デイサービス事業を行っておりました。

一般的には、「高リスク、中リターン」です。

土地活用を行う上では、介護福祉系施設に貸すことで、施設の運営者によっては質が悪かったり、トラブルが起きたりもします。

グループホームとは、障害のある人が支援を受けながら、地域で共同生活をする居住の場のことです。各地域や行政によっては補助金や助成金が整備されています。

サ高住は、高齢者が住むための住居です。一般的な住宅の建築と比べると、建築費が高額になる傾向にあります。たとえば、一般のマンションの建設費用が50万円/坪程度だとすると、サ高住の場合は80万円/坪以上になります。また、サ高住としての運営基盤が整うまでは、人件費や設備管理費もかかるので、運営者が撤退してしまうリスクもあります。
※「在宅」の扱いとなるサ高住には補助金や助成金などの対象となります。(2019年現在)

保育所

保育所には、託児所、保育園、幼稚園などで運用することがあたります。

保育所として貸す上では、借地、借家などの契約タイプがあります。

一般的には、「中リスク、中リターン」です。

保育所には、市町村が認可をする認可保育園(保育所)と、無認可保育園に分かれますが、近年では東京都が独自の制度である認証保育園、幼稚園、ベビーホテル、認定こども園などがあります。

私の会社でも企業主導型保育園(国)を2017年にオープンしました。多くの保育園運営会社とのつながりもありますのでぜひご相談下さい。※賃料負担能力としては坪単価で1万円前後です。

ホテル・旅館

ホテル・旅館には、ホテル、民泊、簡易宿泊、シェアハウスなどで運用することがあたります。

ホテル・旅館として貸す上では、借地、売上歩合(オーナー建築費負担)、建て貸し(建築協力金式)などがあります。

一般的には、「高リスク、中リターン」です。

土地活用を行う上では、一定規模以上のホテルや旅館であればリスクが低くなりますが、民泊、シェアハウスという業界がまだまだ未成熟なために様々なトラブルも付き物です。

9.3.交通広告・自販機・太陽光・アンテナ等の7種類

土地活用Cパターン:条件次第で収益が大きく変わる土地活用

名称 用途 建築費 節税 分割性 安定性 投資回収 収益性
屋外・交通広告看板 設備 〇条件次第 × ○条件次第
自販機等 設備 なし × なし
太陽光発電 設備 × 10年〜 低〜中
風力発電 設備 × 10年〜 低〜中
アンテナ 設備 なし × ○条件次第
公共施設 集会所、事務所等 ○条件次第 × × ○条件次第
コインランドリー 設備 ○条件次第 × 10年〜

コインランドリー、屋外・交通広告看板、太陽光、自販機

コインランドリー、屋外・交通広告看板、太陽光、自販機などで運用することがあたります。

これらの土地活用は、建物の一部や、空きスペース、屋上の屋根などを使って副収入を得ることが目的となります。

まとめ

みなさんに伝えたいことは、どんな土地も二つとない、唯一無二の土地だからこそ、土地活用の方法をしっかり調べていただきたいのです。

  • 自分の土地に適した土地活用はないか
  • もっと投資利回りの高い土地活用はないか
  • 成功している土地活用のモデルはないか

かく言う、わたしも土地活用の方法について探している一人でした。

わたしは地主の三代目で、祖父より引き継いだ資産の多くを、父の代で相続争いや賃貸経営の失敗によって失いました。だからこそ、私がオーナーの立場として、土地活用は、「儲けること+続けていくこと」を前提とすることが大切だと思いました。

根幹は、「まずは業者探し」をするのではなく、まずは土地活用の種類別の立地条件を参考にして、誰が土地や建物を利用するのかというターゲットを想定することです。

こういった全国の不動産オーナーの悩みに対して、これまでに大小さまざまな土地活用の成功パターンを研究してきました。そして、多くのみなさんの成果に繋げることができました。

わたしが実際に、10年前にある不動産会社からアパートやマンションの建替え提案を受けた時はとても疑問を持ちました。なぜならば、わたしが所有していた土地が郊外のはずれにあったからです。アパートやマンションを建てるに相応しい立地条件はあるとは思いますが、私は検討の結果、事業用不動産として自動車販売店に土地ごと貸しました。

その結果、10年経った今でも安定した収入が入り続けています。アパートにしたら、今頃空室だらけだったでしょう。

私もオーナーの1人として、一番伝えたいことは、「土地活用は選んだらおしまいではない」ということです。私が実際に土地活用をしてきた経験からいえば、どんな活用方法を選ぶにせよ、業者任せをせずに、「事業として不動産経営をすること」が成功する人たちの条件です。

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