はじめての土地活用の前に絶対に知っておくべきノウハウまとめ

土地活用は「アパート経営だけではない」と思っているからこそ、様々な土地活用を比較したいと情報を探しているのではないでしょうか。

たとえば、土地活用ではこのようなことをしっかりと考えていきたいものです。

  • 自分の土地に合う土地活用はないか
  • もっと投資利回りの高い土地活用はないか
  • 成功している土地活用のモデルはないか

土地活用は、具体的に例を挙げるならば、アパート、マンションだけでなく、ビル、店舗、駐車場、倉庫まで様々な運用手法があります。

今回は代表的な土地の活用方法から最新事例まで、土地活用をいちから始めるうえで大切な手順から基礎知識までまとめて紹介していきます。

執筆者
横山篤司

横山篤司

一般社団法人不動産オーナー経営学院の代表理事/学長。宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。 これまで日本で10,000人以上のオーナーと話し、事例や成功体験を研究。創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学び、家業再生に活かしたことで事業再生、借金を数年で完済することに成功。現在はビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。 中小企業庁主催「事業承継セミナー2017」モデル企業登壇/不動産オーナー後継者の会/JFMA「不動産MBA」研究員/週刊ビル経営「建替え経営学」連載/全国賃貸住宅新聞/住宅新報/月刊不動産流通(宅建協会)ほか。

1. 土地活用とは?

土地活用とは、「使っていない土地や収益性の低い利用地を、より効率的に活用すること」です。具体的には空き家や更地などの未利用地や、駐車場や物置などの収益性が低い利用地が「土地活用の対象」となります。

土地活用をするうえでのオーナーが最初に考えるべきことは、

・税金

・維持費用

・空室

の3つが挙げられます。

これは三代目地主である私自身が体験したからこそ分かったことですが、昔から所有している土地があるのですぐに収益を得たい!と思っても、まず「土地をどうやって貸せばよいのか」、「誰に相談すればよいのか」、「何からはじめればよいのか」が分からないというのが最初の悩みでした。

そこで、まずは土地活用をはじめるうえで、これらの悩みに対してどのように考えていくべきかを分かりやすく解説していきます。

1.1 税金の悩み

空き地をそのままにしておくことの悩みとして、「税金」が挙げられます。

不動産の所有者には、毎年、固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。

また不動産を相続する際には、相続税や譲渡税といった税金もかかります。

実際に、私の場合は田舎に土地があったので、何も利用していない土地にも税金がかかっていました。父は「どうすることもできない」と諦めていましたが、私は将来、この土地をどうすればよいのかを真剣に考えるようになりました。

1.2 維持費用の悩み

空き地のままであれば費用がかからないのかといえば、そうではありません。

土地や建物を維持していく上での維持費用がかかります。

また何年かに一度は建物の修繕費用がかかります。

たとえば、定期的に清掃(除草等)を行ったり、不法投棄などを監視するために警備もしなければなりません。

また建物があると、その建物が老朽化したり、崩れたりする危険性があるので、近隣からクレームがくることもあります。

このように維持修繕を考えずに不動産を持っていると、後々トラブルやお金がなくなってしまうこともあるのです。

1.3 空室の悩み

また、今後は不動産を人に貸すのが難しいという悩みもあります。

2020年には日本の空き家が1000万戸を超え、7戸に1戸が空き家という時代が来ると予想されています。また、野村総合研究所が発表した資料では、日本の空き家の戸数は2033年に2147万戸となり、15年後には3戸に1戸が空き家となる時代が到来すると予測されています。

このように人口の減少や地域の経済が衰退することによって、住居用としての需要自体が少なくなり、不動産を人に貸すのが難しいという空室問題があります。

実際には、空き地のままであると収益が入らないからもったいないというだけでなく、土地を所有することで、これらの対応を迫られることになります。

2. 土地活用の選び方とは?

土地活用では、様々な種類がありますので、まずは選び方について解説をします。

さて、代表的な土地活用はアパートやマンション等の「住宅用」ですが、住宅用としての利用が見込めない土地は、事務所、店舗、工場、病院、ホテル等の「事業用」もあります。

また、建物を建てずに土地だけを貸すことで、収入は少ないが安定した収益が見込める「借地」もあります。

  土地又は建物を貸す  土地だけを貸す 
  住宅用 事業用 駐車場 借地
安定性
収益性 ×
建築費
節税効果 × ×

一般的な土地活用の利回りの目安として、

  • 戸建(一棟、借家)      8年(建築利回り10~13%)
  • 集合住宅(木造アパート)  10年(建築利回り10%)
  • 集合住宅(鉄筋マンション) 12年(建築利回り8%)
  • 事務所ビル(鉄筋、鉄骨ビル)12年(建築利回り8%~10%)
  • 店舗、物販(鉄骨、軽量鉄骨) 8年(建築利回り10~13%)
  • 駐車場(舗装した場合)     3年(建築利回り30%)

土地取得費は除く。収入(収益性)÷建築費=建築利回りで表したもの。

2.1 安定性を考える

安定性とは、毎年安定した収入が入ってくるかどうかという指標です。

アパートやマンションなどの住宅用は、定期的に入居者が入れ替わったり、築古になると空室期間が長引くことで、収入が不安定となります。

そこでサブリースという入退去期間や空室期間のあいだの家賃を保証してくれるサービスを使うという選択肢もありますが、収益性が低くなるというデメリットがあります。

事務所や店舗などの事業用は、安定性が低く、賃貸経営の難易度が高くなります。

たとえば、景気や不景気の波によって、家賃や空室率が左右されます。また賃貸募集の際の条件設定も地域によって大きく異なるため、難易度が高いのが特徴です。

収益を大きく狙っていくならば事業用、安定性を重視するならば住宅用や借地がおすすめです。

2.2 収益性を考える

収益性とは、家賃収入が多く得られるかどうかという指標です。

アパートやマンションなどの住宅用は、駅からの距離、立地環境、家賃相場によって、ある程度は誰でも収益性を想定して事業をはじめることができますのでおすすめです。

ただし、全国で住宅用が飽和状態にありますので、賃貸需要が見込めない地域に限っては収益性が見込めない土地も増えていることを念頭に置きましょう。

事務所や店舗などの事業用は、収益性が必ずしも高いというわけではなく、実は、立地環境や土地の形状などによって異なります。

たとえば、店舗では裏手よりも表通り沿いの方が家賃が高い場合があります。当然ですが、借り手(入居者)は、貸し手(オーナー)から土地や建物を借りて商売をします。そこで、オーナーとしては、入居者の売上を想定していくことで、家賃が高くても借りてくれる人を見つけることができます。

収益性を狙っていくならば事業用、ただし立地環境や土地の形状に適した活用方法を選ぶ力が必要となります。

2.3 建築費を考える

建築費とは、土地を造成したり建物を作る時に必要となる費用です。

当然ではありますが、建物を建てれば建築費がかかります。

そして建物を入居者に貸すことで家賃収入が得られるので、建築費を数十年かけて返済していくというのが不動産の賃貸ビジネスです。

たとえば、5階建ての高い建物を建てれば、その分、入居者からの収入も増えるので建築費は高くなります。反対に2階建ての低い建物を建てれば、建築費は少ないが収入も少なくなります。

一般的に、規模の大きい、階層の高い建物を建てれば建築費が高くなります。

2.4 節税効果を考える

節税効果とは、税金を支払う額が下がることを指します。

不動産を運用することで見込める節税効果としては、3つを抑えておけばよいでしょう。

①所得課税が下がる(所得税、法人税)

②資産課税が下がる(相続税)

③消費課税が下がる(消費税)

この資産税について詳しく知りたい方はこちらのサイトをご覧ください。

不動産の保有・経営において知っておくべき資産税まとめと一覧

3. 土地活用の種類と特徴とは?

土地活用は「人が住むため=居住用」という不動産の使い方だけではありません。

つまり不動産の使い方には、居住用だけではなく、事務所、店舗、駐車場、倉庫など、様々な使い方があります。少なくとも土地活用の手段は30種類以上あり、これらは「事業用不動産(じぎょうようふどうさん)」と言われています。

大きく分けると、

(1)土地活用Aパターン:収益性は低いが、収益の予測がしやすい土地活用

→アパート・マンション・駐車場・倉庫等の10種類

(2)土地活用Bパターン:事業要素が強く、収益の予測がしにくい土地活用

→事務所・店舗・診療所・高齢者施設・ホテル等の13種類

(3)土地活用Cパターン:条件次第で収益が大きく変わる土地活用

→交通広告・自販機・太陽光・アンテナ等の7種類

30種類の土地活用を7つのポイントから徹底比較したまとめ

ここでは、土地活用をするうえで、最初に調べておくべきことを順番に紹介していきます。

4. 賃貸業のメリットとデメリット

不動産オーナーが土地や建物を人に貸して収入を得ることを「賃貸業」と言います。

<参照:一般社団法人不動産オーナー経営学院/賃貸業の収支とは>

この図のように、不動産オーナーは土地や建物を所有し、それを人に貸すことで賃貸料を得ます。この賃料収入から管理支出を引いた利益を残していくことが賃貸ビジネスです。

土地活用を行うことで、以下のようなメリットがあります。

  • 安定した収益
  • 有効な税務対策
  • 効率的な資産分配

一方で、土地活用を行うことで、以下のようなデメリットもあります。

  • 管理が必要
  • 賃貸経営の難易度が異なる
  • 初期投資が必要

このような土地活用を行う上ではメリットとデメリットをしっかり抑えておく必要があります。

4.1 不動産の管理が必要

賃貸業は、土地や建物の管理をしていかねばなりません。

たとえば、賃貸業は手放しで収益が得られることはなく、しっかりとリスクを考えていく必要があります。たとえば、建物を人に貸している場合は、老朽化や、家賃の滞納といったリスクがあります。また、人口減少や経済が衰退している地域では、空室や賃料下落によるリスクも考えていく必要があります。

このように、将来的に不動産を維持したり、管理をしたりすることを考えておきましょう。

4.2 賃貸業の難易度が異なる

賃貸業は、用途によって「経営の難易度」が異なります。

はじめて賃貸業をはじめるならば、戸建てや借家などの「戸建て」や、アパートやマンションなどの「集合住宅」をお勧めします。入居者が「個人」であり、物件の賃貸管理をする上では、お金の流れがわかりやすいことや、賃貸経営のノウハウも容易に得ることができます。

次に、ビルなどの「事務所」をお勧めします。入居者が「法人」のため、賃貸管理を行う上ではトラブルなどのリスクが少ないことや、一度入居すれば比較的長期間に渡り賃料を得ることができます。

そして最も難易度が高いのが飲食店や物販店などの「店舗」や「倉庫」です。トラブルや滞納なども多く、賃貸管理をする上ではリスクが高くなりますが、賃料売上が高いのが魅力です。ただし、これらの用途を提案する仲介会社や、入居者を管理する専門の管理会社が少ないため、なかなか賃貸業が実現しないのも理由のひとつです。

4.3 初期投資が必要

土地活用をするうえで、はじめに初期投資がかかります。

主に初期投資がかかるものとしては、

  • 土地取得費(仲介料)
  • 土地造成費
  • 建築費
  • 設備費
  • 施工管理費
  • 法務関係費(登記料)
  • その他コンサルティング費

などです。

専門的な話ではありますが、初期投資がかからない、初期投資の少ない土地活用方法があります。上記の初期投資の費用を折半する際には、開発会社やテナントとの交渉によって決めることができます。

5. 土地活用の進め方とは?

では、実際に土地活用を行ううえでの進め方について説明をします。

もちろん、すぐに業者に相談して対象となる土地の周辺環境や、家賃相場などを調べるという手順でも間違っているとは言いませんが、そのまえに、まずは土地の現状把握や、法律、行政法規などを分かりやすく説明しますので、そこを抑えておくとよいでしょう。

5.1 不動産の用途(ようと)を調べる

不動産の用途とは、対象となる不動産をどうやって使うのか?という使い道のことです。

不動産を利用する際は、用途地域(ようとちいき)といって、土地をどのように使ってよいかということに対して、日本では「制限」が設けられています。

これは都市計画法に基づく制度です。

参考:地域における住居の環境の保護または業務の利便の増進を図るために、市街地の類型に応じて建築を規制するべく指定する地域。13種類あり、種類ごとに建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制が定められている。

ですから、建物を建てる際は、対象となる敷地が「建築できる建物の用途等を定めた地域」であるかを最初に調べていきましょう。

 

5.2 三つの主な用途から決める(住居、商業、工業)

建物の用途は、主に①住居系、②商業系、③工業系の3つに分かれます。

アパートやマンションなどの集合住宅は、①住居系です。誰が不動産を使うのかと言いますと、「人」です。

土地活用では、王道であり、もっとも多くの人が活用している手段です。

次に、事務所や店舗などは、②商業系です。誰が不動産を使うのかと言いますと、「企業」です。

また、事業用倉庫や太陽光発電などは、③工業系です。誰が使うのかと言いますと、「物」です。駐車場も車を置くので工業系です。

用途 利用者 土地活用例
住居系 アパート、マンション、戸建など
商業系 企業 事務所、店舗、診療所、病院、介護施設など
工業系 物流倉庫、物販店舗、工場、駐車場など

住居系と、商業系や工業系の一番の違いは、人が住むかどうかです。

人に貸す場合は「借家権」という権利が発生します。

5.3 収益性から決める

収益性とは、土地や建物を人に貸して収入を得る賃貸業において、どれだけ効率的に収益が得られているかという指標の一つです。

一般的に、投資したお金に対して何年で回収できるのかという期間(投下資本回収)を利回りで表します。

一般的な土地活用の利回りの目安として、

  • 戸建(一棟、借家)      8年(建築利回り10~13%)
  • 集合住宅(木造アパート)  10年(建築利回り10%)
  • 集合住宅(鉄筋マンション) 12年(建築利回り8%)
  • 事務所ビル(鉄筋、鉄骨ビル)12年(建築利回り8%~10%)
  • 店舗、物販(鉄骨、軽量鉄骨) 8年(建築利回り10~13%)
  • 駐車場 5年(建築利回り20%)

土地取得費を除く。賃料収入÷投資総額を建築利回りで表したもの。

この数値はあくまで、リーマンショック後からの10年程度の体感値です。この数値を上回る収益率を目指していかないと、10年先の賃貸業を考えるうえでは厳しいと言えるでしょう。

<参考:果たして農地の真ん中にアパートを建てるのはよいだろうか?>

とはいえ、アパートやマンションを例にとると、どの場所でも収益性が一定であるという保証はありません。

たとえば、農地のど真ん中にアパートを建てたとしても日本全国で建築費はそこまで変わりませんが、家賃は当然ながら異なります。

ですから、アパートを建てることを否定する建売会社や建築メーカーの営業マンはおりませんが、家賃が得られるかどうかは「オーナー(事業主)の責任」です。

収益性については、立地環境によって異なることを認識しておきましょう。

5.4 土地の形状から決める

土地の形状とは、敷地の形や、高低差、面する道路の幅などを指します。

この土地の形状が不整形であったり狭かったりすると、建物が建たないことがあります。

その場合においても、駐車場や倉庫といった土地活用の方法もあります。

土地の形状を基に、さまざま土地活用の手段があります。

以下は、標準画地を基準として、土地の形状によって不動産の売買評価が変わります。

<土地の鑑定評価の参考>参照:一般社団法人不動産オーナー経営学院

5.5 容積率や建ぺい率を調べる

土地活用では、その地域で定められた行政法規を守る必要があります。

その1つが都市計画です。

そして敷地に対してどのくらいの面積を建築面積に使ってよいのかを定めた建ぺい率や、どのくらい延べ床面積を使ってよいのかを定めた容積率を知っておくとよいでしょう。

  1. 都市計画法:住みやすい街づくりのために、土地の使い方を定める法律です。
  2. 建築基準法:建物の敷地や構造についての基準を定める法律です。
  3. 建ぺい率・容積率:ともに、その土地に建てられる建物の大きさの上限を定めたもので、都市計画法や建築基準法の中で決められています。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(真上から見た面積)の割合です。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合です。

5.6 土地や建物を貸す契約パターン

賃貸業を営む上で、不動産オーナーは入居者とどのような契約関係を結ぶかが重要となります。

主に4つの契約パターンがあります。

  1. 借地(しゃくち)  - 土地をそのまま貸す
  2. 借家(しゃっか)  - オーナーが建物を建てて、複数の入居者に部屋を貸す
  3. 建て貸し(たてがし)- 入居者の希望に沿ってオーナーが建物を建てる(借家)
  4. 借上げ(かりあげ) - オーナーが建物を建てて、すべての部屋を1人(1社)の入居者に貸す(借家)

ここで伝えておきたい大切なことは、土地や建物の利用者(入居者)と、何年間、どのような契約条件で、賃貸借契約を結ぶかというビジネスモデルをしっかり組み立てておくことです。

6. まとめ

みなさんに伝えたいことは、どんな土地も二つとない、唯一無二の土地だからこそ、土地活用の方法をしっかり調べていただきたいのです。

  • 自分の土地に適した土地活用はないか
  • もっと投資利回りの高い土地活用はないか
  • 成功している土地活用のモデルはないか

かく言う、わたしも土地活用の方法について探している一人でした。

わたしは地主の三代目で、祖父より引き継いだ資産の多くを、父の代で相続争いや賃貸経営の失敗によって失いました。だからこそ、私がオーナーの立場として、土地活用は、「儲けること+続けていくこと」を前提とすることが大切だと思いました。

根幹は、「まずは業者探し」をするのではなく、まずは土地活用の種類別の立地条件を参考にして、誰が土地や建物を利用するのかというターゲットを想定することです。

こういった全国の不動産オーナーの悩みに対して、これまでに大小さまざまな土地活用の成功パターンを研究してきました。そして、多くのみなさんの成果に繋げることができました。

わたしが実際に、10年前にある不動産会社からアパートやマンションの建替え提案を受けた時はとても疑問を持ちました。なぜならば、わたしが所有していた土地が郊外のはずれにあったからです。アパートやマンションを建てるに相応しい立地条件はあるとは思いますが、私は検討の結果、事業用不動産として自動車販売店に土地ごと貸しました。

その結果、10年経った今でも安定した収入が入り続けています。アパートにしたら、今頃空室だらけだったでしょう。

みなさんが、よりより土地活用で成功できるように今後とも情報を共有していきます。

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