30種類の土地活用を7つのポイントから徹底比較したまとめ

土地活用の代表例といえば、アパート経営や、マンション経営です。

しかし、やみくもに土地活用をはじめても、賃貸業で行き詰まったり、そもそも賃貸需要の少ない地域ではスタートすら難しいことも多々あります。

そこで、土地活用を調べていると、数々の疑問が湧いてくるのではないでしょうか?たとえば、

・アパートやマンション以外の土地活用とはなにか?

・土地活用をすると不動産管理が大変なのではないか?

・高収益の土地活用をするにはどんな準備をするべきなのか?

などです。

結論からお伝えすると、土地活用によって収益が得られる手段は、立地と、地域の特性によって異なります。そのため、最初から業者に相談するのではなく、まずはどのような土地活用方法があるのかを知り、メリットとデメリットの両方を把握することが大切です。

そこで、ここではオーナーである私が、様々なオーナーからの意見や経験を基に、土地活用で成功するためには「どのような準備を行うべきか」もあわせてご紹介します。そのうえで、収益の高い土地活用にも積極的に挑戦してください。

1. 土地活用の30種類

土地活用は「人が住むため=居住用」という不動産の使い方だけではありません。

つまり不動産の使い方には、居住用だけではなく、事務所、店舗、駐車場、倉庫など、様々な使い方があります。少なくとも土地活用の手段は30種類以上あり、これらは「事業用不動産(じぎょうようふどうさん)」と言われています。

具体的な土地活用の種類としては大きく3つの用途に分かれ、「人に貸して収入が得られる活用手段」としては30種類ほどでしょう。実際にあなたの土地でこれらの土地活用が可能かどうかは、地域によって制限がありますので確認をしましょう。

また、土地活用の基本は以下の記事で解説しているので、ぜひ、そちらもご確認ください。

はじめての土地活用の前に絶対に知っておくべきノウハウまとめ

それでは、ここから土地活用の種類を、以下の3パターンに分けて比較していきます。

  • 土地活用Aパターン:収益性は低いが、収益の予測がしやすい土地活用
  • 土地活用Bパターン:事業要素が強く、収益の予測がしにくい土地活用
  • 土地活用Cパターン:条件次第で収益が大きく変わる土地活用

1.1. アパート・マンション・駐車場・倉庫等の10種類

土地活用Aパターン:収益性は低いが、収益の予測がしやすい土地活用

名称 用途 建築費 節税 分割 安定性 投資回収 収益性
アパート 共同住宅 × 15年〜
マンション 共同住宅 × 15年〜
戸建て賃貸 住宅 10年〜
賃貸併用住宅 共同住宅 × 20年〜
月極駐車場 駐車場 × 1年〜
時間貸し駐車場 駐車場 × 3年〜
立体駐車場 駐車場 × 10年〜
資材置き場 更地 × 1年〜
倉庫 倉庫 × 5年〜
ガレージハウス 倉庫(住居) × 10年〜

1.2. 事務所・店舗・診療所・高齢者施設・ホテル等の13種類

土地活用Bパターン:事業要素が強く、収益の予測がしにくい土地活用

名称 用途 建築費 節税 分割性 安定性 投資回収 収益性
事務所ビル 事務所 × 15年〜
店舗ビル 店舗 × 15年〜
一棟貸し店舗 店舗(低層) × 5年~
郊外型店舗 店舗(低層) × 5年~
診療所・病院 病院 × 15年〜
グループホーム

寄宿舎

老人福祉施設

× 15年〜

サービス付き

高齢者住宅

老人福祉施設

老人ホーム

× 15年〜

介護

デイサービス

ショート

老人福祉施設 × 15年〜
結婚式場 集会場 × 10年〜
 保育園・学校 保育所・学校 中  × 15年〜
ホテル  旅館・ホテル 高  × 15年〜
民泊 旅館・ホテル × ×  2年〜 中 
シェアハウス  共同住宅 × ×  2年〜 

1.3. 交通広告・自販機・太陽光・アンテナ等の7種類

土地活用Cパターン:条件次第で収益が大きく変わる土地活用

名称 用途 建築費 節税 分割性 安定性 投資回収 収益性
屋外・交通広告看板 設備 〇条件次第 × ○条件次第
自販機等 設備 なし × なし
太陽光発電 設備 × 10年〜 低〜中
風力発電 設備 × 10年〜 低〜中
アンテナ 設備 なし × ○条件次第
公共施設 集会所、事務所等 ○条件次第 × × ○条件次第
コインランドリー 設備 ○条件次第 × 10年〜

2. 土地活用で成功するためには

土地活用を検討する上で、まずお伝えしたいことがあります。

それは、土地活用の比較ポイントは「建築費の安さ」や「業者選び」ではないということです。そしてたくさんのオーナーと接してきたからこそ分かった共通する答えは、事業として不動産を経営することです。

実際に土地活用を行う際は、オーナーの目的や土地の条件等によって選び方はさまざまであり、また運営方法によって「リスク」や「収益」が異なります。

加えて、不動産の貸し先である入居者(テナント)の意見も大切で、土地や建物を利用する人が、うまく長続きすることもあれば、すぐ撤退してしまうというリスクもあります。

※建物を維持管理するうえでの見えないリスクも多々ある

ですから、土地活用のプロに相談をするうえでは、「オーナーである自分とってのベスト」と、「入居者(テナント)にとってのベスト」を引き合わせて、成功へと導く力のあるプロを選び抜くことが大切です。

そこで、おおまかに土地活用の方法を10個に絞って事例紹介をします。

2.1. 駐車場(月極駐車場、時間貸し駐車場)

駐車場には、月極駐車場、時間貸し駐車場、立体駐車場などで運用することがあたります。

駐車場として貸す上では、月極駐車場と時間貸し(コインパーキング)の2つの駐車タイプがあります。

一般的には、「低リスク、低リターン」です。

私がおすすめする土地活用として、全国どこでも、駐車場の運用ができるかどうか確認できますので、まずは賃料査定を打診するとよいでしょう。はじめて土地活用を考えている人には、駐車場会社に3~5年のあいだ土地の運用を任せながら、その後の高い収益化を狙っていきましょう。

駐車場経営で成功するために必ず抑えておくべきノウハウまとめ

2.2. 共同住宅(賃貸アパート、マンション)

共同住宅には、賃貸アパート、マンション、戸建て賃貸、賃貸併用住宅などで運用をすることがあたります。

一般的には、「中リスク、中リターン」です。

土地活用をはじめるうえでは、王道と言われる賃貸アパートやマンションですが、その理由は景気の動向に左右されにくく収益が予測しやすいことです。ただし、すでに日本では住宅が飽和状態にあるといわれていますので、立地が悪い、人口が減少している等の地域では、私は建築をおすすめしません。

2.3. 倉庫(コンテナ)

倉庫には、資材置き場、トランクルーム、ガレージハウスなどで運用することがあたります。

倉庫として貸す上では、借地、レンタル、オーナー投資(サブリース)などの契約タイプがあります。

一般的には、「低リスク、低リターン」です。

倉庫運用を行う上では、どこでも運用ができるというメリットがありますが、最初に初期投資がかかることが多いために投資回収に時間がかかることがデメリットです。

2.4. 事務所や店舗

事務所や店舗には、事務所ビル、店舗ビル、一棟貸し店舗などで運用することがあたります。

事務所や店舗として貸す上では、一棟貸し、複数(テナント)貸し、建て貸しなどの契約タイプがあります。

一般的には、「高リスク、高リターン」です。

土地活用を行う上では、立地の特性や、商業の需要を把握していかなければならないので、賃貸経営の難易度が高いのが特徴です。また景気によって入居者の職種や契約条件も変わる可能性があるため、しっかりと賃貸経営を行う必要があります。

2.5. 郊外型店舗(物販店舗、コンビニ)

郊外型店舗には、ロードサイド店舗、物販店舗、飲食店舗、コンビニなどで運用することがあたります。

郊外型店舗として貸す上では、借地、借家、建て貸し(リースバック式)などの契約タイプがあります。

一般的には、「中リスク、中リターン」です。

土地活用を行う上では、郊外型店舗の誘致は非常に難しいといわれています。なぜならば、郊外型店舗を得意とする不動産仲介が非常に少なく、また地域によってチェーン店やスーパー、ドラッグストアといった会社が異なるために賃料相場も想定しにくいのが現状です。

⇒200坪~300坪 ラーメン、フードチェーン、小規模店舗
⇒500坪程度    コンビニ、携帯ショップ、ドライブスルー型店舗
⇒1000坪     ドラッグストア、紳士服、回転寿司、ディーラー
⇒2000坪以上   家電量販店、中古車販売、大型物販店

まずはコンビニへの出店打診を行うことをおすすめします。ただし、オーナーが直接交渉を行うと足元を見られることも多いため、ぜひ私たちにお任せください。

2.6. 医療系施設(診療所・病院)

医療系施設には、診療所、病院、クリニックモールなどで運用することがあたります。

医療系施設として貸す上では、借地、借家、建て貸しなどの契約タイプがあります。

一般的には、「中リスク、高リターン」です。

土地活用を行う上では、一度医療系施設が入れば、将来安泰するといわれています。なぜならば、一度医療系施設が入れば、将来に渡って長く活用できる場合がほとんどであり、かつ高収益の事業であるために高い賃料が望めるからです。

ただし、医療系施設を誘致することは非常に困難なため、複数の仲介ルートを活用していく必要があります。

2.7. 介護福祉系施設(老人福祉施設、老人ホーム、寄宿舎など)

介護福祉系施設には、グループホーム、サ高住(サービス付き高齢者住宅)、デイサービス、ショートステイなどで運用することがあたります。

介護福祉系施設として貸す上では、借地、借家、建て貸しなどの契約タイプがあります。※私の会社でも過去デイサービス事業を行っておりました。

一般的には、「高リスク、中リターン」です。

土地活用を行う上では、介護福祉系施設に貸すことで、施設の運営者によっては質が悪かったり、トラブルが起きたりもします。

グループホームとは、障害のある人が支援を受けながら、地域で共同生活をする居住の場のことです。各地域や行政によっては補助金や助成金が整備されています。

サ高住は、高齢者が住むための住居です。一般的な住宅の建築と比べると、建築費が高額になる傾向にあります。たとえば、一般のマンションの建設費用が50万円/坪程度だとすると、サ高住の場合は80万円/坪以上になります。また、サ高住としての運営基盤が整うまでは、人件費や設備管理費もかかるので、運営者が撤退してしまうリスクもあります。
※「在宅」の扱いとなるサ高住には補助金や助成金などの対象となります。(2019年現在)

2.8. 保育所

保育所には、託児所、保育園、幼稚園などで運用することがあたります。

保育所として貸す上では、借地、借家などの契約タイプがあります。

一般的には、「中リスク、中リターン」です。

保育所には、市町村が認可をする認可保育園(保育所)と、無認可保育園に分かれますが、近年では東京都が独自の制度である認証保育園、幼稚園、ベビーホテル、認定こども園などがあります。

私の会社でも企業主導型保育園(国)を2017年にオープンしました。多くの保育園運営会社とのつながりもありますのでぜひご相談下さい。※賃料負担能力としては坪単価で1万円前後です。

2.9. ホテル・旅館

ホテル・旅館には、ホテル、民泊、簡易宿泊、シェアハウスなどで運用することがあたります。

ホテル・旅館として貸す上では、借地、売上歩合(オーナー建築費負担)、建て貸し(建築協力金式)などがあります。

一般的には、「高リスク、中リターン」です。

土地活用を行う上では、一定規模以上のホテルや旅館であればリスクが低くなりますが、民泊、シェアハウスという業界がまだまだ未成熟なために様々なトラブルも付き物です。

2.10. その他(コインランドリー、屋外・交通広告看板、太陽光、自販機)

その他には、コインランドリー、屋外・交通広告看板、太陽光、自販機などで運用することがあたります。

これらの土地活用は、建物の一部や、空きスペース、屋上の屋根などを使って副収入を得ることが目的となります。

3. まとめ

このように土地活用では、だれにどうやって相談すればよいかという疑問に対して、「土地活用を選んだらおしまい」というのではなく、「事業として不動産経営をすること」が大切であるとお伝えさせていただきました。

土地活用を考えていくうえでは、7つの視点を参考としてメリットとデメリットを比較するとよいでしょう。

  • 用途(使い方)
  • 建築費用
  • 相続税圧縮効果(節税)
  • 分割のしやすさ
  • 賃貸経営難易度
  • 建物の投資回収期間(平均)
  • 収益性

そして、具体的な土地活用事例として、10のパターンについて解説をさせていただきました。

  • 土地活用Aパターン:収益性は低いが、収益の予測がしやすい土地活用
  • 土地活用Bパターン:事業要素が強く、収益の予測がしにくい土地活用
  • 土地活用Cパターン:条件次第で収益が大きく変わる土地活用

しかし、地元の不動産屋やお世話になっている税理士にいろいろと相談しても、いまいち有効な手段が見つからない。インターネットで土地活用を調べると一括見積サイトは多くみられるが、本当にだいじょうぶなのか、と不安になることもありますよね。

私もオーナーの1人として、一番伝えたいことは、「土地活用は選んだらおしまいではない」ということです。私が実際に土地活用をしてきた経験からいえば、どんな活用方法を選ぶにせよ、業者任せをせずに、「事業として不動産経営をすること」が成功する人たちの条件です。

そこで、ここではオーナーである私が、様々なオーナーからの意見や経験を基に、土地活用で成功するためには「どのような準備を行うべきか」もあわせてご紹介します。

ぜひ参考にしてください。

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執筆者
横山篤司

横山篤司

一般社団法人不動産オーナー経営学院の代表理事/学長。宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。 これまで日本で10,000人以上のオーナーと話し、事例や成功体験を研究。創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学び、家業再生に活かしたことで事業再生、借金を数年で完済することに成功。現在はビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。 中小企業庁主催「事業承継セミナー2017」モデル企業登壇/不動産オーナー後継者の会/JFMA「不動産MBA」研究員/週刊ビル経営「建替え経営学」連載/全国賃貸住宅新聞/住宅新報/月刊不動産流通(宅建協会)ほか。

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