土地活用の5つのメリットと基礎知識まとめ

土地活用を行うことで得られるメリットは主に以下の5つが挙げられます。

1.収益が得られる

2.税金対策ができる

3.家族に安定した資産を残せる(相続、保険、年金対策)

4.賃貸事業に投資して儲けることができる

5.経営リスクやトラブルを取り除くことができる

とはいえ、安易にアパートやマンションを建てようと検討するには疑問に思っている方には、これらの5つのメリットをしっかりと抑えたうえで、どのような土地活用を行うべきかを考えていきましょう。

ここでは、不動産オーナーの味方である三代目地主の筆者が、初心者のために土地活用のメリットと基礎知識について紹介します。

1. 土地活用とは?

土地活用とは、「未利用地あるいは遊休地を収益が生まれるよう検討をすること」です。

具体的には空き家や更地などの未利用地や、駐車場や倉庫などの収益性が低い利用地が「土地活用の対象」となります。

代表的な土地活用例はアパートやマンションなどがありますが、住宅としての利用が見込めない土地は店舗、工場、病院、ホテルなど、様々な事業性の高い用途を見込んで土地を貸すこともあります。

具体的に30種類以上の土地活用を徹底比較したまとめについては以下をご覧ください。

30種類の土地活用を7つのポイントから徹底比較したまとめ

私の周りでも、地域環境やテナントの需要(ニーズ)に適した土地活用を行うことで、「安定した収益」「有効な税務対策」「効率的な資産分配」ができた不動産オーナーがたくさんおります。

まずは誰に相談するべきかについてはこちらを参考にしてください。

2. 土地活用のメリット

土地活用を行うことで得られる主な5つのメリットについてご紹介します。

2.1 収益をつくることができる

土地を所有していると一定の維持費用がかかります。

その代表的なものが土地の固定資産税です。

資産を持つことで税金がかかるため、その資産を活用しなければどんどんお金がなくなります。そこで、土地活用を行う上では、A~Cの3つのどれかを選びます。

A 自用として土地や建物を建てる(自己使用)
B 賃貸用として土地を人に貸す(借地)
C 賃貸用として建物を人に貸す(借家)

たとえば、自用では個人の住宅や倉庫などがあたります。個人の居住用であれば、賃貸収益を得るのではなく自己の便益を得ることを目的としており、小規模宅地などの特例や、買い替え時の特例などが適用されます。賃貸用では建物を建てて他者に貸すアパートやマンション、ビルなどがあたります。賃貸用の建物であれば、賃貸収益を得ることを目的としており、土地を貸すことで借地権、建物を貸すことで借家権という権利が生まれます。

1つめは、様々な入居者に土地や建物を貸すことで収益が得られるメリットがあります。

2.2 相続税対策をすることができる

「土地を持つことが資産である」と考えるオーナーは今でも多く、土地を代々守ろうと思う地主もおります。

しかし、更地や遊休地のままでは相続税の減税効果を得ることができません。

そこで土地の上に建物を建てて利用することで固定資産や相続税評価の圧縮、様々な優遇税制が受けられるなどの税金対策をすることができます。

2つめは、土地活用をすることで様々な税金対策をすることができるメリットがあります。

2.3 家族に安定した資産を残すことができる

「家族に安定した資産を残したい」と考える方もおります。

その手段として、賃貸業を行うことで、毎年安定した収入を得ることができます。

例えばアパートやマンションを建てて、その入居者からの賃貸収入を家族に分配することで、家族の生活のために「お金のなる木」ができます。但し、複数の分配者がいるにも関わらず一本の木しかなければ当然争いが起こってしまいます。これが相続トラブルの一番の原因と言われています。

ですから、プロが教える不動産の共有化対策についてはこちらを参考にしてください。

3つめは、毎月安定した収入を得る「お金のなる木」をつくり、家族に安定した生活費と将来の資産を残すメリットがあります。

2.4 賃貸事業に投資して儲けることができる

実家の住宅や、使われなくなった一軒家を貸すことを貸家といいます。

しかし、貸家の賃貸業では収益性が低いため、マンションや商業ビルへと建替えて収益性の高い土地利用を行い、賃貸事業で儲けることができます。収益性は高くなりますが、当然、事業リスクが高まります。

4つめは、貸家に留まらず、マンションやビルを建てて投資を行い、事業用として土地活用を行うことで高い収益を得られるメリットがあります。

2.5 経営リスクやトラブルを未然に回避することができる

資産を維持していくには様々なリスクやトラブルがあります。たとえば本業の経営状況が悪くなったり、経営者の健康状況が悪くなれば、事業を撤退せざるを得ません。そこで、土地活用を行うことで収入を得て、リスクやトラブルを取り除くことができます。

5つめは、経営リスクやトラブルを取り除くことができるメリットがあります。

3. 収益化から考えていこう

もし、あなたがまだ土地活用を検討しているならば、収益化することから考えていきましょう。

収益化とは、土地活用を行うことで収益が得られるようにすることです。

私がおすすめする収益化の方法は、

ステージ1 駐車場にする 月額15万円
ステージ2 借地にする(事業用) 月額40万円
ステージ3 借家を建てる(ビルやマンションなど) 月額100万円

というように土地活用をして収入を上げていくことです。

ただし、不動産を収益化する上では、まず不動産ビジネスの収益モデルと不動産の評価方法を理解しましょう。

たとえば、収益の生まれない母屋や倉庫といった不動産にも固定資産税評価は存在します。これらの土地や建物を所有していれば、毎年の固定資産に対して税金がかかります。つまり収益があってもなくても、不動産を所有すれば一定の税金がかかります。もし収益が生まれない不動産を持っていた場合は、毎年の固定資産税を支払うだけ損してしまう不動産になります。

とはいえ、何も考えずに大きなアパートやマンションを作ってしまい、相続税が2倍、3倍になってしまうケースが後を絶ちません。

ここまで読んで下さったかたに、少しだけ私がプロ向けに指導するノウハウをご紹介します。

・建物は小さく、収益は大きい方がよい(相続税評価圧縮)
・建物+駐車場を使うターゲットを絞る方がよい(長期入居者探し)
・なるべくお金を銀行から借りない(テナントからの敷金や建築協力金の活用)

といった方法を駆使することで、効率の悪い土地活用を行う方が一人でも減ることが大切であると教えています。

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執筆者
横山篤司

横山篤司

一般社団法人不動産オーナー経営学院の代表理事/学長。宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。 これまで日本で10,000人以上のオーナーと話し、事例や成功体験を研究。創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学び、家業再生に活かしたことで事業再生、借金を数年で完済することに成功。現在はビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。 中小企業庁主催「事業承継セミナー2017」モデル企業登壇/不動産オーナー後継者の会/JFMA「不動産MBA」研究員/週刊ビル経営「建替え経営学」連載/全国賃貸住宅新聞/住宅新報/月刊不動産流通(宅建協会)ほか。

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