駐車場経営を始める前に把握しておくべき経費の一覧と目安まとめ

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駐車場経営をはじめるうえでどのような経費がかかるのだろうか…?

そう思われて初期費用や経費を下げるための方法を調べている方も多いと思います。いまでは駐車場会社はたくさんありますし、一括見積サイトもたくさんあります。しかし、結局、どのサイトも「応相談」という記載がたくさんあって、どれぐらいの額になるのかわかりません。

また、見積もりを取るときに、もっとも気を付けたいことは、借上げ賃料が一番高い駐車場会社を選ぶことではありません。なぜならば、借上げ賃料が一番高い駐車場会社が見つかったとしても、その代わりに初期費用や諸経費が高いこともあり、一概に賃料が高ければよいというわけではないからです。

つまるところ、駐車場経営の利益を最大化するためには、契約後の「駐車場を始めるときにかかる経費の交渉が何よりも重要なのです。そして、交渉の時には、どのような経費がかかるのかを明確に把握していなければ、その土台にすら乗れないのです。

結論から言うと、駐車場経営で把握しておくべき費用は、大きく3つに分かれます。

  • 初期費用
  • 運営費用
  • 撤収費用

これらをぜひ、しっかりと抑えておいてください。特に、土地オーナーと駐車場会社のどちらが、その費用を負担するのが一般的なのかという点にご注目頂ければと思います。

1. 初期費用

駐車場経営をはじめるときに、最初に必要となるのが初期費用です。重要なのは次の3つです。

  • 土地整備費
  • 看板設置費
  • 機器・工作設置費

1.1 土地整備費一覧

土地整備費とは、更地を駐車場にする場合に必要となる整備費用です。

たとえば砂利が残った状態の土地をそのまま貸すこともできますが、砂利が飛んで車を傷つける、パンクしてしまうなどの危険性もありますので、舗装した方が駐車場経営を行う上では安全でしょう。

土地を駐車場用途として舗装する場合は、未舗装であれば1坪(3.3㎡)あたり1万円~、アスファルト舗装であれば1坪2万円程度で土地整備をします。土地整備費は、土地オーナーあるいは駐車場会社が費用負担します。この交渉によって借上げ賃料も異なります。

[雑草撤去と残土処理をして平にしている様子]

土地整備費一覧
費目 費用 概要
残置物撤去費 実費 残置物がある、基礎杭が埋まっている、雑草が生えている場合
整地費用 1500円/㎡ ~ 掘削、砂利敷、転圧。防草シート込み。(深さ10cm)
舗装費用    
a. 未舗装 2万円 ~ 駐車マスを区画するのみ(主に月極め)
b. コンクリート舗装 5000円/㎡ ~ 初期費用が高く、耐久性20年程度で要補修(深さ10cm)
c. アスファルト舗装 3000円/㎡ ~ 初期費用が安く、耐久性10年程度で要補修(深さ5cm)
ライン引き 5000円/台  
車止めブロック 6000円/一箇所 一箇所当たり2つ
側溝敷設(排水) 実費 必要であれば。
重機運搬費用 5万円 ~ /回  

[アスファルト舗装の工事の様子]

1.2 看板設置費一覧

看板設置費とは、駐車場として広告、営業をする上で必要となる看板や料金表を指します。

駐車場経営は、駐車場会社によって会社のデザインや料金体系が異なるため、駐車場会社が費用負担をするのが一般的です。「自主運営でコインパーキングを運営する場合」はどうなるのかは、今後、別の記事で解説したいと思います。

看板設置費一覧
費目 費用 概要
料金案内看板代 10万円 大きさ、高さによります。
約定看板代 2万円  
満室表示機 20万円 電源引き込み工事含む
電飾看板 必要数に応じて  

[電飾看板と満室表示機]

[駐車場の各入口に設置する案内看板]

[電源を引き込んでの照明設置]

1.3. 機器・工作設置費一覧

機器・工作設置費とは、駐車場を運営するにあたり、防犯上必要となる監視カメラやコインパーキングとして運営する上で必要となる機器などの工作物設置を指します。

駐車場経営は、月極駐車場の場合は少ない初期費用ではじめることができますが、コインパーキングの場合は様々な機器や工作物をはじめに設置する必要があります。これらの初期費用については土地オーナーあるいは駐車場会社が費用負担します。

ただし、契約の方式によって初期費用と、その後の収入分配が変わりますので別途確認ください。なお、契約方式などについて詳しくは『駐車場経営で成功するために必ず抑えておくべきノウハウまとめ』をご覧ください。

機器・工作設置費の一覧
費目 費用 概要
監視カメラ 1台万円~ 月5000円程度でリースもあり。
フェンス 2万円/m ~ 土台ブロック込、高さ60cm。
場内照明 1基3万円程度  
料金精算機 1台65万円 詳しくは見積で。
精算用雨除けテント 9万円  
フラップ板 13万円/台  

※これらの設置工事費用は高く見積もられる場合も多いため、見積もり比較と交渉が重要です。

[フラップ式の場合]

[料金精算機と約定看板]

2. 運営費用

駐車場として貸して、運営あるいは管理をする上で必要となるのが運営費用です。運営費用では、主に、

  • 管理費
  • 税金
  • その他水道光熱費等

がかかります。

2.1 管理費用一覧

管理費用とは、通常の不動産管理とおなじく、土地や建物を管理する上で必要となる清掃、警備、設備の管理を指します。

例えば、駐車場にゴミが投棄されたりすることがあります。また監視カメラを設置することで不審者の侵入や違法駐車を未然に防ぐことができます。設備が定期的にメンテナンスされていることで機器故障の頻度も下がります。

これらの管理費用については土地オーナーあるいは駐車場会社が費用負担します。契約の方式によって運営費用と、その後の収入分配が変わります。

管理費用一覧
費目 費用 概要
集金・清掃 月額1万円~ 週に2回/3時間
警備 月額1万円~ 有人警備/機械警備(緊急対応コールセンター)
設備修繕 実費  

2.2. 税金一覧

税金とは、土地や建物、工作物を所有することで支払わなければならない税金を指します。

駐車場経営を事業として行う場合は、その収入によって得られた利益に対して収入課税があります。また土地や建物、工作物を所有することで毎年一定の資産課税があります。近いうちに「不動産の資産税」について記事をご用意します。

消費課税については、場合によっては徴収する必要がない場合があります。これも長くなるので、別途「駐車場の消費税」に関する知識をまとめる予定です。

これらの税金については土地オーナーが費用負担します。

税金一覧
大費目 費目 費用
収入課税 所得税・法人税 収入に応じて課税される。
資産課税 固定資産税・都市計画税 毎年一定額が課税される。
消費課税 消費税・地方消費税 駐車場経営方法によっては課税される。

2.3 水道光熱費等一覧

水道光熱費とは、駐車場を運営する上で必要となる電気代、水道代を指します。

地域によっては町内会費がかかる場合もあります。また駐車場内で事故が起こった場合の損害保険や火災保険も加入する必要があるでしょう。

これらの水道光熱費については土地オーナーあるいは駐車場会社が費用負担します。契約の方式によって運営費用と、その後の収入分配が変わります。

水道光熱費一覧
費目 費用 概要
保険料 月額2000円~ 面積と駐車台数に応じて保険加入
水道光熱費 月額4000円~ 機械の電気代と清掃する際の水道代
町内会費 実費 月額数百円程度

※保険については、土地建物全体にかける火災保険と、設備が落下して人に当たったりなど駐車場内で何らかの原因で人に怪我をさせてしまった場合の保険(施設賠償責任保険)の二つは必須です。詳しくは、「法人の火災保険|加入・更新の時のポイント」と「施設賠償責任保険とは?補償内容と必要性」をご覧ください。

3. 撤収費用

駐車場経営を辞める、あるいは駐車場会社を変更する場合に必要となるのが撤収費用です。撤収費用では、主に

  • 契約者対応
  • 違約金
  • 原状回復費

がかかります。

3.1. 契約者対応費一覧

契約者対応とは、駐車場の利用方法や駐車場の管理会社を変更する場合に必要となる契約者への事情説明などを指します。

例えば駐車場会社を変更する場合です。これまで契約していた駐車場会社と新しい駐車場会社との間で管理の引継ぎを行います。その際には現在の駐車場利用者に対して毎月の家賃振込口座の変更や契約内容の変更をお願いすることがあります。一般的には3カ月前までにオーナーから解約予告をすれば、駐車場会社が費用負担します。
 
しかし、駐車場を月極駐車場からコインパーキングに変更する場合は注意が必要です。現在の駐車場利用者に対して契約終了や、場合によっては立退きをお願いしなければなりません。その場合は一般的にオーナーが負担します。

これらの契約者対応については土地オーナーあるいは駐車場会社が費用負担します。

契約者対応費一覧
費目 概要
契約者説明 駐車場契約者への契約あるいは解約のお知らせ
契約者退去費 駐車場契約者への立ち退き
契約書変更 駐車場契約者への契約内容や振込口座の変更

なお、こうしたことを疎かにするのは、駐車場経営においてよく見られる失敗パターンです。ぜひ、『駐車場経営に失敗しないために前もって知っておくべき11のトラブルの種』もあわせてご確認ください。

3.2. 違約金一覧

違約金とは、現在の駐車場会社を変更あるいは駐車場利用を止める場合に、駐車場会社や契約者に対して支払う費用を指します。

駐車場会社との契約では、一般的に駐車場会社側に有利な契約となっていることが多く、最初の契約の際に交渉をしない限り、土地オーナーが費用負担をしなければならないでしょう。ですので、もう一度駐車場経営で成功するために必ず抑えておくべきノウハウまとめ』をしっかり抑えておきましょう。

違約金一覧
費目 概要
契約期間 契約期間内の解約の場合は月額賃料の3ヵ月分程度(土地オーナーの都合のみ)
解約告知 通常は月額賃料3ヶ月前解約告知

※最初の契約によって、違約金の内容は様々なので、必ず確認しておきましょう。

3.3. 原状回復費一覧

原状回復費とは、現在の駐車場会社を変更あるいは駐車場利用を止める場合に、土地を現状に戻すために必要となる費用を指します。 

原状回復は、駐車場会社との契約時において、どの状況が現状であったのかを証明あるいいは双方確認をしておく必要があります。土地オーナーあるいは駐車場会社が費用負担をします。

原状回復費一覧
費目 概要
舗装工事 駐車場会社との契約では「現状有姿のまま引き渡し」が多い
機器類撤去費 駐車場会社負担、ただし契約期間内解約の場合は買取請求もある
看板撤去費 駐車場会社負担

原状回復は、契約書に書いてあっても、そもそもオーナー側が、「現状の状態」を証明できなくて、トラブルになるケースもありますので、『駐車場経営に失敗しないために前もって知っておくべき11のトラブルの種』もご確認ください。

まとめ

駐車場を始める際にかかる経費についてはほとんど情報がなく、また機器を自ら購入する場合には価格の比較することが困難ですので私も苦労しました。

いまでは駐車場会社はたくさんありますし、一括見積サイトもたくさんあります。

しかし、見積もりを取るうえで気を付けたいことは、駐車場会社選びではありません。契約後の「駐車場を始めるときにかかる経費の交渉」です。駐車場会社から「舗装工事まではオーナー負担」あるいは「外構工事まではオーナー負担」といわれ、法外な初期経費の見積もりを受けてしまっては、元も子もありません。
 
私の経験では、駐車場を始めるときにかかる経費を最初に調べておくことで、駐車場会社との交渉を有利にすすめることができることは明らかです。さらに初期経費を駐車場会社の負担とすることも交渉で可能です。ただし、その場合は借上げ家賃が下がるなどデメリットもあります。

駐車場経営を行う上では「すべての経費」を最初に念頭に置いて考えていくとよいでしょう。

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