駐車場経営に失敗しないために前もって知っておくべき11のトラブルの種

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駐車場経営は失敗することがほとんどないと信じられています。

そのため、不動産を所有するなかで、まずは月極駐車場やコインパーキングにすることを考える方が多いのではないでしょうか。

実は駐車場経営のトラブルは少なくありません。

ただし、その大半は表沙汰になることはありません。なぜなら、駐車場経営のほぼすベのトラブルの原因は、駐車場会社との契約内容にあるものだからです。

そして契約条件について、熟知していなかったために、採算が合わなくなり失敗します。そこで、ここでは、そうしたトラブルからの駐車場経営の失敗を防ぐために、必ず知っておいてほしいことをすべて解説します。

なお、駐車場の経営をはじめるにあたり、最初に選択すべきことの一つに、

  • 駐車場を自分で運用するか(販売方式)
  • 駐車場会社に運営を任せるか(借り上げ方式)

というものがありますが、ここでは、ほとんどの方が選択される「駐車場会社に運営を任せる場合(借上げ方式)」において、失敗のない契約のために必ず知っておくべき点をこれから説明します。

私も駐車場を経営するなかで、多くの失敗に学んできましたので、ぜひ参考にして下さい。なお、見積り依頼の出し方や、販売方式、借り上げ方式の違いなどは、『駐車場経営で成功するために必ず抑えておくべきノウハウまとめ』をご覧ください。

初期契約時について

初期契約を結ぶときに起こりがちなトラブルから始めましょう。

1.初期契約料はかかるのか?

一般的には、契約時に「初期契約料」がかかることはありません。

また、「仲介料」「礼金」、「事務手数料」といった初期契約料に関連する費用がかかることもありません。

フランチャイズ契約(FC)であれば加盟料や保証金を求められることはありますが、駐車場会社はたくさんありますので、実際に比較することが必要不可欠です。

2. 契約時に仲介料を払うのか?

駐車場会社と契約する際に、土地の賃貸借契約を結ぶために、仲介料を支払う必要があると思っている方も少なくないでしょう。

一般的には、土地の所有者と駐車場会社との間では「土地賃貸借契約」や「駐車場賃貸借契約」という契約を結びます。駐車場の利用方法によっては看板等の工作物や構造物をつくることもあるために、工事請負契約を結ぶこともあるでしょう。

実は、このような駐車を目的とする駐車場使用契約には、宅地建物取引業法の適用からは除外されております。また、借地借家法の適用からも除外されています。

これはどういうことかというと、駐車場は住宅や事務所の貸し借りのような賃貸人と賃借人という関係ではなく、土地を利用する上での民法の規定による賃貸借にすぎないということです。

よって、契約方法や契約費用については決まりがなく、駐車場契約は貸主(駐車場会社)と借主(土地所有者)の合意で成立します。

ただし、私の経験上、どうしても不動産業界のルールや暗黙知はありますので、仲介料を支払うことになっても、仲介会社のアドバイスを取り入れて、宅地建物取引業法に準じた条項を契約内容に入れる方がよいでしょう。

駐車場経営をはじめて行う方は契約時点で気を付けておかないと後のトラブルとなってしまいます。

初期設置費用について

駐車場経営をはじめるうえでは、初期費用がかかります。

主に、

  • 土地整備費
  • 看板設置費
  • 機器・工作設置費

があります。

「土地整備費」とは、整地、アスファルト舗装、側溝敷設、電源引き込みなどにかかる費用です。

「看板設置費」とは、料金案内看板代、約定看板代、電飾看板・満室表示機などにかかる費用です。


「機器・工作設置費」とは、監視カメラ、フェンス、場内照明、コインパーキング機器(フラット盤、料金徴収管理機器)、テント、区画線設置、車止めブロックなどにかかる費用です。

「その他」として、保険料、水道光熱費、固定資産税、町内会費もあります。

費用については、近いうちに「駐車場の初期費用に関する記事」を用意させて頂きます。ここでは、初期設置費用についてありがちなトラブルの種を見ていきましょう。

3. 初期設置費用をどのくらい負担すべきか?

土地所有者が初期設置費用をどのくらい負担すべきかについては、駐車場会社との契約方式によって異なります。

主に4つの契約方式があります。

  • 借上げ方式
  • 販売方式
  • 保守委託方式
  • 共同運営方式

です。これらについては、『駐車場経営で成功するために必ず抑えておくべきノウハウまとめ』をご覧ください。

どの方式がよいかは、オーナーの初期投資予算や、駐車場運営への参加度合いによって変わります。複数社から見積もりをとり、しっかりと条件を交渉しながら詰めていくことが大切です。駐車場経営は、調査を行う営業マンのノウハウや経験がとても重要で、道路ひとつ挟んだだけで収入が倍になることもあります。素人では分からないこともたくさんありますのでぜひ専門家にご相談ください。

駐車場の借上げ賃料について

借り上げ方式では、駐車場会社からの借り上げ賃料は、駐車場の種類によって変わります。

駐車場の種類によって、同じ敷地面積でも駐車可能台数が異なります。建物や構造物の有無によっても借上げ賃料が上がります。

この点について詳しく説明します。

4. 屋内か屋根付きか平置きか?

駐車場は

  • 屋内
  • 屋根付き
  • 平置き

の3種類があります。例として、以下の画像は屋内駐車場のものです。

借り上げ賃料は、「屋内駐車場 > 屋根付き駐車場 > 平置き駐車場(アスファルト) > 平置き駐車場(未舗装) 」の順です。

未舗装の状態の屋外であっても駐車場として貸すことはできますが、アスファルト舗装がされていればより高く貸せるのは明らかでしょう。また屋根付き駐車場であれば雨に濡れることはありませんし、車が汚れる可能性も低くなるために、さらに高く駐車場を貸すことができます。

屋内駐車場は、もっとも高く駐車場を貸すことができます。

5. 自走式かタワー式か機械式か?

屋内駐車場には、さらに、

  • 自走式
  • タワー式
  • 機械式

の3種類に分かれます。例えば、以下の画像は機械式駐車場です。

以下は、自走式駐車場です。

 

借り上げ賃料は「自走式駐車場>タワー式駐車場>機械式駐車場」の順です。

屋内駐車場では、敷地内により多くの駐車台数を停めることができる機械式駐車場が挙げられます。タワー式駐車場であればさらに多くの台数を停めることができますが、管理人などが常駐しなければ管理は難しくなってしまいます。自走式駐車場であれば、入庫や出庫が運転者の自由ですから、より駐車場を高く貸すことができます。

今後、「駐車場経営の収入」について詳しくまとめる予定ですので、楽しみにしていてください。

契約後について

駐車場会社と契約後にも様々なトラブルが起こることがあります。注意すべき点をこれから説明します。

6. 保守・管理料は安くならないか?

駐車場を保守・管理する上では、どのような設備を設置するかによって月々の保守・管理料が異なります。
 
駐車場経営では、最初に、「月極駐車場」あるいは「時間貸し駐車場」を選びます。

月極駐車場であれば、更地をそのまま駐車場として貸す、あるいはタワー式駐車場などの構築物をつくる場合があります。構築物をつくる場合は、駐車台数が増えるので駐車場収入が上がりますが、一方で設備の投資費用や保守・管理料が上がるので費用も上がります。

また、時間貸し駐車場であれば、ロック式駐車場やゲート式駐車場があります。

コインパーキング機器の購入代やリース料を他社と比較することはできますが、駐車場会社によって指定のメーカー機器が決まっていることが多く、他のメーカー機器でも継続使用あるいは買い取りを認めてくれることは少ないでしょう。

いずれの貸し方を選ぶにせよ、投資が必要となります。新規でコインパーキング会社と契約する場合だけでなく、既存のコインパーキング会社から変更する場合もあります。必ず比較検討をして、一番いい条件を選ぶようにする必要があります。

今後、「コインパーキング経営に必要な投資」をまとめる予定ですので、少々お待ちください。

7. 契約の途中解除はできないか?

一般的に駐車場会社と契約を結ぶ場合は、最低〇年間は解約禁止できない、あるいは違約金が設定されています。現状では最低3年間は解約できないことが多いでしょう。機械設備を設置する場合は最低5年以上途中解約できないと考えましょう。

このことを踏まえた上で、試算を行いましょう。

8. 設備の修繕代は請求されないか?

駐車場会社との契約によっては、設備の修繕代を請求されることがあります。そして、その修繕代が高いことが理由でトラブルになることもあります。

設備の保守・管理・修繕については初期契約時の取り決めに従うことが多いため、契約内容によってはオーナーが負担します。駐車場内で事故が起こった場合は、事故を起こした方が責任を負います。こうしたリスクに対しては、自動車保険や火災保険などで対応することが一般的です。

契約終了時について

駐車場会社との契約を終了する際や、他の駐車場会社へ変更する際にトラブルとなることがあります。

9. 設備の買い取り請求を求められるか?

駐車場会社から短期間の解約の場合に設備の買い取りを請求されることがあります。

例えば現在の駐車場会社の売上が低いことが理由で、新たな駐車場会社に変更したい場合です。設備のメーカー機器が異なるために、新たな駐車場会社へ引き継げないことが問題となります。

10. 契約終了時に現状有姿のまま引き渡しを受けるか?

契約の終了時は、原状回復を行うことが一般的です。原状回復とは、契約時に貸したときの状態となるように工事を行った上でオーナーへ返還することです。

例えば土地の所有者が駐車場会社へ更地で貸し、駐車場会社がアスファルト舗装を行っているのであれば、アスファルトを解体して更地にして戻すことが原状回復です。原状回復のトラブルの多くは、貸した時はどの状態であったのかを土地の所有者が立証できず、結果として使用後の状態(現状有姿)で戻ってくることです。

以下の画像は、わたしが経営している駐車場のひとつですが、現状有姿では劣化が著しいことが分かると思います。

こうした姿で戻ってくることを防ぐために、しっかり確認しておきましょう。

11.土地の返還を認めてくれない?

一般的に駐車場契約は「一時使用契約」です。

そのため、土地の所有者と駐車場の利用者との間では権利関係の問題が発生することは少ないですが、駐車場利用者から土地を返還してもらうときに、お金や時間がかかる場合があります。

例えば長年に渡り、駐車場を、隣地に住む利用者に貸していたとします。さらに、その利用者の家には、駐車場を通らなければ行き来ができない状態になっているとします。

こうした場合、駐車場としている土地を通らなければ隣地が通行できない状態になり、裁判になることがあります。

まとめ:駐車場経営の実例

このように、駐車場経営の失敗のほとんどは、契約に関するトラブルから来るものです。

こうした失敗をすることなく、うまく経営していくには、さまざまな知識やノウハウが必要です。

今後、駐車場経営について充実させていきますので、ぜひ学んでいっててください。

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横山篤司

横山篤司

不動産オーナー経営学院代表理事兼学長。 宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。 創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。父の代で相続争い、不動産売却が続き、10年前より残された数名の従業員と共に築40年を超えたビルや空き家の再生に取り組む。ニューヨーク留学帰国後、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産経営を学び、家業再生に活かしたことで本社建替え、借金も数年で完済することに成功。現在は東京・名古屋でビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。

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