駐車場経営の初期費用などの経費の相場と税金の一覧まとめ

駐車場経営を開業するときに必要な初期費用や税金はどのくらいなのでしょうか?

ここでは、駐車場を開業する時に必要となる初期費用と税金について紹介します。

そして私が実際に経営している9台の駐車場経営を例として解説します。

開業するときにこれらの情報を知っておくことで、駐車場会社との交渉がスムーズになるだけでなく、収益をさらに上げていくための改善もできます。

この記事ではこうした点について、私の経験をもとに踏み込んで解説していきます。

執筆者
横山篤司

横山篤司

一般社団法人不動産オーナー経営学院の代表理事/学長。宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。 これまで日本で10,000人以上のオーナーと話し、事例や成功体験を研究。創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学び、家業再生に活かしたことで事業再生、借金を数年で完済することに成功。現在はビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。 中小企業庁主催「事業承継セミナー2017」モデル企業登壇/不動産オーナー後継者の会/JFMA「不動産MBA」研究員/週刊ビル経営「建替え経営学」連載/全国賃貸住宅新聞/住宅新報/月刊不動産流通(宅建協会)ほか。

1.駐車場経営にかかる初期費用の項目と相場一覧

駐車場経営をはじめる時に必要な初期費用は、大きく分けて3つあります。

(1)土地整備費 

土地を整地し、アスファルトを敷いたり等して駐車場運営をはじめるまでにかかる費用です。

(2)看板設置費

駐車場に誘導するための広告看板や料金表などを設置するためにかかる費用です。

(3)機器・工作設置費

駐車場運営をする際に必要となる料金精算機や監視カメラを設置するためにかかる費用です。

1.1.土地整備費とは?

土地整備費とは、更地を駐車場にする場合に必要となる整備費用です。

一般的に土地整備費は土地のオーナーが負担します。

たとえば、このように砂利敷きのままで土地が未舗装の状態でも、駐車場として貸すことはできます。

しかし、考えてはみてください。

砂利が飛んで車が傷ついたり、不審者が侵入して車を傷つけられたりするリスクがあるので、高級車は停めにくいですよね。

ですから、未舗装の場合は土地の借上げ賃料は低い状態といえます。

そこで、「舗装」を考えるとよいでしょう。

舗装では、「アスファルト舗装」が一般的です。

工事費としては、初期費用は未舗装であれば1㎡あたり3000円、アスファルト舗装であれば1㎡あたり6000円程度で土地を整備することができます。

ここで、土地整備費を、土地のオーナーが負担するか、駐車場会社が負担するかで借上げ賃料の交渉をすることができます。つまり、駐車場会社が土地整備費用を負担する場合はオーナーに支払う借上げ賃料が低くなってしまうのです。

私の経験でいえば、土地整備にあたり、60万円/月での駐車場会社負担による借上げと、80万円/月での土地オーナー負担による借上げを選ぶという交渉になりました。初期費用が200万円程度であったので、たった10カ月程度で損益分岐点となるならば、初期費用はオーナー負担の方が断然お得なのです。

土地整備費の相場一覧

土地の整備費です。(1)から(7)を順番に足してください。

土地整備費一覧
費用項目 費用目安 概要
(1)残置物撤去費 実費 残置物がある、基礎杭が埋まっている、雑草が生えている場合
(2)整地費用 1500円/㎡ ~ 掘削、残土処分、砂利敷、転圧。防草シート込み。(深さ10cm)
(3)舗装費用    
 a. 未舗装 0円~  
 b. コンクリート舗装 5000円/㎡ ~ 初期費用が高く、耐久性20年程度で要補修(深さ10cm)
 c. アスファルト舗装 3000円/㎡ ~ 初期費用が安く、耐久性10年程度で要補修(深さ5cm)
(4)ライン引き 5000円/台 駐車マスを区画する。一式表記が多い。
(5)車止めブロック 6000円/一箇所 1箇所当たり2つ設置。
(6)側溝敷設(排水) 実費  
(7)重機運搬費用 5万円 ~ /回  

※加えて、車が歩道から敷地内に出入りしやすいように「切り上げ工事」を行うこともあります。

田舎の土地を月極駐車場にして収入を増やす事例

事例①未舗装の場合、駐車場台数5台、168㎡の場合、合計金額は40万円でした。

事例②アスファルト舗装の場合、駐車場台数8台、205㎡の場合、合計金額は125万円でした。

これらの土地整備費用は、オーナー負担の場合は駐車場会社に対して借上げ賃料をさらに上乗せする交渉をしましょう。

1.2.看板設置費とは?

看板設置費とは、駐車場として広告、営業をする上で必要となる看板や料金表を指します。

駐車場経営は、駐車場会社によって会社のデザインや料金体系が異なるため、一般的に看板費用は駐車場会社が負担します。

この費用に対する考え方を一言で表すならば、「どこに看板を設置して駐車場営業をするか?」です。

つまり、看板費用は単純に費用をかければ売上が上がるわけではなく、どこに設置するか?によって成果が変わるのです。

とはいえ、素人には看板の大きさ、照明の量、看板の位置や角度といった要素は分かりづらいですね。

ここは駐車場会社の営業力に左右されますので任せた方が良いところです。

[電飾看板と満室表示機]

[駐車場の各入口に設置する案内看板]

[電源を引き込んでの照明設置]

看板設置費の相場一覧

看板設置費一覧
費用項目 費用目安 概要
料金案内看板代 10万円 看板の大きさ、高さによります。
約定看板代 2万円  
満室表示機 20万円 照明付き、電源引き込み工事代を含む
電飾看板 必要数に応じて  

※駐車場会社によって大きく異なる場合もあります。見込み売上と初期費用のバランスを考えて交渉していきましょう。

これらの看板設置費用は、駐車場会社によって営業戦略が異なるため、駐車場会社に営業を任せたほうがおすすめです。

1.3.機器・工作設置費とは?

機器・工作設置費とは、駐車場を運営するにあたり、防犯上必要となる監視カメラや料金精算機器などの工作物設置を指します。

ここで考えておくべきポイントとして、駐車場経営は「月極駐車場」か「時間貸し駐車場」によって初期費用や運営経費が大きく異なります。

つまり月極駐車場の場合は少ない初期費用ではじめることができますが、コインパーキングなどの時間貸し駐車場の場合は様々な機器・工作物をはじめに設置する必要があります。

運営方式によって、初期費用については、土地オーナーあるいは駐車場会社が費用負担します。

機器・工作設置費の相場一覧

機器・工作設置費の一覧
費用項目 費用目安 概要
監視カメラ 1台万円~ 月5000円程度でリースもあり。
フェンス 2万円/m ~ 土台ブロック込、高さ60cm。
場内照明 1基3万円程度  
料金精算機 1台65万円 精算機の機種によって機能や管理費の差が大きい。
精算用雨除けテント 9万円  
フラップ板 13万円/台  

※これらの設置工事費用は高く見積もられる場合も多いため、見積もり比較と交渉が重要です。

これらの機器・工作設置費は、オーナーが負担する場合と、駐車場会社が負担する場合によって、その後の収益分配が変わります。

[フラップ式の場合]

[料金精算機と約定看板]

1.4.私の事例 駐車場経営をはじめるきっかけ

では、私の場合はどうだったかといいますと、9台の時間貸し駐車場で初期費用は400万円をかけました。

ここからは、実際の私の事例を基に、駐車場経営には、どれぐらいの初期費用がかかるのか、もっと詳しく理解していきましょう。

まずは、私が経営している駐車場がこちらです。

一つの駐車場の中に、9台のコインパーキングスペースと、5台の月極めスペースがある、というものです。もちろん、駐車場の広さによって規模感は異なるので、目安としてご覧ください。

この駐車場の立地は、大きな建物の裏手にあります。

ですから、駐車場会社としても営業がしにくいということで、借上げ賃料が低い状態でした。

とにかく、何でも、「あれが悪い、ここが難しい」と、駐車場会社より問題点を言われ続けますw

その結果、当初の駐車場会社からの借上げ賃料は9台で12万円でしたので、採算がいまいち合わず、納得できずに1年くらい悩みました。

そこで父の友人で建築会社の社長に顧問となって頂き、経営改革に乗り出したことで、やっと一歩を踏み出すに至りました。

まずは「マーケティング調査」です。

駐車場経営って儲かるの!?基礎知識と儲けのノウハウまとめ!

その結果、9台は「時間貸し駐車場」、5台は「月極駐車場」を選択しました。

また、近隣の店舗やマンションの住民に対してクーポン券を渡したり、割引券を販売することを、駐車場会社と共に計画することにしました。

つまり、駐車場会社と「共同運営方式」で契約をしました。駐車場会社との契約条件についてはこちらもご覧ください。

駐車場経営における利回り(収入と費用)の計算方法まとめ

一般的には、「借り上げ方式」で駐車場経営を始められる方が多いと思います。いずれにせよ、運営方式を決めるには、駐車場会社と打ち合わせを重ね、それぞれの方式で、収支がどうなるかのリサーチを徹底することが重要です。

1.5.私の駐車場でかかった400万円の初期費用の内訳

さて、この駐車場でかかった初期費用の内訳は次の通りです。

(1)土地整備費用:合計約100万円

(2)看板費用:合計約100万円

(3)設備費用:合計約200万円

それぞれ見ていきましょう。

1.5.1.土地整備費の内訳

費目 費用 備考
舗装 85万円 アスファルト舗装
ライン引き 4.5万円 5,000円/台 × 9カ所
車止めブロック 10.5万円 6,000円/1個(1箇所2つ)
フェンス 設置済み オーナー負担
合計 100万円  

〈アスファルト舗装を行い、ライン引いたうえで車止めブロックを置いていく様子〉

駐車場の土地については、以下の3つの選択肢があります。

  • 未舗装のまま
  • アスファルト舗装
  • コンクリート舗装

月極駐車場であれば、未舗装のままでも大丈夫な場合も少なくありません。しかし、コインパーキングは必ずアスファルト舗装をおすすめしています。この費用に関しては、駐車場会社からは「アスファルト舗装まではオーナー負担が通例」という話をされると思います。

ただし、最近は多くの不動産オーナーのアドバイスをしていますと、土地の整備費用をオーナーが負担した場合は、交渉次第で借上げ賃料が上がることが分かっています。これは業者を介さないと知らないことでしたが。

1.5.2.看板設置費の内訳

費目 費用 備考
料金案内板と誘導看板 50万円 3ヶ所
約定看板代 5万円 1ヶ所
満室表示器 20万円 1ヶ所+電気工事
看板照明 25万円 3個×2ヶ所+電気工事
合計 約100万円  

〈料金案内板と誘導看板を設置している様子〉

看板は、主に3種類あります。

  • 料金案内版
  • 誘導看板
  • 満室表示器

これらを、どこにいくつ、どのようなサイズで設置するかによって、料金はもちろん異なります。

今回は、最終的に、その方が利益を高められると判断して、駐車場との契約方式として「共同運営方式」を選択しました。そのため、これらの費用は全て私が負担しました。しかし、借り上げ方式の場合は、看板設置費等は駐車場会社に負担してもらうことをおすすめします。

1.5.3.機器・工作設備費の内訳

費目 費用 備考
監視カメラと照明 10万円 2台 + 設置工事
場内照明 15万円 3ヶ所 + 電気工事
料金精算機 65万円 1台
精算用雨よけテント 屋内にあるためなし オーナー負担
フラップ板 120万円 1つ13万円 × 9台
合計 約200万円  


〈監視カメラと照明およびフラップ板と料金精算機〉

駐車場の設備機器は、駐車場会社によって初期費用が大きく異なることがあります。

設備のグレードや、機器への投資は、しっかりと収支計算を行った上で、初期費用と駐車場収入のバランスから判断しなければなりません。たとえ駐車場会社が借上げ賃料を高く設定してくれたとしても、投資したお金の回収が進まないということもありえます。

ここでは駐車場を運営するうえで一番気を付けていきたいところですし、正直な話、経験も重要になってきます。

1.6.駐車場経営の運営費用

駐車場として貸して、運営あるいは管理をする上で必要となるのが運営にかかる費用です。運営費用では、主に、

(1)管理費

(2)税金

(3)その他水道光熱費等

がかかります。

1.6.1.管理費用一覧

管理費用とは、通常の不動産管理とおなじく、土地や建物を管理する上で必要となる清掃、警備、設備の管理を指します。

例えば、駐車場にゴミや落ち葉が溜まることも多いため、日々の清掃は不可欠です。

また、監視カメラを設置することで不審者の侵入や違法駐車を未然に防ぐことができます。

そして設備が定期的にメンテナンスされていれば、機器故障の頻度も下がります。

これらの管理費用については、運営方式によって土地オーナーあるいは駐車場会社が費用負担します。契約の方式によって運営費用と、その後の収入分配が変わります。

管理費用一覧
費目 費用 概要
集金・清掃 月額1万円~ 週に2回/3時間
警備 月額1万円~ 有人警備/機械警備(緊急対応コールセンター)
設備修繕 実費  

1.6.2.税金一覧

税金とは、土地や建物、工作物を所有することで支払わなければならない税金を指します。

駐車場経営を事業として行う場合は、その収入によって得られた利益に対して税金(収入課税)がかかります。

また土地や建物、工作物を所有することで毎年一定の税金(資産課税)がかかります。

この説明については、別途「不動産の資産税」について記事をご用意します。

不動産の保有・経営において知っておくべき資産税まとめと一覧

消費課税については、場合によっては徴収する必要がない場合があります。

これらの税金については、土地オーナーが費用負担します。

税金一覧
大費目 費目 費用
収入課税 所得税・法人税 収入に応じて課税される。
資産課税 固定資産税・都市計画税 毎年一定額が課税される。
消費課税 消費税・地方消費税 駐車場経営方法によっては課税される。

1.6.3.水道光熱費等一覧

水道光熱費とは、駐車場を運営する上で必要となる電気代、水道代を指します。

地域によっては町内会費がかかる場合もあります。また駐車場内で事故が起こった場合の損害保険や火災保険も加入する必要があるでしょう。

これらの水道光熱費については土地オーナーあるいは駐車場会社が費用負担します。契約の方式によって運営費用と、その後の収入分配が変わります。

水道光熱費一覧
費目 費用 概要
保険料 月額2000円~ 面積と駐車台数に応じて保険加入
水道光熱費 月額4000円~ 機械の電気代と清掃する際の水道代
町内会費 実費 月額数百円程度

※保険については、土地建物全体にかける火災保険と、設備が落下して人に当たったりなど駐車場内で何らかの原因で人に怪我をさせてしまった場合の保険(施設賠償責任保険)の二つは必須です。詳しくは、「法人の火災保険|加入・更新の時のポイント」と「施設賠償責任保険とは?補償内容と必要性」をご覧ください。

1.7.駐車場経営の撤収費用

駐車場経営を辞める、あるいは駐車場会社を変更する場合に必要となるのが撤収費用です。撤収費用では、主に

(1)契約者対応費

(2)違約金

(3)原状回復費

がかかります。

1.7.1.契約者対応費一覧

契約者への対応とは、駐車場利用者に対して駐車場の利用方法や、駐車場の管理会社を変更する場合での事情説明などを指します。

例えば駐車場会社を変更する場合です。

これまで契約していた駐車場会社と新しい駐車場会社との間で管理の引継ぎを行います。

その際に、現在の駐車場利用者に対して毎月の家賃振込口座の変更や契約内容の変更をお願いすることがあります。一般的には3カ月前までにオーナーから解約予告をすれば、駐車場会社が費用負担して変更手続きをしていただけます。

しかし、駐車場を月極駐車場からコインパーキングに変更する場合は注意が必要です。現在の駐車場利用者に対して月極契約終了や、場合によっては立退きをお願いしなければなりません。その場合は一般的にオーナーが負担する場合もあります。

これらの契約者対応については、駐車場会社が費用負担します。

契約者対応費一覧
費目 概要
契約者説明 駐車場契約者への契約あるいは解約のお知らせ
契約者退去費 駐車場契約者への立ち退き
契約書変更 駐車場契約者への契約内容や振込口座の変更

1.7.2.違約金一覧

違約金とは、現在の駐車場会社を変更あるいは駐車場利用を止める場合に、駐車場会社や契約者に対して支払う費用を指します。

駐車場会社との契約では、一般的に駐車場会社側に有利な契約となっていることが多く、最初の契約の際に交渉をしない限り、違約金は土地オーナーが費用負担をしなければならないでしょう。

違約金一覧
費目 概要
契約期間 契約期間内の解約の場合は月額賃料の3ヵ月分程度(土地オーナーの都合のみ)
解約告知 通常は月額賃料3ヶ月前解約告知

※最初の契約によって、違約金の内容は様々なので、必ず確認しておきましょう。

1.7.3.原状回復費一覧

原状回復費とは、現在の駐車場会社を変更あるいは駐車場利用を止めた場合に、土地を元のに戻すために必要となる費用を指します。 

原状回復は、駐車場会社との契約時において、契約当初はどのような状態であったのかを証明あるいいは双方確認をしておく必要があります。

ここでしっかりと現状を確認しないことによって起こるトラブルとして、次の駐車場会社へ切り替えた場合に補修費用や設備撤去費用がオーナー負担となってしまうことです。住居とは違い、原状回復についてのガイドライン等もありませんので、すべて駐車場会社と交渉になります。

よって、原状回復費用は土地オーナーあるいは駐車場会社が費用負担をします。

原状回復費一覧
費目 概要
舗装工事 駐車場会社との契約では「現状有姿のまま引き渡し」が多い
機器類撤去費 駐車場会社負担、ただし契約期間内解約の場合は買取請求もある
看板撤去費 駐車場会社負担

原状回復は、契約書に書いてあっても、そもそもオーナー側が、「契約当初の現状」を証明できなくて、トラブルになるケースもあります。

2.駐車場経営はどんな税金がかかるのか?

次に、駐車場を経営するうえでかかる、以下の主な3つの税金について抑えておきましょう。

  • 所得課税:(所得税や法人税) 入った収入に対してかかる税金
  • 資産課税:(固定資産税や都市計画税) 不動産を保有することに対してかかる税金
  • 消費課税:(消費税) サービスとして提供する際にかかる税金

まとめると次のようになります。

駐車場の利用方法/税金 所得税/法人税 固定資産税 消費税
自用で使用(家族内使用) × ×
無償で貸す(使用貸借) × ×
土地の一時貸付(未舗装の青空駐車場) ×
土地の一時貸付(駐車場として舗装)
土地の一時貸付(一ヶ月未満の駐車場貸付)
住宅用の貸付(駐車場付き住宅) ×
住宅用の貸付(一ヶ月未満の駐車場貸付住宅)
建物(集合住宅)に付随すり駐車場  ○  △
建物(施設)に付随する駐車場  ○  ○  ○
駐車場使用料が他のサービス利用料に含まれる  △  ○  △
免税事業者   △  ○ × 

〇=税金がかかる ×=税金がかからない △=場合による

それぞれ細かく見ていきましょう。

2.1.所得税・法人税

所得税や法人税は、「利益が出た場合に課税される税金」です。

駐車場経営では、駐車場を貸すことによって得られる収入に対して課税される国税の一つです。個人(個人事業主)の場合は所得税、法人の場合は法人税を支払います。知っておくべき税金のポイントとして、「駐車場経営のみを事業として行う場合は、運営にかかる費用が少ないため、所得税や法人税が多くかかる」ことです。

駐車場を事業として営むことを考えている方は、他の事業との組み合わせ次第で税金が下がります。

2.2.固定資産税

固定資産税は、「固定資産の所有者に課税される税金」です。これは、土地や建物などを所有している場合にかかる地方税のひとつです。

土地の所有者には毎年、市町村より納税通知書が届きます。固定資産評価を調べる際は、各市町村の市役所で「土地・家屋の固定資産税の評価額」を取得することができます。

知っておくべき税金のポイントとして、「駐車場は、更地としての評価のままであるため、固定資産税評価が高い」ことです。駐車場経営にかかる税金は全国一律で決められているわけではなく 各市町村で設定されています。所有している土地がある市町村の役場に問い合わせてください。

2.3.都市計画税

都市計画税は、「固定資産の所有者に課税される税金」です。

都市計画税は、「市街化区域」に存在している土地や建物に対してかかる地方税のひとつです。つまり市街化区域以外の場所で駐車場経営を行う場合は、都市計画税はかからない可能性があります。通常は、市町村より固定資産税の納税通知書に併せて、都市計画税の納付書も届きます。

たとえば、数十年前から貸し駐車場として利用していた土地が、人口減少などが原因で、市街化区域から市街化調整区域へ指定変更されている場合があります。この場合は都市計画税を支払う必要がない可能性があります。しばしば市町村より間違って納税通知書が届くこともありますので確認しましょう。

<都市計画税が課税される区域>

区域/区分 都市計画税  
都市計画区域 市街化区域 インフラが整っている市街地
市街化調整区域 × 開発に規制がかかる地域
非線引き区域 行政の条例次第 開発許可などが必要な地域
都市計画区域外   田舎の土地など

2.4.消費税

消費税は、「商品やサービスに対して取引の段階で課税される税金」です。これは、駐車場を有償で事業サービスとして提供する場合にかかる国税及び地方税のひとつです。

駐車場経営において、駐車場の使用者に対して消費税を請求することに疑問を持たれる方もいるのではないでしょうか?実は、土地の一時貸付か、駐車場としての貸付かで、消費税が課税されるかが異なります。

2.5.駐車場の貸し方と税金について

駐車場経営をするうえで、駐車場の使用者への貸し方と、税金の申告についてどうすればよいのかを解説します。

2.5.1.自用で使用

駐車場を自用で使用する場合は、消費税の課税対象にはなりません。また、利益が発生しないため、所得課税の対象にもなりません。ただし、土地を所有している場合は、固定資産税や都市計画税の対象となります。

2.5.2.無償で貸す

駐車場を無償で使用する場合は、消費税の課税対象にはなりません。また、利益が発生しないため、所得課税の対象にもなりません。ただし、土地を所有している場合は、固定資産税や都市計画税の対象となります。

使用貸借について

自用の場合と異なることは、他者へ駐車場を貸す行為は民法上の賃貸借となります。

たとえば、建物を貸す場合には「借地借家法」といわれる特別法があります。これは建物に住んでいる人(入居者)を保護する目的として、土地や建物の所有者が「明日出ていってください」と言っても、入居者は断ることのできる権利(民法よりも特別法が優先)があります。

しかし、建物所有目的以外の土地賃貸借、つまり駐車目的の土地賃貸借契約は、この特別法が適用されない賃貸借の一つですから、使用者は明け渡さなければなりません。ただし、無償の場合は「賃貸借」ではなく「使用貸借」といってタダで貸し借りするのことになりますから、当然、すぐに明け渡さなければなりません。

しかし、友人から借りた漫画の本を、「すぐに返して」といって返してくれないトラブルって多いですよね。しかも本を貸した側にはレンタル料(固定資産税)がかかる場合はなおさら返して欲しいはず。

よって、駐車場を無償で貸す場合にはよく起こるトラブルの一つですから、契約書を作りましょう。

2.5.3.土地の一時貸付

土地の譲渡や貸付けは、原則、消費税の課税対象にはなりません。(非課税取引)

ただし、駐車場として貸付する場合や、一カ月未満の駐車場貸付は、消費税の課税対象となります。土地の一時貸付は利益が発生するため、所得課税の対象となります。土地を所有している場合は、固定資産税や都市計画税の対象となります。

未舗装の青空駐車場の場合

消費税は非課税となります。たとえば自宅の隣の土地を貸付する、いわゆる「青空駐車場」の場合には消費税がかかりません。

駐車場として舗装した場合

消費税は課税となります。

土地の貸付でも、①アスファルト舗装や砂利引きが行われている、②フェンスや駐車マスが整備されている場合は、駐車場としての貸付(事業用)に該当するので、消費税は課税となります。

一カ月未満の駐車場貸付の場合

土地の貸付けであっても、貸付の期間が1カ月に満たない場合は、消費税の課税対象となります。たとえば、近隣に野球場や集客施設があるなどして、1日だけの駐車場貸付を行う場合などがあたります。

賃貸借について

駐車場を有償で貸す場合は、土地の「賃貸借」となります。

駐車することを目的として土地を貸したり借りたりする場合、賃貸借の契約といって民法(契約自由の原則)が適用されます。たとえば、駐車場の契約期間について10年と定めた場合は、中途解約の合意がなければ、土地を貸す側は10年間の駐車場を貸す義務を負います。

ただし、建物所有を目的とした土地の賃貸借では、借地借家法が民法に優先して適用されます。たとえば、賃貸借の期間を10年と定めても、借地借家法3条により、30年とされてしまいます。つまり、賃借人の利益を保護するという目的のために、住む人の権利が守られているということです。

2.5.4住宅用の貸付

住宅用の建物に付随する駐車場の貸付けは、一カ月未満の貸付を除き、消費税の課税対象にはなりません。(非課税取引)住宅用の貸付は利益が発生するため、所得課税の対象となります。土地を所有している場合は、固定資産税や都市計画税の対象となります。

駐車場付き住宅の場合

住宅用の賃貸借契約に付随して駐車場を貸すときは、消費税の課税対象にはなりません。つまり、住宅と一体となって貸し付けられる駐車場は、その駐車場部分も含めて全体が住宅の貸付けとして扱われるために非課税となります。たとえば、1戸建ての賃貸住宅を借りる際に、駐車場付きとなっているときは家賃に駐車場利用料が含まれているため、消費税は課税されません。

一カ月未満の駐車場貸付住宅の場合

住宅用の賃貸借契約に付随して駐車場を貸すときでも、貸付期間が1カ月に満たない場合は、消費税が課税されます。

2.5.5.建物に付随する駐車場

建物に付随する駐車場は、消費税の課税対象となります。ただし、集合住宅の場合に、条件を満たした場合は消費税の課税対象となりません。土地の一時貸付は利益が発生するため、所得課税の対象となります。

土地を所有している場合は、固定資産税や都市計画税の対象となります。

建物(集合住宅)に付随する駐車場

(1)住宅と駐車場の駐車場代を分けている場合
⇒消費税の課税対象となります。駐車場付きの住宅として貸す場合は、消費税はかかりません。

(2)駐車場と建物が離れている場合
⇒消費税の課税の対象となります。駐車場と建物が一体の敷地内にあれば、消費税はかかりません。

(3)集合住宅で入居者1戸あたり1台分以上の駐車場がない場合
⇒消費税の課税の対象となります。1戸あたり1台分以上あれば、消費税はかかりません。

この3つの条件をすべて満たす場合に限り、消費税の課税対象から外れます。

建物(施設)に付随する駐車場

建物や駐車場などの施設利用に付随して土地が使用される場合は、消費税の課税対象となります。たとえば、商業施設や集客施設に付随する駐車場を運営する際に、駐車場料金を別途有償で徴収する場合は、消費税がかかります。

2.5.6.駐車場使用料が他のサービス利用料に含まれている

駐車場を貸す際に、近接する商業施設や集客施設の利用料金に含むような場合は、駐車場として消費税の課税はありません。ただし、駐車場利用者が支払うサービスや商品に対して、消費税が発生します。

2.5.7.免税事業者

駐車場の貸し出しに消費税が課税される場合でも、貸主が免税事業者であれば消費税が免除されます。たとえば、売上高(消費税の課税対象となる売上高、税抜価格)が1000万円以下の事業者の場合です。

3.駐車場経営はどんなリスクがあるのか?

駐車場経営に成功するかどうかという観点で言うと、考慮すべきリスクは次の3点に集約されます。

  • 土地に関するリスク
  • 土地を購入する時のリスク
  • 駐車場会社と契約する時のリスク

もちろん、他の情報誌やサイトなどでよく見るように、駐車場内での事故などのリスクや、災害リスクもあります。しかし、それらは保険に加入したり、管理会社と協力したりして、解決することができます。そして、それらは、そもそも収益が十分に得ている場合に、はじめて対処を考えられるものです。

それに対して、上記3つのリスクは、収益を十分に得られるかどうか、という駐車場経営の根幹に関わるリスクです。そして、これらを知らなかったことで、駐車場経営がうまくいかない方も、実際に多くおられるのです。

この項目では、一般的なリスクは最後に簡潔に触れるに留め、この3つのリスクと対策を重点的に解説していきます。

これらのリスクの中でも、土地に関するものは、既に駐車場を検討している土地をお持ちの方は、興味が湧かないかもしれませんが、本当にその土地を駐車場にすべきなのか、その前にクリアするべきことがあるかどうか、などの確認にもなりますので、ぜひ上から順番にご覧頂ければと思います。

3.1.土地に関するリスク一覧

駐車場に限ったことではありませんが、投資用不動産を買ったり借りたりする上では、様々なリスクがあります。例えば、

  • アスファルトが劣化していて、再舗装のために想定外の出費がかかる。
  • 入口が予想外に狭かったり想定外の段差があったりして、駐車場にしても車路を確保できない。
  • 買ってから気づいたのだが、近隣との争いを抱えている土地だった。

などなど、です。

このような、土地に関する潜在的リスクには、大きく分けて、

  • 土地の権利関係のリスク(ヒトのリスク)
  • 土地の状態に関するリスク(モノのリスク)
  • マーケットリスク(カネのリスク)

の3種類があります。

3.1.1.土地の権利関係のリスク(ヒトのリスク)

土地の権利関係には様々なリスクがあります。ややこしい場合には、次のような場合もあります。

土地の権利関係のリスク
・その土地に関する権利義務関係が異常に複雑になっている。
・その土地が第三者の権利を侵害していて係争中になっている(境界線やフェンスの位置など)。
・その土地が行政法規等により制限を受けている。

こうなると、当初想定していたような運用は、ほとんど不可能になってしまいます。そこで、検討している土地の権利関係を不動産登記簿から調べておきましょう。登記簿からは、土地の所有者が入れ替わった推移や、金融機関からの借入状況(担保状況)などを調べることができます。法務局またはオンライン登記情報提供サービスで入手できます。

登記簿を見てみて、その土地が、例えば、次のような状態だったら要注意です。

  • 土地所有者が大きな借金をしている。
  • 土地所有者が転売目的で何回も入れ替わっている。
  • 土地所有者が複数人いる。

権利関係の調査は、絶対に怠らないようにしてください。

3.1.2.土地の状態に関するリスク(モノのリスク)

土地の状態については、次のようなリスクがあります。

土地の状態に関するリスク
過去、ガソリンスタンドであったため土壌汚染の可能性がある。
・過去は埋め立て地であったため地割れの可能性がある。
・傾斜地や崖地のため整地・土壌改良するのにお金がかかる。

これらは、将来不動産を売買する際や、土地の運用を始めた後にトラブルに発展するリスクがあります。そこで、検討している土地が現在あるいは過去にどのような利用がされていたかは、納得がいくまで、売り主や、業者、必要であれば近隣住民に聞くようにすると良いでしょう。

こうしたことは「地歴調査」と言います。地歴調査がどういうものかに関しては、「地歴調査において入手・把握すべき資料の種類(PDF)」が参考になります。また、プロは専門業者に土壌汚染の調査を依頼することもあります。

<プロは土壌汚染の調査をすることもある>

3.1.3.マーケットリスク(カネのリスク)

最後にマーケットリスクです。

マーケットリスク
マーケット調査が不十分だったために、駐車場経営を始めたものの、赤字を垂れ流すか、よくてもトントンの状態になってしまうリスク。

駐車場経営の利益や利回りは、以下のページで解説しているように、マーケットリサーチと、そこからのアイデア次第で大きく変わります。

土地の購入から、駐車場経営を始めようと考えている場合に知っておきたいのは、「駐車場経営を土地購入から始める時の土地の探し方や購入の注意点」で述べているように、

  • 狭小地や変形地で建物が建たない
  • 傾斜地などで建物が建たない

などの、物理的に問題がある土地の方が良いことが多々あるということです。駐車場経営の場合は、通常の土地にとっては致命的なこうした問題を、逆に活かせる場合があります。こうした建物が建たない土地は激安な場合があり、それなら、土地から購入しても十分な駐車場ビジネスができる可能性は十分あります。

3.2.土地を購入(賃借)するときのリスク

続いて、土地購入におけるリスクについてプロの観点から解説します。

3.2.1.土地の売買(賃借)契約リスク一覧

土地を購入(賃借)するときは、現在の土地の利用者や関係者を調べて、契約書を確認しましょう。ここで手を抜いてしまうと、次のようなトラブルを防ぐことができません。

土地の売買(賃借)契約リスク
・土地の所有者が変わったら、急に土地の利用契約を反故にされた。
・前所有者と契約している駐車場会社からいきなり訴えられた。
・現在の駐車場利用者が利用を止めてくれなかった。

このようなトラブルでどうしたらいいか私の所に相談に来られる方も、実際におられますので、契約には慎重に挑みましょう。

3.2.2.売買(賃借)契約書のチェックポイント

私が契約書でチェックしているポイントは、

  • 現在の契約者情報
  • 売買成立までの質問履歴
  • 不動産引渡時の特記事項

の3つです。

一般的には、不動産の売買契約書の内容や、売買にかかる税金を全てチェックすべきという記事が多いと思いますが、すべてを把握するのはとても困難です。そこで、私は、ポイントを絞ってリスクを潰していくという観点から考えることをおすすめしています。

現在の契約者情報

これをしっかりと理解するために、土地と契約者の関係について説明したいと思います。土地の契約者関係は、下図のように3層構造でとらえます。

  • A:土地所有者(底地)
  • B:現在の契約者(借地、駐車場会社)
  • C:現在の利用者(駐車場利用者)

Aは「土地所有者」です。これは、購入する場合だけでなく、借りる場合にも必ず確認してください。

Bは「土地の契約者」です。現地では誰も利用している形跡がないのに、実際には、書類上、誰か土地を借りている人がいたという場合があります。この場合、土地の購入(賃貸)後に、その契約者と揉めてしまうトラブルが多いです。

Cは「土地の利用者」です。これは、土地の契約者が、さらに土地の利用者に「又貸し」をしている場合です。この場合、例えば、現地ですでに月極駐車場として借りている人がおり、その人が、契約の変更や解除に応じてくれない可能性があります。

このように、A、B、C の三者を絶対に調べておいたうえで、土地の売買(利用)契約へへと進めていきましょう。

売買成立までの質問履歴

その土地を購入するまでに行った、不動産会社との話し合いや売主との質疑応答は、できる限り文書化することをおすすめします。それによって、売買契約をしたのちに「言った、言わなかった」というトラブルを回避することができるからです。

私は、以下のように、必ず売主への質問に対して「質問表」を作るようにしています。

また、現在の土地の利用者や関係者を調べ、彼らが結んだ契約書も取り寄せましょう。なぜなら、基本的に買主は売主の権利をすべて引き継ぎますので、契約関係も引き継ぐからです。

不動産引き渡し時の特記事項(特約条項)

不動産会社より売買契約書の雛形を受け取ったら、特記事項(特約条項)を確認しましょう。特記事項とは、不動産の売買契約書の中で、「この不動産には〇〇の問題があることをお互いに確認した」ということが書かれています。

不動産取引に不慣れな不動産会社の多くは、この特記事項には何も書きません。つまり、不動産取引におけるリスクをまったく考えずに売買を行うということです。原則として、不動産の売買では、売主や不動産会社は知っていたことをすべて買主に伝える義務がありるとされています。

しかし、結局のところ、買主(こちら)が質問して、特記事項を漏れなく書いていかなければ、後になって「売主や不動産会社は知っていた」と主張したくても、それを立証するのが難しいのです。日本では、売主責任というものはありますが、結局、金銭的負担が重くのしかかるのは買主です。そのため、買主の方が、注意しなければいけません。

ですから必ず、特記事項(特約条項)を見てください。

3.3.駐車場経営を始める時のリスク

駐車場経営をはじめるうえでは、駐車場会社へ相見積を取り、条件を比較した上で、契約を結ぶ必要があります。この時に、よく見られるのが、単純に一番賃料を高く提示してきた会社を選ぼうというものです。

しかし、駐車場経営は、「経営」ですから、当然、駐車場会社と契約時にも、たくさんのリスクがあります。駐車場会社によっては、

  • 初期契約料や初期投資がかかる
  • 特別な条件や制約がある
  • 地域によって得意不得意がある

というように、様々な違いがあります。そのため、提示金額だけで会社の良し悪しをはかることはできません。また、駐車場の運営方式によって収入の分配方法が異なるため、ただ収入がよければよいというわけでもありません。

そこで、ここでは、駐車場会社との契約時に、どのようなリスクがあるのか、そうしたリスクと収入とのバランスをどのように考えれば良いのかなどをお話します。

3.3.1.収入リスク

駐車場経営をはじめる上で、収入は、「どれだけリスクをとって駐車場経営を行いたいか?」により大きく異なります。次のように分けると、理解しやすいと思います。

  • 安定した収入がほしい → リスクは低いが収入も低い
  • 多少リスクはあっても収入を上げたい → リスクをある程度許容する
  • 2箇所、3箇所と増やしていきたい →リスクは高いが、高い運用利回りが得られる

これらは、駐車場会社との契約方式で変わってきます。まずは、以下の表に簡潔にまとめているので、目を通してみてください。

  初期投資リスク 収入変動リスク 収入上限
借上げ方式
一部借上げ方式 低 ~ 中
販売運営
共同運営方式 中 ~ 高 中 ~ 高
自主運営

例えば、借上げ方式(すべて運営会社にお任せする)の駐車場経営であれば、収入の変動リスクは低くなりますが収入自体が少なくなります。つまり、空室時に家賃が入らないというリスクを保証して毎月一定額が入るかわりに、収入自体は少ないということです。

詳細は、「駐車場経営で成功するためのノウハウまとめ」で解説していますので、ご確認ください。それでは、表中に書かれている初期投資リスクと収入変動リスクを見ていきましょう。

初期投資リスク

初期投資リスクとは、駐車場経営をはじめる際に必要となる投資に対するリスクです。「リスク」という言葉を使うと、違和感があるかもしれませんが、初期投資は、事業にとっては明確なリスクの一つです。

駐車場経営をはじめる時は、駐車場会社と契約をするのですが、その際、交渉によって、初期費用をどちらがいくら負担するかは大きく変わります。そうしたことを知らなければ、極端な話、次のような、初期投資に必要な費用の大半が、特に何の見返りもなく、オーナー(あなた)負担となってしまう可能性があります。

  • 舗装費用
  • 外構費用
  • 土地測量費用
  • 境界確定費用
  • 諸経費

しかし、こうした費用は、賃料などとのバランスを考えて交渉していくものです。例えば、私が経験した例では、舗装費用をオーナー負担とする場合には月額賃料15万円アップという値上げ条件を引き出すことができた、というものもあります。

つまり、こうしたことを知らない新人オーナーにとっては、初期投資リスクは甚大なものになる可能性があります。『駐車場経営の初期費用の項目と相場目安の一覧とまとめ』をご確認ください。

収入変動リスク

収入変動リスクとは、駐車場経営をするなかで、収入に対してどこまでリスクとリターンを求めるかということです。ここで「収入変動リスク」という言葉を使っているのは、初期投資の額に対する適切なリターンの水準を守らずに、駐車場経営に失敗する方がいるからです。例えば、ミドルリスクを取っているのに、ローリターンしか得られないような契約をしているのです。

事業でも投資でも、一般的に、リスクとリターンは比例します。そのため、リスク(初期投資)を高くなるなら、それに見合うリターンを設定して追求する必要があります。

借上げ方式は、基本的に、初期投資の費用が最も低く(=ローリスク)、契約期間、毎月安定した収入が得られますが、その分、収入の上限も低くなります(=ローリターン)。

逆に自主運営方式では初期投資費用は最も高くなりますが(=ハイリターン)、一度契約者が決まれば、その後の収入は高くなります(=ハイリスク)。私の経験上、駐車場の自主経営は、アパート経営やマンションの経営よりも事業難易度が高いため、敬遠しがちですが、一度駐車場の利用者が決まってしまえば、固定客になるので高い収益を安定して確保することができます

全ての方式を敬遠せずに、冷静に考えた上で、リスクとリターンのバランスが取れた決断をするようにしましょう。それこそが、駐車場経営で成功するかどうかを決める最重要ポイントです。駐車場経営を始めると、他にも小さなトラブルは起こり得ますが、それでも、ここの条件交渉さえしっかりしておけば大丈夫と言っても過言ではないくらい重要です。

真剣に交渉に取り組まず、初期費用が高いにも関わらず、収入を妥当な水準に引き上げることができなかったとしたら、それは大きな経営リスクになります。細部にこだわって、契約に臨みましょう。

3.3.2.駐車場会社との契約時のリスク

また、駐車場会社と契約する時には契約リスクもあります。契約リスクを把握せずに、契約してしまうと、後になって思わぬトラブルに見舞われることもあります。

契約リスク

契約リスクとは、駐車場会社と契約する際に、条件交渉によってトラブルが起こるリスクです。以下の点については、特に入念に話し合って、しっかりと決めておきましょう。

駐車場会社との契約リスク
・初期契約料はかかるのか?
・契約時に仲介料を払うのか?
・初期設置費用をどのぐらい負担するべきか?
・屋内か屋根付きか平置きか?
・自走式かタワー式か機械式か?
・保守、管理料は安くならないか?

詳細と対処法については、「駐車場経営で成功するためのノウハウまとめ」と「駐車場経営に失敗しないために知っておくべき11のトラブルを参照ください。

撤退リスク

撤退リスクとは、万が一駐車場経営がうまく行かなかった場合や、他の形で土地活用したい場合に、起こりうるリスクです。ここでの焦点は、駐車場経営がうまくいかなかった場合に、すぐに駐車場経営をやめることができるかどうかです。

これの確認が不十分だと、やはりトラブルに発展します。

駐車場会社との契約リスク
・契約の途中解除はできるかできないか?
・設備の修繕代は請求されるかされないか?
・設備の買取請求を求められるか?
・契約終了時に現状有姿のまま引き渡しを受けるか?
・土地の返還は認められるか?

駐車場会社の運営がうまくいかなかった場合に、どのようにして次の駐車場会社へ切り替えるかが焦点となります。こちらも、駐車場経営で成功するためのノウハウまとめ」と「駐車場経営に失敗しないために知っておくべき11のトラブルを参照ください。

3.4.その他(駐車場運営後)のリスク

ここでは、その他のリスクとして、駐車場経営を始めた後に起こりうるものについて簡単に触れておきます。よくあげられるものは以下の3つ程度です。

その他のリスク
・滞納のリスク(月極め)
・駐車場内の事故リスク
・災害リスク

これらは、対処法もわかりやすいです。

まず事故リスクや災害リスクに関しては、損害保険に加入することで防ぐことができます。こうした損害保険は、そもそも事故や災害は頻繁に起きるものではないので、保険料も安く済みます。

滞納リスクについては、そこまで頻繁に起きるものではありません。駐車場運営を駐車場会社に任せている場合は、その駐車場会社が対処してくれます。自己運営方式の場合でも、契約時に、契約者の身元をしっかり確認しておくことでほとんど起こらなくなります。

やはり、駐車場経営で成功するには、まずは、

  • 土地に関するリスク
  • 土地を購入する時のリスク
  • 駐車場会社と契約する時のリスク

の3つの大リスクを把握し、対応することが重要です。

私は、不動産運用を行う前、投資銀行に勤め、全国様々な物件の資産管理をしていました。そこでわかった「プロ」と「素人」の大きな差は、「リスク」に対する考え方の違いです。

プロは必ず毎年利益を上げなければならないため、1年後、3年後、5年後の計画をしっかりと立てます。その前提として、契約の時点であらゆるリスクを想定して契約書を作成します。もし、その運営期間内でトラブルや損失が出た際は、リスクをとって撤退する勇気も問われます。

そして、その結果として、投資利回りを15%~30%近くまで引き上げることができるのです。もちろんプロとしては取り分を得て、投資家に対して利益を還元しますので、やはり経営方法が大きく異なります。

まずは皆さんもリスクを考えて、徹底的に経営を見つめなおしてみましょう。

4.失敗しないために知っておくべきトラブルの種

最後に、駐車場経営の失敗の主な11の事例を解説します。

実は、駐車場経営のトラブルは少なくありません。

ただし、その大半は表沙汰になることはありません。なぜなら、駐車場経営のほぼすベのトラブルの原因は、駐車場会社との契約内容にあるものだからです。さらにいえば、駐車場経営はアパートやビルの経営とは違い、管理規約や、原状回復などの基準が公開されていないためにわかりにくいのです。

その結果、駐車場会社との契約条件を熟知していなかったためにトラブルとなるのです。

なお、駐車場の経営をはじめるにあたり、最初に選択すべきことの一つに、

  • 自分で経営する(自主経営)
  • 駐車場会社と共同経営する
  • 駐車場会社にすべて経営を任せる(借上げ方式)

というものがありますが、ここでは、ほとんどの方が選択される「駐車場会社にすべて任せる場合(借上げ方式)」において、契約のために必ず知っておくべき点をこれから説明します。

4.1.初期契約時について

まずは駐車場会社と契約を結ぶときに注意するべきポイントについて解説します。

4.1.1.初期契約料はかかるのか?

一般的には、契約時に「初期契約料」がかかることはありません。

また、駐車場会社に対して「調査料」「事務手数料」「礼金」といった初期契約料に関連する費用がかかることもありません。ただし、以下の場合には例外があります。

<例外①>あなたが駐車場のフランチャイズ(FC)に加盟するのであれば、加盟料や保証金がかかる場合があります。

<例外②>不動産会社に、駐車場の初期契約業務や管理業務を委託する上であれば、月額賃料の1カ月分などの業務委託報酬を払う場合もあります。

<例外③>無料で複数の駐車場会社から相見積を代行する会社があります。駐車場会社を比較する際は賃料の差異だけで判断をしないように気をつけましょう。なぜならば、そのあとにお話をしますとおり、「初期設置費用」や「保守管理料」が高い可能性があるからです。

4.1.2.契約時に仲介料を払うのか?

駐車場会社と契約する際に、オーナーの土地を駐車場会社が借上げします。この土地の賃貸借契約を結ぶために、「仲介料」を支払う必要があると思っている方も少なくないでしょう。

一般的には、土地の賃貸借契約で「仲介料」がかかることはありません。

実際には、土地の所有者と駐車場会社との間では「土地賃貸借契約」や「駐車場賃貸借契約」という契約を結びます。駐車場の利用方法によっては看板等の工作物や構造物をつくることもあるために、「工事請負契約」を結ぶこともあるでしょう。

このような「駐車を目的とする契約」は、宅地建物取引業法の適用からは除外されております。また、借地借家法の適用からも除外されています。

⇒詳しくは駐車場として利用する際の土地契約について

つまり、駐車場は土地を利用する上での民法の規定による「賃貸借」にすぎないということです。よって、契約方法や契約費用については決まりがなく、駐車場契約は貸主(駐車場会社)と借主(土地所有者)の合意で成立します。

ただし、私の経験上、どうしても不動産業界のルールや暗黙知が、駐車場経営においても有効となります。ぜひ仲介会社のアドバイスを積極的に取り入れて、宅地建物取引業法に準じた条項を契約内容に入れる方がよいでしょう。

4.1.3.初期設置費用について

駐車場経営をはじめるうえでは、初期設置費用がかかります。

主に、

  • 土地整備費
  • 看板設置費
  • 機器・工作設置費

があります。

「土地整備費」とは、整地、アスファルト舗装、側溝敷設、電源引き込みなどにかかる費用です。

「看板設置費」とは、料金案内看板代、約定看板代、電飾看板・満室表示機などにかかる費用です。


「機器・工作設置費」とは、監視カメラ、フェンス、場内照明、コインパーキング機器(フラット盤、料金徴収管理機器)、テント、区画線設置、車止めブロックなどにかかる費用です。

「その他」として、保険料、水道光熱費、固定資産税、町内会費もあります。

4.1.4.初期設置費用をどのくらい負担すべきか?

土地所有者が初期設置費用をどのくらい負担すべきかについては、駐車場会社との契約方式によって異なります。

主に4つの契約方式があります。

  • 借上げ方式
  • 販売方式
  • 保守委託方式
  • 共同運営方式

どの方式がよいかは、オーナーの初期投資予算や、駐車場運営への参加度合いによって変わります。複数の駐車場会社から見積をとり、しっかりと条件交渉をしていくことが大切です。駐車場経営は、調査を行う営業マンのノウハウや経験がとても重要で、道路ひとつ挟んだだけで収入が倍になることもあります。素人では分からないこともたくさんありますのでぜひ専門家にご相談ください。

4.2.駐車場の借上げ賃料について

借上げ方式では、駐車場会社からの借り上げ賃料は、駐車場の設備、仕様、タイプなどによって異なります。

たとえば、駐車場が「平置き駐車場」か「立体駐車場」かによって同じ敷地面積でも駐車可能台数が異なります。また屋根付きや構造物の有無によっても賃料が上がります。

この点について詳しく説明します。

4.2.1.屋内か屋根付きか平置きか?

駐車場は

  • 屋内
  • 屋根付き
  • 平置き

の3種類があります。例として、以下の画像は屋内駐車場のものです。

Exif_JPEG_PICTURE

借り上げ賃料は、「屋内駐車場 > 屋根付き駐車場 > 平置き駐車場(アスファルト) > 平置き駐車場(未舗装) 」の順です。

土地が未舗装の状態であっても駐車場として貸すことはできますが、アスファルト舗装がされていればより高い料金で貸せるのは明らかでしょう。また屋根付き駐車場であれば雨に濡れることはありませんし、車が汚れる可能性も低くなるために、さらに高い料金で駐車場を貸すことができます。屋内駐車場では、もっとも高い料金で駐車場を貸すことができます。

4.2.2.自走式かタワー式か機械式か?

屋内駐車場には、さらに、

  • 自走式
  • タワー式
  • 機械式

の3種類に分かれます。例えば、以下の画像は機械式駐車場です。

Exif_JPEG_PICTURE

以下の画像はタワー式駐車場です。

以下は、自走式駐車場です。

借り上げ賃料は「自走式駐車場>タワー式駐車場>機械式駐車場」の順です。

屋内駐車場では、敷地内により多くの駐車台数を停めることができる機械式駐車場が挙げられます。タワー式駐車場であればさらに多くの台数を停めることができますが、管理人などが常駐しなければ管理は難しくなってしまいます。自走式駐車場であれば、入庫や出庫が運転者の自由ですから、より高い料金で駐車場を貸すことができます。

4.3.契約後について

駐車場会社と契約後にも様々なトラブルが起こることがあります。注意すべき点をこれから説明します。

4.3.1.保守・管理料は安くならないか?

駐車場を保守・管理する上では、どのような設備を設置するかによって月々の保守費用や管理料が異なります。
 
駐車場経営では、まず「月極駐車場」あるいは「時間貸し駐車場」を選びます。

月極駐車場であれば、更地をそのまま駐車場として貸す、あるいはタワー式駐車場などの構築物をつくる場合があります。構築物をつくる場合は、駐車台数が増えるので駐車場収入が上がりますが、一方で設備の投資費用や保守・管理料が上がるので費用も上がります。

また、時間貸し駐車場であれば、ロック式駐車場やゲート式駐車場があります。コインパーキング機器の購入代やリース料を他社と比較することはできますが、駐車場会社によって指定のメーカー機器が決まっていることが多く、他のメーカー機器でも継続使用あるいは買い取りを認めてくれることは少ないでしょう。

いずれの貸し方を選ぶにせよ、投資が必要となります。新規でコインパーキング会社と契約する場合だけでなく、既存のコインパーキング会社から変更する場合もあります。必ず比較検討をして、一番いい条件を選ぶようにする必要があります。

4.3.2.契約の途中解除はできないか?

一般的に駐車場会社と契約を結ぶ場合は、最低〇年間は解約禁止できない、あるいは違約金が設定されています。現状では最低3年間は解約できないことが多いでしょう。機械設備を設置する場合は最低5年以上途中解約できないと考えましょう。

このことを踏まえた上で、試算を行いましょう。

4.3.3.設備の修繕代は請求されないか?

駐車場会社との契約によっては、設備の修繕代を請求されることがあります。そして、その修繕代が高いことが理由でトラブルになることもあります。

設備の保守・管理・修繕については初期契約時の取り決めに従うことが多いため、契約内容によってはオーナーが負担します。駐車場内で事故が起こった場合は、事故を起こした方が責任を負います。こうしたリスクに対しては、自動車保険や火災保険などで対応することが一般的です。

4.4.契約終了時について

駐車場会社との契約を終了する際や、他の駐車場会社へ変更する際にトラブルとなることがあります。

4.4.1.設備の買い取り請求を求められるか?

駐車場会社から短期間の解約の場合に設備の買い取りを請求されることがあります。

例えば現在の駐車場会社の売上が低いことが理由で、新たな駐車場会社に変更したい場合です。設備のメーカー機器が異なるために、新たな駐車場会社へ引き継げないことが問題となります。

4.4.2.契約終了時に現状有姿のまま引き渡しを受けるか?

契約の終了時は、原状回復を行うことが一般的です。原状回復とは、契約時に貸したときの状態となるように工事を行った上でオーナーへ返還することです。

例えば土地の所有者が駐車場会社へ更地で貸し、駐車場会社がアスファルト舗装を行っているのであれば、アスファルトを解体して更地にして戻すことが原状回復です。原状回復のトラブルの多くは、貸した時はどの状態であったのかを土地の所有者が立証できず、結果として使用後の状態(現状有姿)で戻ってくることです。

以下の画像は、わたしが経営している駐車場のひとつですが、現状有姿では劣化が著しいことが分かると思います。

こうした姿で戻ってくることを防ぐために、しっかり確認しておきましょう。

4.4.3.土地の返還を認めてくれない?

一般的に駐車場契約は「一時使用契約」です。

そのため、土地の所有者と駐車場の利用者との間では権利関係の問題が発生することは少ないですが、駐車場利用者から土地を返還してもらうときに、お金や時間がかかる場合があります。

例えば長年に渡り、駐車場を、隣地に住む利用者に貸していたとします。さらに、その利用者の家には、駐車場を通らなければ行き来ができない状態になっているとします。

こうした場合、駐車場としている土地を通らなければ隣地が通行できない状態になり、裁判になることがあります。

まとめ

駐車場経営(コインパーキング)を行う上で、一概に、「初期費用や税金はこれだけかかる」といえるものはありません。まずは駐車場を事業として営む場合は、時間をかけてひとつずつ費用や税金の理解をしてください。

駐車場会社との交渉においては、オーナーであるあなたも、駐車場会社も、満足のいく売り上げがあがるように「いつも話し合うこと」が大切です。駐車場会社にとってもメリットがあり、あなたにとってもメリットがある交渉であれば、費用の負担話にタブーはありません。

また、私は、不動産運用を行う前、投資銀行に勤め、全国様々な物件の資産管理をしていました。そこでわかった「プロ」と「素人」の大きな差は、「リスク」に対する考え方の違いです。

プロは必ず毎年利益を上げなければならないため、1年後、3年後、5年後の計画をしっかりと立てます。その前提として、契約の時点であらゆるリスクを想定して契約書を作成します。もし、その運営期間内でトラブルや損失が出た際は、リスクをとって撤退する勇気も問われます。

そして、その結果として、投資利回りを15%~30%近くまで引き上げることができるのです。もちろんプロとしては取り分を得て、投資家に対して利益を還元しますので、やはり経営方法が大きく異なります。

まずは皆さんもここでお伝えした失敗事例やリスクを考えて、徹底的に経営を見つめなおしてみましょう。

無料EBook: 駐車場経営の具体的な成功ノウハウと、ノウハウをもとにした成功した駐車場オーナーの3つの事例

もしあなたが駐車場経営を検討している、または利益改善をお考えなら、本書はそれに対する、あらゆる疑問や不安を全て具体的に解決します。


本書の著者『REIBS 不動産経営学院』は、


・全国1万人以上の不動産オーナーへのインタビュー
・5年で1,000名を超える受講生の事例


から、当ノウハウを作り上げ、多くの駐車場オーナーを成功に導いてきました。本書は、机上の空論ではなく、実践に基づいた本物のノウハウと情報です。


ぜひ無料ダウンロードして、駐車場経営にお役立てください。



無料Ebookを今すぐダウンロードする

SNS
投資の教科書公式Twitter
TOPに戻る