駐車場経営の基礎知識と収入や利回りを最大化するためのノウハウまとめ

駐車場経営は、持て余している遊休資産や、使っていない持ち家があるならば、ぜひ一度は真剣に検討して頂きたい土地活用の一つです。

とはいえ、駐車場経営は一つの事業です。

そして、どのような事業も、勉強や経験なしでは成功し続けることはできませんよね。

この事業への覚悟が不足しており、「簡単そう」「業者に任せるだけでいいんでしょ」と安易に駐車場経営をはじめて失敗してしまう方が、実はたくさんいるというのが現状です。

その一方で、駐車場経営で成功する可能性があるにも関わらず、そもそも土地活用の検討すらしておらず、土地を眠らせてしまっている方が多いのも、また事実なのです。

そこで、ここでは、駐車場経営で成功するうえで必要なノウハウはどのようなものかをわかりやすく、すべて得られるようにまとめさせて頂きました。

ぜひ、みなさんの役立てていただければ幸いです。

執筆者
横山篤司

横山篤司

一般社団法人不動産オーナー経営学院の代表理事/学長。宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。 これまで日本で10,000人以上のオーナーと話し、事例や成功体験を研究。創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学び、家業再生に活かしたことで事業再生、借金を数年で完済することに成功。現在はビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。 中小企業庁主催「事業承継セミナー2017」モデル企業登壇/不動産オーナー後継者の会/JFMA「不動産MBA」研究員/週刊ビル経営「建替え経営学」連載/全国賃貸住宅新聞/住宅新報/月刊不動産流通(宅建協会)ほか。

目次

1.はじめに:駐車場経営を始めるにあたって

1.1.不動産オーナーとしての意識を持つ

駐車場経営を検討する上で、まずお伝えしたいことがあります。

それは、あなたが「不動産オーナーであるという意識を持つ」ことが重要だということです。

たとえば、空き地や空き家などの遊休資産を持っている方だけでなく、実家が持ち家である、実家で家業を営んでいる方も、立派な「不動産オーナー」です。

そして不動産オーナーは、「土地という資産を持つこと」からはじまります。

たとえば、こんな敷地でも、将来大きな収入が生まれる可能性があります。

この30坪の敷地も、駐車場1台あたり12万円、6台で月70万円以上の収入が入ってくるコインパーキングの成功事例です。(元々駐車場業者に月20万円で貸していた)

たとえば、あなたが所有する遊休資産や、親から引き継いだ資産を、将来どう活用していくべきか検討はしていますか?いまは親の承諾がなければ土地活用は難しいと思い、いつかやろう・・・と時間だけが過ぎていく方もいるでしょう。

結論から言えば、これらの不動産は、相続・事業承継など様々な理由であれ、いつかあなた、そしてあなたの子供へと引き継がれます。

そこで、急に思い立って不動産会社に問い合わせてみても、不動産会社からは「売りましょう」と言われることも多々あります。

やはり「誰に聞くべきか?」というのが悩みどころです。

そこで私がお伝えしたい最初のポイントは、あなたは不動産オーナーとして土地を「売ること」「利用すること」「貸すこと」に権利と責任があります。

だからこそ、不動産オーナーとして、将来に渡り、土地をどう活用するかを真剣に考えることが大切なのです。

※私も複数の駐車場を経営をする不動産オーナーだからこそ真剣に調べています。

私も最初に親から駐車場の土地を預かった時は、ほんの少しプラスになる程度の収入でした。そこで5年間をかけて経営をして、いまでは駐車場収入が2倍以上になりました。

実例:私が経営している駐車場の投資利回りと売上2倍以上にした方法

  • 2014年:2,344,600円(月平均19.5万円)
  • 2015年:3,006,900円(月平均25万円)
  • 2016年:2,800,000円(月平均23万円)
  • 2017年:3,779,200円(月平均31.5万円)
  • 2018年:4,212,800円(月平均35.1万円)

1.2.不動産オーナーである皆さんへの5つの質問

そこで、現在、土地をお持ちの皆さんに、以下の5つの質問をします。

No. 質問
遊休資産について既に運用方法が決まっていますか?
実家(持ち家)には今後もどなたか住まわれる予定ですか?
家族が所有する土地・建物について様々な運用方法を既に検討済ですか?
実家(持ち家)や遊休資産をアパートやマンションなどに建替えする予定はありますか?
家業は順調ですか?そして家業を継がれる予定はありますか?

不躾な質問ですが、「はい」という答えが1つも出なかったあなたのために、まずは駐車場経営を考えていただくためのステップをまとめさせて頂きました

1.3.土地活用の比較 駐車場VS戸建賃貸VS賃貸アパート

まず、先ほどの5つの質問で一つも「はい」という答えができなかったあなたに、まず真剣に駐車場経営を考えて頂きたいのには理由があります。

下表は、代表的な土地活用として業者から提案を受ける3つに絞って、比較したものです。

  駐車場経営 戸建て賃貸 賃貸アパート
収益性 (※1)
リスク
事業の安定性
土地形状への柔軟性
税制面でのメリット

見てみると、駐車場経営はリスクが比較的低く、様々な土地形状に対応できるため、検討可能な土地が圧倒的に多いことです。

しかし、補足で伝えたいポイント(※1)として、駐車場の収益性は、実は、これからお伝えする運営方式やノウハウによって大きく異なります。

まず、駐車場会社による「借上げが前提の場合は収益性が低い」です。借上げの場合は、時期によって駐車場収益が上下するリスクを駐車場会社が肩代わりする代わりに、毎月の賃料が低く設定されることが多いからです。

しかし、オーナーと駐車場会社が共に経営する意識さえあれば、さらに高い駐車場収益を得ることができます。実際に、筆者である私も駐車場収入だけで月収入50万円、高級車が停まる、投資利回り100%以上(土地運用利回り8%)ですから、事業として成長させる魅力が深いのです。

さらに最近では、賃貸アパートが飽和状態といわれ、たとえ相続対策のためにといって建物を建てても、満室になりにくい、手残りが少ない、修繕費用がかかることに比べたら、初期の投資費用の少ない駐車場経営もぜひ検討するべきです。

2.駐車場経営のメリットとデメリット

そこで、見積りを取る前に、まずあなたに知っておいて頂きたいのが、一般的な駐車場経営のメリットとデメリットについてです。

メリット デメリット
短期間(最短2週間程度)でオープンができる 駐車場料金が立地に左右されやすい
変形地・狭小地でも土地活用ができる 税制上のメリットが少ない
駐車場をやめたいときにすぐにやめることができる 低収益
低コストで低リスク  

ただし、これは駐車場経営をはじめる前までの一般的な話であり、実は収益性の高い駐車場や、投資対効果の高い駐車場があります。

駐車場経営で成功するためにはしっかりとしたマーケット調査が大切です。

詳しくは次から解説していきます。

3.駐車場経営のタイプとは

駐車場タイプには、「月極駐車場」と「時間貸し駐車場」があります。

特徴をまとめるとこのようになります。

  初期費用 利回り 収入リスク 運営費 利用者の回転率
月極駐車場 低いと良い
時間貸駐車場 高いと良い

3.1.月極駐車場に適した土地の特徴と収入相場

月極駐車場とは、「月単位」で駐車場を貸すことです。

たとえば、住居の車庫や、事務所や店舗の専用駐車場などが主な運営方法です。

月極駐車場の場合は、次のような特徴と収入相場です。

<月極め駐車場に適した土地>

  • 特定の企業の工場がありそこで勤務している人たちが利用する
  • 交通量が少ない
  • 目立たない場所である
  • 見晴らしの悪い場所である(車上荒らしを防止する必要がある)
  • 来店型店舗(美容室、塾、ショールーム)などがあり長時間利用する人向け 
  • 特定のターゲット向け(高級車向けシャッター付車庫など)

<月極駐車場の収入相場>(市街地事例) 

         

※郊外の場合は下限値で-3,000円。

舗装設備状況 月額駐車代/一台単価 対象車種
未舗装 8,000円 一般車/軽自動車
舗装あり 10,000円 一般車/軽自動車
屋根付き 15,000円 高級車
シャッター付き 20,000円 最高級車

3.2.時間貸し駐車場に適した土地の特徴と収入相場

時間貸し駐車場とは、「時間単位」で駐車場を貸すことです。

たとえば、コインパーキングが主な運営方法です。

時間貸し駐車場(コインパーキング)の場合は、次のような特徴と収入相場です。

<時間貸し駐車場に適した土地>

  • 交通量が多い
  • 周辺に駅やバス停などの公共交通機関がある
  • 商業地で店舗、物販、飲食店などが近くにある
  • 目立つ場所である(大通りに面しているなど)
  • 見晴らしの良い場所である(角地などで看板が見やすい)
  • 集客施設などがあり短時間利用する人向け
  • 特定のターゲット向け(車高や車幅が広い大型車や特定車両対象)

<時間貸し駐車場の収入相場>(市街地事例)コインパーキング

※一台単価が20,000円以下の場合は、収支が合わないために時間貸しができないことが多い。

設備状況 月額駐車代/一台単価 対象地
機械式(屋根なし) 30,000円 住宅地、営業所など
機械式(屋根あり) 35,000円 商業地、駅前など
自走式(屋根なし) 35,000円 大型商業施設など
自走式(屋根あり) 40,000円 駅前、商業施設など

3.3.月極or時間貸しのどちらにすべきか?

最初に、私が自分の土地に適した駐車場タイプを選ぶのが何よりも重要だとお伝えしました。

その上で、このように、駐車場の稼働率をあげるために、「月極駐車場 + 時間貸し駐車場」を組み合わせることもあります。

例えば、以上の写真は、左側のオレンジ枠で囲われた部分が月極め駐車場で、それ以外は時間貸し駐車場で経営しています。

スタート時の月極駐車場は1万5000円/台、時間貸し駐車場で3万円/台の収入でした。しかし時間貸し駐車場では月々の管理費や設備投資をしているために投資回収率はよくありませんでした。そこで4年間運用した結果、時間貸し駐車場で5万円/台まで収入が上がったため、来年からは、残りの月極駐車場も時間貸し駐車場へ変更予定となっています。

このように何事も最初から売上や収入を最大化するベストな答えを見つけることは困難です。毎月の月報や収入履歴などの資料と照らし合わせながら、駐車場会社と共に戦略を立てているからこそ分かることもあります。

ですから、常に待ちの姿勢ではなく、積極的に収入の改善に通り組んでいきましょう。

4.駐車場の稼働率を知る

駐車場の稼働率とは、1日24時間の中で、どれだけ駐車場が使われているかという状況のことです。

さて、ここでみなさんに質問です。

Q.月極駐車場と時間貸し駐車場のどちらの方が収入が高いと思いますか?

当然、時間貸し駐車場(コインパーキング)と答える人の方が多いかもしれません。しかし、そうとは限りません。なぜならば、駐車場経営は「稼働率×単価」が決め手だからです。

例えば、私がいま、住宅街の空き区画を「時間貸し駐車場(オンライン予約パーキング)」として貸しているのですが、いまいち夜間の稼働率が上がらずに日中の10時間の稼働状況だけでは運営費用の分だけ赤字になることが分かりました。よって、月極駐車場にしたことで収入が安定しました。

このように、全国どこでも時間貸し駐車場ができるわけではありませんので、まずは稼働率をしっかりと抑えることが必要となります。

そこで、駐車場の稼動率には、2種類の計算方法があります。

(1)時間単位での稼働率:1日に駐車されていた時間÷24時間

(2)売上単位での稼働率:実際の売上高÷すべてが常時埋まった場合の売上高

4.1.時間単位の稼働率

時間単位の稼働率 = 1日に駐車されていた時間 ÷ 24時間

この計算方法では、1日1台当たりに駐車されていた時間が何時間であるかを計ります。この計算式では、全ての駐車スペースの稼働率を平均したものが、駐車場全体の時間単位稼働率になります。

結論からいえば、時間単位の稼働率が高いということは、それだけ駐車場に車が駐車されている時間が長いということです。特に時間貸し駐車場の経営状況を評価するには必須だと言えます。

この計算方法における注意しておきたい主なポイントは次の通りです。

  1. 駐車場利用者が集中して満車状態になる時間帯は、それ以上稼働率が上がらない。
  2. 駐車場の料金設定が高いと稼働率が下がる。
  3. 打ち止め料金(最大料金)や、月極の契約条件を間違えると稼働率が下がる。

たとえば駐車場の利用者の多い時間帯は、「時間貸し駐車場」として貸し、利用者が少ない時間帯は、「時間貸し+最大料金を設ける」、あるいは「月極駐車場+契約駐車場(後述します)」などで稼働率を底上げすることができます。このような戦略を立てるためには、稼働率の計算方法を知っておくことが基本となりますので必ず覚えておいてください。

4.2.売上単位の稼働率

売上単位の稼動率 = 実際の売上高 ÷ すべてが常時埋まった場合の売上高

この計算方法では、実際の1日の売上高が、すべての駐車場が埋まった場合の売上高に対してどの程度達成しているかを計ります。

売上単位稼働率が高いということは、その駐車場で得られる最大売上に近付いているということなので、それだけ売上効率が良いということです。

この計算方法における注意しておきたい主なポイントは次の通りです。

(1)打ち止め料金(最大料金)を設けると、売上の上限値が下がる。
(2)時間貸しの料金設定を上げると、最大収入が上がる。

つまり、現在の料金設定で、駐車場が常時埋まった場合の売上の上限値から逆算するので、打ち止め料金(最大料金)を設けたり、サービス券などを配布すると収入が下がってしまいます。

4.3.どうやって稼動率を上げるのか?

それでは、ここから実際に駐車場収入を増やすために知っておくべきことを解説していきます。

これまで説明したとおり、稼働率を上げるには、

  • 月極駐車場か時間貸し駐車場の選択肢を見極める
  • 駐車料金を変更する
  • 打ち止め料金を変更する
  • 昼間と夜間の利用者を調べる

などがあります。これ以外にも、目立つように看板を設置したり、駐車場のレイアウトを考えたりなどはありますが、それは他の駐車場会社もノウハウを持っています。しかし、ここまでのノウハウについては、ある程度の知識と経験があれば実行は難しくありません。

最終的に稼働率と収入割合の組み合わせを考える際に、これまでの「月報」を基にして、今後はどの時間帯にどんな方法で貸すかという戦略を立て直すことが重要です。

5.駐車場利用者との契約条件を選択する

次は駐車場利用者と契約をする条件について考えていきましょう。

さらに駐車場の収入を増やしていく上では、

  • 駐車場所の指定はあるか
  • 駐車場を利用する人が集中する時間帯はいつか
  • 利用方法に条件や制限はあるか

等を調べていき、細かく設定を決めていきます。この決め方によって、駐車場収入に非常に大きく影響するので、しっかり考えて決めていきましょう。

※なお、これから紹介するサービスについても、このサイトを通じて交渉を行うことで業者価格、特別割引価格、特別レートでご案内することが可能となっています。

5.1.月極駐車場の契約条件とサービスについて

月極駐車場では、駐車場の利用者に「月単位」で貸す契約方法が一般的です。

実は、曜日単位、昼夜単位など様々な時間帯を選択して駐車場を貸す契約方法があります。

[月極駐車場の契約方法]

時間/駐車場所 場所指定 場所未指定
月単位
1日単位(宿泊)
全日昼間定期  
平日定期  
平日夜間定期  

5.2.時間貸し駐車場の契約条件とサービスについて

時間貸し駐車場は、「時間単」位で駐車場を貸します。駐車場利用者との契約については、24時間以内に利用できるものに限る方法です。

[時間貸し駐車場の契約方法]

時間/駐車場所 場所指定 場所未指定
〇分〇〇円
平日最大〇〇円(最大料金あり)
夜間最大〇〇円(最大料金あり)

時間貸し駐車場は、24時間以内に駐車場として利用者に貸す契約方法です。24時間を超えると最大料金の適用に加えて、新たに駐車料金が課金されることが一般的です。

SmartParking(スマートパーキング)

自宅の空いているスペースも時間単位で貸すことが可能です!私も実際にやっています。

AKIPPA(あきっぱ)

野球場、イベント施設、特別な駐車場需要がある場所を時間単位で貸すことが可能!私もやっています。

軒先パーキング

5.3.駐車場経営の攻略事例

一般的な適した土地という定義では、月極駐車場あるいは時間貸し駐車場という大枠から考えます。しかし、駐車場経営の攻略事例として、駐車場に適した土地にするという方法もあります。

駐車場経営を検討する方には、一度は考えて頂きたい発想です。

例えば…

  • 立地:地方エリアの郊外ロードサイド(大通り沿い)
  • 月極め需要:特定の集客施設がある(市庁舎)、集客力は少ない
  • 時間貸し需要:交通量が多い、目立つ、見晴らしが良い

これらの特徴を見極めていくと結論はこうなりました。

コンビニ付き駐車場や、ドラッグストア付き駐車場にすることで、駐車場需要はいくらでも喚起することができる。このケースでは200坪で月額140万円の収入がある土地活用を行いました。

そこで、ここからはプロの視点から考える駐車場料金の市場調査やノウハウを紐解いていき、あなたが見積もりを取る前に「事前に調べておくべきポイント」を解説していきます。

6.駐車場経営における運営形態別の設備の選択肢

駐車場経営をはじめるうえで、まず最初に気になるのが、どんな駐車場経営をおこなうか?です。基本的には、この3つを念頭において、駐車場経営を考えていくとよいでしょう。

  1. 土地の形状(駐車場の使い方)
  2. 駐車場の台数(数の増減)
  3. 駐車場の運営形態(課金の方法)

そこで、まず駐車場経営の現場では、絶対に考えることが「車の出し入れ」です。

一般的には、「自走式」、「機械式」のどちらかの形式で車を出し入れします。

方式 説明
自走式 駐車場に停める際に、そのまま車を運転して出し入れする駐車場のこと
機械式 駐車場に停める際に、駐車場専用の昇降機やターンテーブル等を使って出し入れする駐車場のこと

一般的に言いますと、

自走式のメリットは、すぐにはじめられることや、やめる際にお金がかからないことです。デメリットは、収入が少ないことです。

機械式のメリットは、台数を増やせるので収入が多いことです。デメリットは、投資が必要な事や、すぐにやめることができないことです。

この方式をおさえたうえで、どのような運営形態を考えていきましょう。

6.1.月極駐車場(つきぎめ) 

月極駐車場とは、「月単位」で駐車場を貸すことです。

たとえば、住居の車庫、事務所や店舗の専用駐車場などが思い浮かぶのではないでしょうか。

6.1.1.平置き駐車場

平置き駐車場とは、平地にそのまま車を停める駐車場です。

6.1.2.屋根付き駐車場

屋根付き駐車場とは、平地に屋根を付けて車を停める駐車場です。

6.1.3.機械式駐車場(多段式)

機械式駐車場とは、地下あるいは空中も使って車を停める駐車場です。

平置き駐車場と比べて、一気に複数台を駐車することができます。

6.1.4.立体式駐車場

立体式駐車場とは、地下階あるいは空中階を複数階使って車を停める駐車場です。

一般的には、建物の一部(地下や屋上等)を利用して駐車場にします。

6.1.5.タワー式駐車場

タワー式駐車場とは、地下あるいは空中を使って車を停める駐車場です。

一般的には、駐車場専用の構造物を立てて駐車場にします。

6.1.6.ターンテーブル式駐車場

 

ターンテーブル式駐車場とは、車の入庫や出庫の際に反転させる機能をもった駐車場です。

6.2.時間貸し駐車場

時間貸し駐車場とは、「時間単位」で駐車場を貸すことです。

たとえば、コインパーキングが主な運営方法です。

6.2.1.ゲート式

ゲート式とは、駐車場の出入り口にバーを設置する駐車場です。

6.2.2.フラップ式

フラップ式とは、駐車スペースの射出にフラップ板を設置する駐車場です。

6.2.3.赤外線カメラ式

赤外線カメラ式とは、駐車スペースの横にセンサーや監視カメラを設置する駐車場です。

6.3.駐車場シェアリング

 

駐車場シェアリングとは、駐車場や空き地を一時的に駐車場として貸し出しする駐車場です。

携帯アプリが進化する現代において、駐車場利用者がスマートフォン1台で駐車場を検索して利用することができる、新しい駐車場経営のスタイルです。

初期投資が少ないという経営側のメリットもありますが、まだまだ普及している箇所が都心部に限られるなどのデメリットもあります。

→駐車場シェアリングのサービス会社については、弊社まで、こちらの問い合わせフォームよりお問い合わせください。

6.4.契約式駐車場

契約式駐車場とは、月単位あるいは曜日単位、昼夜単位で契約者に駐車場を貸す駐車場です。

月極駐車場では、駐車場の利用者に「月単位」で貸す契約方法が一般的ですが、契約式駐車場であれば、さらに契約者数を増やすことができて稼働率を上げることができます。

→契約式駐車場のサービス会社については、弊社まで、こちらの問い合わせフォームよりお問い合わせください。

6.5.高級車/トラック専用駐車場

専用駐車場とは、車の車種や、車高、大きさ、などに合わせた駐車場です。

6.5.1.高級車/ガレージハウス

たとえば、セキュリティー(防犯面)や、シャッター(清潔面)などを重視した高級車の場合があります。(画像協力:㈱ワイズアシスト/名古屋)

6.5.2.トラック駐車場

また、運搬用のトラックや、作業車などを停める駐車場です。

6.5.3.店舗一体式駐車場

店舗一体式駐車場とは、店舗があることでできる駐車場です。

6.5.4.飲食店併設駐車場

飲食店併設駐車場は、飲食店があればどこでもできる駐車場です。

6.5.6.倉庫併設駐車場

倉庫併設駐車場は、倉庫に隣接してできる駐車場です。

6.5.7.コンビニ併設駐車場

コンビニ併設駐車場は、コンビニに隣接してできる駐車場です。

郊外店であれば最低300坪以上が必要となります。

6.5.8.1000坪以上の店舗併設駐車場

1000坪以上の店舗併設駐車場とは、多くの来客が見込める店舗に併設した駐車場です。

たとえば、ドラッグストア、回転ずし、大型家具店やビデオショップなどが挙げられます。

7.駐車場経営をはじめるうえでの見積もりと手順

駐車場経営は、駐車場会社に「見積もり」を依頼することから始まります。

そこで私の経験から言えることは、見積もりをお願いする際に、前もって準備をしていなければ、駐車場会社の提案に対してしっかりと条件交渉ができないということです。

それはどういうことかというと、駐車場の相見積もりというのは、たとえば結婚式の見積もりのようなものです。

会場を決めるまでは無料相談が何回でもできます。

しかし、会場を決めた後には「これも追加」「あれもオプション」といったかたちで、どんどん見積もり金額が上がってしまうようなイメージです。

ですから、駐車場経営を始めるうえでは、どんな費用がかかるのか、何を選べばよいのか、総合的に見てどの金額で決めればよいのかを予め知っておく必要があります。

そこで、より有利な条件で見積依頼をするときに必ず確認するべきことや、駐車場の営業マンと相談するべきことを、これからお伝えしていきます。

7.1.周辺の市場調査報告を受ける

営業マンと話すうえで、最初に気になるのが「賃料」です。

とはいえ、どのように駐車場料金が算出されるのかを知っているかどうかで、その後の交渉が大きく異なります。

まず、駐車場会社は、主に以下の3つの視点から賃料を導きだします。

  1. 近隣の駐車料金相場
  2. 道路からの視認性
  3. 周辺の集客施設による需要

その調査範囲は、対象地から最低半径300m~最長1km以上に渡って広範囲に調べる場合もあります。

実は、この駐車料金は通りひとつ挟むだけで金額が変わります。

つまるところ駐車場経営は、調査を行う営業マンの知識や経験によってその後の収入が左右されがちであり、道路ひとつ挟んだだけで駐車場収入が倍になることが実際にある世界です。

ですから駐車場経営が成功するか失敗するか、どれだけ多くの利益を得られるかは、この「見積もり段階」のときに決まります。

つまり、駐車場経営の成功ノウハウは「見積もりのときに交渉をすること」と言っても過言ではありません。だからこそ、多くの営業マンの話を聞き、その中から腕利きの人を選び分けていくことが必要です。

7.2.駐車場の経営方法を選択する

次に、駐車場経営をはじめるにあたり、駐車場を

  1. 自分で経営する(自主経営)
  2. 駐車場会社と共同経営する
  3. 駐車場会社にすべて経営を任せる(借上げ)

という選択肢のなかから選びます。

どの選択肢がよいかは、オーナーであるあなたの資産状況やリスクへの許容度によって駐車場会社への交渉方法を決めていきましょう。

簡単に解説すると、

  1. は自分でやりたい、高い収入を得たい
  2. は節税対策をしたい、さらに売上を伸ばしたい
  3. は最低限収入を得たい

という経営目的とオーナーの手間によって判断が変わります。

7.3.駐車場経営のタイプを選択する

次に、駐車場経営をはじめるにあたり、

「月極駐車場」あるいは「時間貸し駐車場」のどちらがよいかを考えます。

次のような違いがあります。

ポイントは、近隣にどういった施設や建物があるかによって決めるとよいでしょう。

実際に土地の探し方や購入の注意点を参考にして、どんな駐車場経営にするとよいかを考えていきましょう。

駐車場経営を土地購入から始める時の土地の探し方や購入の注意点

まずは綿密に調査をして、場所にあった駐車場タイプを選択することが重要です。

7.4.駐車場会社を選択する

実際に駐車場経営でより多くの収入を得るためには、どの駐車場会社と契約をするかが大切です。

駐車場収入は「駐車場台数 × 料金設定 × 稼働率」で決まります。

駐車場会社の見積もりでは、強気な料金設定で条件は良いものの初期費用が必要となったり、会社の知名度が高いため稼働率が高く見込めるなどさまざまです。そのため、近隣駐車場を徹底的に調査して、もっとも高い駐車場収入が得られる「駐車場会社と契約条件の組み合わせ」を妥協せず追求しましょう。

また、駐車場収入の金額だけで判断するのは早計です。

オーナー(あなた)と駐車場会社の間でどのように費用負担を配分するのか、中途解約等の条件面で見ると他の駐車場会社の方がよい場合もあります。そこで、以下の3つを必ず見て比較しましょう。

  1. 初期投資の額と月々の管理料
  2. 賃料および賃貸借条件
  3. 契約条件や違約金条件(中途解約や違約金、契約終了時の条件など)

駐車場会社との契約については、こちらの記事を読んでおくことでトラブルを未然に防ぐことができます。

駐車場経営の初期費用などの経費の相場と税金の一覧まとめ

7.5.駐車場の管理方法を選択する

駐車場会社と契約をするうえで、初期投資および保守・管理を委託するときは、主に次の4つの方式から選択します。

(1)借上げ方式 
駐車場会社が土地を借上げて、駐車場運営をすべて委託すること

(2)販売方式
オーナーが駐車場機器等の設備を購入し、駐車場会社に管理・保守を委託すること

(3)保守委託方式
機器を駐車場会社が持ち込みし、駐車場会社に管理・保守を委託すること

(4)共同運営方式
オーナーが駐車場機器を購入し、費用負担と売上分配の割合を、駐車場会社と相談の上で決めていくこと

(5)自主運営方式(省略)

「借上げ方式」とは、駐車場会社が土地を借上げて、駐車場運営をすべて委託することです。これを選ぶ方がもっとも多いです。「販売方式」とは、オーナーが駐車場機器等の設備を購入し、駐車場会社に管理・保守を委託することです。「保守委託方式」とは、機器を駐車場会社が持ち込みし、駐車場会社に管理・保守を委託することです。「共同運営方式」とは、オーナーが駐車場機器を購入し、費用負担と売上分配の割合を、駐車場会社と相談の上で決めていくことです。

それぞれ、比較すると次のようになります。

方式 初期投資 毎月の収入 リスク 運営難易度
借り上げ なし
販売 あり
保守委託 あり
共同運営 あり

どの方式がよいかは、オーナーの初期投資での予算や、駐車場運営への委託方法によって変わります。

ここでの注意点は、「借り上げ」であるのに初期投資がかかる場合です。多額の費用がかかったり、契約内容に疑問がある場合は、どんなに賃料が高いとはいえ一度専門家に相談しましょう。

7.6.賃料及び賃貸借条件を選択する

駐車場会社に見積もりを依頼すると、通常は2、3週間程度で賃料相場を調べていただけます。そして、次のように駐車台数、月額賃料、その他の条件を提案してきます。

駐車台数  〇〇台
月額賃料〇〇〇〇円(税別)1台あたり〇〇〇円(税別)
(ただし、オープン日より3カ月間は月額〇〇〇〇円(税別)でお願いします。
※見積有効期限 見積提出から1カ月

たとえば「借上げ方式」であれば月額いくらをオーナーに支払うという提案を受けます。そして「一定期間は月額賃料の半額を支払う」、あるいは「工事期間中はフリーレントとする」等の条件がついていることが一般的です。

正直な話、これらの契約条件は交渉次第でかなり変わります。

駐車場経営がはじめての方や、知識やノウハウが少ない場合は、駐車場会社にとってかなり有利な条件で決まってしまうことが多いように思います。結果からいえば、専門家に駐車場会社との交渉を依頼してしまった方が楽なうえに、より良い条件を引き出せる場合がほとんどです。ただし、意思決定はオーナー(あなた)がする必要がある点は覚えておいてください。

7.7.契約内容(中途解約の条件や違約金)を選択する

続いて契約内容です。見積もりでは、必ず次のような文言が含まれています。

<中途解約の条件>

オーナーから  3カ月前に書面により告知をお願いします。
駐車場会社から 3カ月前に書面により告知を致します。
※2カ月前予告の場合は賃料1カ月分、1カ月前予告の場合は賃料2カ月分の違約金

中途解約は3カ月前に書面で告知することが一般的です。

一般的に考えますと、時間貸し駐車場(コインパーキング)の場合はすぐに止めることは可能ですが、月極駐車場の場合は駐車場の利用者に一定期間の猶予がなければ、オーナー(あなた)へ土地を返還することが難しいことは容易に想像できます。これが思わぬトラブルになるときもありますので、解約条件をしっかり確認しておきましょう。

<違約金について>

ご契約日より5年未満の解約(お客様都合)の場合は、残契約期間に〇〇〇〇円(税別)を乗じた金額を申し受けます。

違約金は3年~5年未満の解約の場合に違約金が発生することが多いです。また違約金の設定については、月額賃料の3カ月分程度から残存期間×〇〇円といったものがあります。

7.8.契約終了時の項目

契約終了時には、原状回復の規定が問題になる場合が多いです。次のように書かれています。

<原状回復について>

契約終了時には10日以内に駐車場に設置した設備及び看板類を撤去してオーナーへ明け渡しを致します。但し、撤去期間中の賃料は無償とさせて頂きます。また、駐車場内のアスファルト、フェンス、白黄ラインは現状有姿のままとさせて頂きます。

原状回復規定は、初期契約時にしっかりと話し合いをしておく必要があります。たとえば、駐車場会社との交渉で、オーナーが自費でアスファルト舗装をした場合は、駐車場会社に原状回復費用を取ることができます。

また、オーナー側で初期投資を出した場合には、交渉によって借上げ賃料を増額することもできます。

ここでは根気強く、根拠をもって賃料交渉に取り組みましょう。

トラブルの事例としては、原状回復の状態が問題になることが多いため、「当初の原状」を証明できるように写真を撮ったり、原状の状態について理解をしておく必要があります。これがなければ、契約終了時に、思わぬ費用が発生してしまうこともあるでしょう。

7.9.その他

これら以外にも、契約書の備考には次のように付記されている項目があります。

<備考について>

トラブル・事故については駐車場会社にて対応、処理します。

場内に駐車機器のほか、飲料用自販機等を設置致します。

カーシェアリング事業の運営、販促、広告媒体などの設置の可能性があります。

地上権、営業権等の発生は一切ございません。

これらも、駐車場経営の成功を左右するカギです。

8.私が経営している駐車場の投資利回りと売上を2倍以上にした方法

駐車場の投資利回りを上げたい、さらに2つ、3つと駐車場経営を増やしていきたい。今回は駐車場投資で月収入40万円以上にさせた事例を基に、稼動率の向上と、収入強化をするうえでのポイントを纏めました。

ここでは、月極駐車場からコインパーキングに変えて、売上を大きく増加させた事例をケーススタディとしてご紹介します。

私は2014年よりコインパーキングをはじめ、2019年5月現在で約5年半の間、駐車場経営をしており、駐車場は現在3つ所有しています。

実例を、数字や根拠とともに解説していきますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

8.1.私の駐車場経営の実績

最初に、駐車場収入の実績をお伝えします。私が経営する駐車場は、一つの駐車場の中に9台の時間貸しスペースと、5台の月極めスペースがあるというものです。下の画像が実際のものです。

この駐車場の売り上げの推移は次の通りです。

  • 2014年:2,344,600円(月平均19.5万円)
  • 2015年:3,006,900円(月平均25万円)
  • 2016年:2,800,000円(月平均23万円)
  • 2017年:3,779,200円(月平均31.5万円)
  • 2018年:4,212,800円(月平均35.1万円)

この収入に加えて、月極駐車場5台で10万円/月と、駐車券3万円/月の売上もあります。

コインパーキングの初期投資費用は400万円でしたので、投資利回りとしては100%近くです。

この駐車場は、私が経営するマンション住居棟50戸と店舗棟2店舗が隣接する場所にあります。今回は、この5年間で駐車場の収入を大幅に上げ、利回りを改善するために行ったことについてお話します。

8.2.この駐車場の当初の現状と課題

この駐車場は当初の2013年以前は、月極駐車場として13台を貸していました。しかも、機械式駐車場が故障していたため2階部分が使用できませんでした。

この駐車場には、大きな課題が3つありました。

  • マンション住居棟1戸あたり1台の駐車場がなかったこと
  • 月極駐車場の稼働率が低かったこと
  • 機械式駐車場(22年目)が故障して修繕費が高いこと

まず、50戸のマンションの住民に対して13台までしか駐車場が貸せないため、月極駐車場にしてしまうと、1戸あたり1台の駐車場がないことが課題でした。また、駐車場の利用者は日中は外出しているためにほとんど使用されておらず、夜間に数台停まっているという状況でした。

<当初の稼働率状況>

月極駐車場は1台あたり10,000円、契約者数は20台中8台、稼動率は昼夜で30%前後。

当初は駐車場会社へ相談をしたところ、「この駐車場は建物の裏手にあるために目立たず、コインパーキングとして運用するには不向きである」という回答でした。

<当初の借上げ賃料>

月極駐車場としても利用者が少ないため、一括借上げで月12万円程度であるという回答でした。

<当初の結論>

その結果、駐車場会社からはお断りに近い回答でした。

それでは、ここから、この問題をどのように乗り越えて、駐車場収入を増やしていったのかについて解説します。

8.3.駐車場のマーケティング調査

私は、まずはじめに駐車場の「現状分析」と「コインパーキングの可能性」を調べることからはじめました。

ただし、「時間貸し駐車場」だと一目で分かるような立地ではなかったので、利用者をある程度想定した店舗利用者向け駐車場や、夜間利用する住民向けの駐車場を考えていきました。

駐車場のマーケティング調査をする上では下記の事柄を中心に調べました。

  • 現在の利用者は誰か、稼働率はどのくらいか?
  • 現在の月極駐車場の料金相場はいくらか?
  • 現在のコインパーキングの料金相場はいくらか?

この3つの調査について、順を追って説明します。

8.3.1.利用者の稼働率の分析

まずは現在の駐車場の利用者が誰であるのか、利用する時間帯はいつかを調べました。

結果、次のことがわかりました。

  • 店舗棟2店舗の利用者は日中のみ利用
  • マンション住居棟の利用者は主に夜間に車庫として利用

この分析について解説します。

店舗棟の利用者は、店舗を利用する人が数時間だけ駐車場に停めるケースと、店舗の従業員さんが利用していました。稼働率は、24時間のうち昼間の6時間程度でしたから25%です。マンション住居棟の利用者は、車庫として夜間に駐車場に停めるケースでした。稼働率は、24時間のうち夜間の12時間でしたから50%です。

昼間と夜間の駐車場に停まっている時間を合計しても、当時の1台あたり稼働率は30%くらいでした。これでは、駐車場にしていても収入が増える見込みも少なくて非効率ですよね。

8.3.2.月極駐車場の料金相場の分析

次に月極駐車場の料金相場について調べました。

周辺の月極駐車場の料金相場は、1カ月で平置き駐車場15,000円、屋根付き駐車場20,000円でした。

これは、全国の月極駐車場の料金相場を調べる参考サイト『駐マップ』で調べています。

現在の当駐車場が1台あたり10,000円でしたので、さらなる売上の向上が見込めることが分かりました。

また近隣の月極駐車場の稼働率についても調べたところ、ほぼ満車の状態でした。

現在の当駐車場が20台中8台でしたので、外部に駐車場募集をすればすぐに埋まることが分かりました。

このように近隣の駐車場台数と空き情報を調べていくと、月極駐車場としてのニーズが高い地域であることが分かりました。近隣には住宅街が密集しているため、駐車場利用者の大半は車庫としての利用でした。

8.3.3.コインパーキングの料金相場の分析

次にコインパーキングの料金相場について調べました。

コインパーキングの料金相場は、日中30分100円の最大料金1200円、夜間60分100円の最大料金400円でした。

※駐車場会社に近隣の料金相場を調べて頂いた資料より。

この調査を通して、近くに学校、美容室、小さな店舗が点在しているため、駐車場の利用者の多くは昼間であり、夜間は比較的空いているのではないかと想定しました。

8.4.課題に対して行った3つのこと

調査の結果、コインパーキングにすることを決めました。

そこで、売上を改善するために行ったことは、以下の3つです。

  • 駐車場のレイアウトと台数を決めた
  • 利用者を広く取り込んでいった
  • 時間帯によって料金設定を変えた

それぞれ解説します。

8.4.1.駐車場のレイアウトと台数を決めた

駐車場のレイアウトと台数を決めていくためには、この3つを考えるとよいでしょう。

  • 入り口が広くて入りやすい
  • 車幅が広くてどの車種でも対応しやすい
  • 車路幅が広くて出入りがしやすい

たとえば、大型の高級車やトラックが駐車することを想定している場合は、入り口の広さや駐車場の車幅が重要です。小型車から中型車が駐車することを想定している場合は、そこまでゆとりのあるレイアウトにする必要はないでしょう。

《車幅は広くて出入りがしやすいが、もっと駐車台数を増やしたい。》

そこで、当駐車場は、車幅や高さを制限してしまう機械式駐車場を撤去し、平置き駐車場としました。

その結果、16台収容の機械式駐車場を撤去して9台の平置き駐車場としたことで、収容台数自体は減りましたが、大型車でも収容ができるようになりました。

8.4.2.利用者を広く取り込んでいく

利用者を広く取り込んでいく上ではこの3つを考えるとよいでしょう。

  • 駐車場台数の割り振りを変えていく
  • 利用者を増やすためにキャンペーンをする
  • 看板が目立って分かりやすいようにする

これらを考えていく際、駐車場をすべて月極駐車場あるいはコインパーキングにするというように絞り込む必要はありません。

コインパーキングの特徴は、利用者の回転率が高い場合がよく、かつ利用人数に対して適当な台数であれば高稼働率が維持できます。言い換えますと、利用人数以上にコインパーキングをつくってしまうと、逆に稼働率が下がってしまうことがあります。

<月極駐車場と時間貸し駐車場の特徴>

  初期費用 利回り 収入リスク 運営費 利用者の回転率
月極駐車場 低いと良い
時間貸駐車場 高いと良い

当駐車場はコインパーキングを9台、月極駐車場を5台という割り振りにしました。

そして、駐車場の稼働率をあげるために、店舗棟に入居するお店や、近隣のお店に駐車券を配りました。

《2階の店舗配置とコインパーキングの様子(2014年5月)》

《店舗を利用する人が分かりやすいように看板を設置している様子》

8.4.3.時間帯によって料金設定を変えた

まずは昼間と夜間の料金設定について3つを考えるとよいでしょう。

  • 昼間と夜間の駐車場利用者の数は?
  • 駐車場利用者が集中する時間帯は何時か?
  • 定期的に駐車場を利用する人がいるかどうか?

当初の昼間の料金設定は、「8:00 ~ 18:00」の10時間で「30分200円」としました。

現在の昼間の料金設定は、「8:00 ~ 22:00」、「30分200円」に変更しています。

実は、近隣のコインパーキングの相場では「20分100円」のところが大半でしたので、相場よりも高い料金設定となります。ただし、店舗利用者には「半額駐車券」を発行し、お得意先には「30分100円」で駐車場を利用できるようにしました。

なぜこのような時間帯と料金設定にしたかというと、周辺の相場よりも高い料金にすることで、外部からの利用者を少なくしたかったからです。

つまり、日中は店舗の利用者のために駐車場を一定数確保して、空いたところのみ外部からの利用者を受け入れるという方針にしました。店舗の利用者が増えてきた3年後に、昼間の時間帯を「8:00 ~ 22:00」まで伸ばしました。このように料金設定を変えていくことで収入が上がります。

夜間は近隣の相場の通り、「22:00 ~ 8:00」の10時間で「60分100円」としました。

このように昼間と夜間の料金設定を利用者数に応じて変えていくことで収入を底上げしました。

まとめ

私自身、現在3社の駐車場会社と契約して駐車場経営をしています。最初は業界の先輩からノウハウを教わり、契約時において駐車場会社と念入りに打ち合わせを行った上で契約をしました。

たとえば駐車場経営は、初期投資を行うかどうかによって借上げ賃料が変わるだけでなく、運営開始後でも駐車場経営が順調であれば、賃料を上げる交渉も可能です。つまり、駐車場経営は2~3年に一度、定期的に賃料と条件の見直しを行うことが大切です。

そこで私がお伝えできるアドバイスとしては、オーナー(あなた)自身も駐車場の経営状況を把握し、売上状況が悪ければ駐車場の料金を見直すなどするとよいでしょう。結果、オーナー(あなた)と駐車場会社とが信頼関係をしっかり結ぶことで、一時的に経営が厳しい状況であっても経営を続けることができます。

私が実際に行っていることとしては、

  • 駐車場会社と信頼関係を構築して、収益状況を常に確認する
  • 売上状況を確認し、看板の位置を変えたり、駐車料金を定期的に見直す
  • 駐車チケットなどを近隣の店舗などに配って認知度をあげていく

これだけで毎月の収入があがっていきます。ぜひみなさまも駐車場経営に挑戦してください。私も微力ながらサポートします。

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