駐車場経営で成功するために必ず抑えておくべきノウハウまとめ

駐車場経営は、持て余している遊休資産や、使っていない持ち家があるならば、ぜひ一度は真剣に検討して頂きたい土地活用の一つです。

とはいえ、駐車場経営は一つの事業です。

そして、どのような事業も、勉強や経験なしでは成功し続けることはできませんよね。

この事業への覚悟が不足しており、「簡単そう」「任せるだけでいいんでしょ」と安易に駐車場経営を始めて失敗してしまう方が、よく見られるというのが現状です。

その一方で、駐車場経営で成功する可能性があるにも関わらず、そもそも土地活用の検討すらしておらず、土地を眠らせてしまっている方が多いのも、また事実なのです。

そこで、ここでは、駐車場経営で成功するうえで必要なノウハウはどのようなものかをわかりやすく全て得られるようにをまとめさせて頂きました。

ぜひ、役立てていただければ幸いです。

執筆者
横山篤司

横山篤司

不動産オーナー経営学院代表理事兼学長。 宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。 創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。父の代で相続争い、不動産売却が続き、10年前より残された数名の従業員と共に築40年を超えたビルや空き家の再生に取り組む。ニューヨーク留学帰国後、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産経営を学び、家業再生に活かしたことで本社建替え、借金も数年で完済することに成功。現在は東京・名古屋でビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。

はじめに:不動産オーナーとしての意識を持つ

不動産オーナーである皆さんへの5つの質問

駐車場経営を検討する上で、まずお伝えしたいことがあります。それは、まず自分自身が「不動産オーナーであるという意識を持つ」ことが重要だということです。

空地や空き家などの遊休資産を持っている方だけでなく、実家が持ち家である、実家が何かしら家業を営んでいる方も「不動産オーナー」です。

たとえば、あなたが所有する遊休資産や、親から引き継いだ資産を、どう活用していくべきか検討はしていますか?これらの不動産は、相続・事業承継など様々な理由であれ、いつかあなた、そしてあなたの子供へと引き継がれます。

だからこそ、不動産オーナーとして、土地をどう活用するかを真剣に考えることが大切なのです。

たとえば、「自分の子供や孫がいつか家を建てるために」と土地を所有されている方も多いかと思います。そこで、家を建てるまでの間、土地活用をして少しでも収益を得ておくことが、将来の一家の経済状態を良くするためにも大切な考え方ではないかと、私たちは思うのです。

そこで、現在、遊休不動産等をお持ちの皆さんに、以下の5つの質問をします。

No. 質問
遊休資産について既に運用方法が決まっていますか?
実家(持ち家)には今後もどなたか住まわれる予定ですか?
家族が所有する土地・建物について様々な運用方法を既に検討済ですか?
実家(持ち家)や遊休資産をアパートやマンションなどに建替えする予定はありますか?
家業は順調ですか?そして家業を継がれる予定はありますか?

不躾な質問ですが、「はい」と即答が1つも出なかったあなたのために、はじめて駐車場経営をはじめるためのノウハウをまとめさせて頂きました。是非一度、空いている土地をすぐ活用して収益が得られる駐車場経営について、まずは検討することから一緒に考えていきましょう。

土地活用の比較 駐車場VS戸建賃貸VS賃貸アパート

さて、先ほどの5つの質問で一つも「はい」と即答できなかったあなたに、まず真剣に駐車場経営を考えて頂きたいのには理由があります。

下表は、代表的な土地活用として業者から提案を受ける3つに絞って、比較したものです。

  駐車場経営 戸建て賃貸 賃貸アパート
収益性 (※1)
リスク
事業の安定性
土地形状への柔軟性
税制面でのメリット

見てみると、駐車場経営はリスクが比較的低く、様々な土地形状に対応できるため、検討可能な土地が圧倒的に多いことです。

しかし、補足で伝えたいポイント(※1)として、駐車場の収益性は、実は、これからお伝えする運営方式やノウハウによって大きく異なります。

まず、駐車場会社による借上げが前提の場合は「収益性が低い」です。借上げの場合は、時期によって駐車場収益が上下するリスクを駐車場会社が肩代わりする代わりに、毎月の賃料が低く設定されることが多いからです。

しかし、オーナーと駐車場会社が共に経営する意識さえあれば、さらに高い駐車場収益を得ることができます。実際に、筆者である私も駐車場収入だけで月収入50万円、投資利回り100%以上(土地運用利回り8%)ですから、事業として成長させる魅力が深いのです。

最近では、賃貸アパートが飽和状態といわれ、たとえ相続対策のためにといって建物を建てても、将来は入居者が入らない、修繕費用がかかることに比べたら、初期の投資費用の少ない駐車場経営もぜひ検討するべきです。

1. 駐車場経営のメリットとデメリット

そこで、見積りを取る前に、まずあなたに考えて頂きたいのが、一般的な駐車場経営のメリットとデメリットについてです。

<メリット>

  • 短期間(最短2週間程度)でオープンができる
  • 変形地・狭小地でも土地活用できる
  • 駐車場をやめたいときにすぐにやめることができる
  • 低コストで低リスク

<デメリット>

  • 税制上のメリットが少ない
  • 駐車場料金が立地に左右されやすい
  • 低収益

ただし、これは一般的な話であり、実は収益性の高い駐車場や、投資対効果の高い駐車場がありますので、駐車場経営で成功するためにはしっかりとしたマーケット調査が重要となります。

そこで、ここからはプロの視点から考える駐車場料金の市場調査やノウハウを紐解いていき、あなたが見積もりを取る前に「事前に調べておくべきポイント」を解説していきます。

2. 駐車場経営に適した土地とは

2-①時間貸し駐車場に適した土地の特徴

時間貸し駐車場(コインパーキング)の場合は、次のような土地です。

・交通量が多い
・周辺に駅やバス停などの公共交通機関がある
・商業地で店舗、物販、飲食店などが近くにある
・目立つ場所である(大通りに面しているなど)
・見晴らしの良い場所である(角地などで看板が見やすい)
・集客施設などがあり短時間利用する人向け
・特定のターゲット向け(車高や車幅が広い大型車や特定車両対象)

2-②月極駐車場に適した土地の特徴

月極駐車場の場合は、次のような土地です。

月極め駐車場に適した土地
特定の企業の工場がありそこで勤務している人たちが利用する
交通量が少ない
・目立たない場所である
・見晴らしの悪い場所である(車上荒らしを防止する必要がある)
・来店型店舗(美容室、塾、ショールーム)などがあり長時間利用する人向け

・特定のターゲット向け(
高級車向けシャッター付車庫など)

2-③駐車場経営ならではの特徴

適した土地という定義で時間貸し駐車場・月極駐車場という大枠で分けることはできます。
しかし、駐車場経営ならではの特徴として、自ら駐車場適地にするという方法もあります。
経営のレベルは上がりますが、駐車場経営を検討する方に一度は考えて頂きたい発想です。
 
例えば…
 
 
コンビニ付き駐車場や、ドラッグストア付き駐車場にすることで、駐車場需要はいくらでも喚起することができるのです。

3. 駐車場経営の成功のカギは見積もりである

さぁここから実践に向けた検討をしていきましょう。

まず初めに、駐車場経営は、駐車場会社に「見積もり」を依頼することから始まります。

そこで私の経験から言えることは、見積もりをお願いする際に、前もって準備をしていなければ、駐車場会社の提案に対してしっかりと条件交渉ができないということです。

それはどういうことかというと、たとえば結婚式の見積もりのようなもので、会場を決めた後に「これも追加」「あれもオプション」といったかたちで、どんどん見積もりが上がってしまうようなイメージです。

ですから、駐車場経営を始めるうえで、どんな費用がかかるのか、何を選べばよいのか、総合的に見てどの金額で決めればよいのかを予め知っておく必要があります。

そこで、より有利な条件で見積依頼をするときに必ず確認するべきことや、駐車場の営業マンと相談するべきことを、これからお伝えしていきます。

3-① 賃料が決まる3つの視点とマーケット調査

駐車場会社は、主に以下の3つの視点から賃料を導きだします。

(1)近隣の駐車料金相場

(2)道路からの視認性

(3)周辺の集客施設による需要

その調査範囲は、対象地から最低半径300m~最長1km以上に渡って広範囲に調べる場合もあります。

駐車場相場MAP

実は、この駐車料金は通りひとつ挟むだけで金額が変わります。

つまるところ駐車場経営は、調査を行う営業マンの知識や経験によってその後の収入が左右されがちであり、道路ひとつ挟んだだけで駐車場収入が倍になることが実際にある世界です。

ですから駐車場経営が成功するか失敗するか、どれだけ多くの利益を得られるかは、この「見積もり段階」のときで決まります。

つまり、駐車場経営の成功ノウハウは「見積もりのときに交渉をすること」と言っても過言ではありません。だからこそ、多くの営業マンの話を聞き、その中から腕利きの人を選び分けていくことが必要です。

3-② 駐車場の経営方法を選択する

駐車場経営をはじめるにあたり、駐車場を

  • 自分で経営する(自主経営)
  • 駐車場会社と共同経営する
  • 駐車場会社にすべて経営を任せる(借上げ)

という選択肢があります。

どの選択肢がよいかは、オーナーであるあなたの資産状況やリスクへの許容度によって駐車場会社への交渉方法を決めていきましょう。

3-③ 月極駐車場か時間貸し駐車場を選択する

見積もりを取る際は、まず「月極駐車場」あるいは「時間貸し駐車場」のどちらがよいかを相談しましょう。次のような違いがあります。

ポイントは、近隣にどういった施設や建物があるかによって決めるとよいでしょう。私たちが実際に経験したケースでは、月極駐車場から時間貸し駐車場(コインパーキング)に変更するだけで、売上が倍以上に変わったこともあります。

まずは綿密に調査をして、場所にあった駐車場タイプを選択することが重要です。

3-④ 駐車場会社を選択する

駐車場経営でより多くの収入を得るためには、どの駐車場会社と契約をするかが大切です。

駐車場収入は「駐車場台数 × 料金設定 × 稼働率」で決まります。

駐車場会社の見積もりでは、強気な料金設定で条件は良いものの初期費用が必要となったり、会社の知名度が高いため稼働率が高く見込めるなどさまざまです。そのため、近隣駐車場を徹底的に調査して、もっとも高い駐車場収入が得られる「駐車場会社と契約条件の組み合わせ」を妥協せず追求しましょう。

また、駐車場収入の金額だけで判断するのは早計です。オーナー(あなた)と駐車場会社の間でどのように費用負担を配分するのか、中途解約等の条件面で見ると他の駐車場会社の方がよい場合もあります。そこで、以下の3つを必ず見て比較しましょう。

  • 初期投資の額と月々の管理料
  • 賃料および賃貸借条件
  • 契約条件や違約金条件(中途解約や違約金、契約終了時の条件など)

駐車場経営を始める前に把握しておくべき経費の一覧と目安まとめ

3-⑤ 初期投資の額と月々の管理料を選択する

駐車場会社と契約をするうえで、初期投資および保守・管理を委託するときは、主に次の4つの方式から選択します。

  • 借上げ方式
  • 販売方式
  • 保守委託方式
  • 共同運営方式
  • 自主運営方式(省略)

「借上げ方式」とは、駐車場会社が土地を借上げて、駐車場運営をすべて委託することです。これを選ぶ方がもっとも多いです。「販売方式」とは、オーナーが駐車場機器等の設備を購入し、駐車場会社に管理・保守を委託することです。「保守委託方式」とは、機器を駐車場会社が持ち込みし、駐車場会社に管理・保守を委託することです。「共同運営方式」とは、オーナーが駐車場機器を購入し、費用負担と売上分配の割合を、駐車場会社と相談の上で決めていくことです。

それぞれ、比較すると次のようになります。

方式 初期投資 毎月の収入 リスク 運営難易度
借り上げ なし
販売 あり
保守委託 あり
共同運営 あり

どの方式がよいかは、オーナーの初期投資での予算や、駐車場運営への委託方法によって変わります。ここでの注意点は、「借り上げ」であるのに初期投資がかかる場合です。多額の費用がかかったり、契約内容に疑問がある場合は、どんなに賃料が高いとはいえ一度専門家に相談しましょう。

たとえば、駐車場会社と契約するうえで、失敗しないために前もって知っておくべきことを纏めておりますので、こちらもご覧ください。

駐車場経営に失敗しないために前もって知っておくべき11のトラブルの種

 

3-⑥ 賃料及び賃貸借条件を選択する

駐車場会社に見積もりを依頼すると、通常は2、3週間程度で相場を調べていただけます。そして、次のように駐車台数、月額賃料、その他の条件を提案してきます。

駐車台数  〇〇台
月額賃料〇〇〇〇円(税別)1台あたり〇〇〇円(税別)
(ただし、オープン日より3カ月間は月額〇〇〇〇円(税別)でお願いします。
※見積有効期限 見積提出から1カ月

たとえば「借上げ方式」であれば月額いくらをオーナーに支払うという提案を受けます。そして「一定期間は月額賃料の半額を支払う」、あるいは「工事期間中はフリーレントとする」等の条件がついていることが一般的です。

正直な話、これらの条件は交渉次第でかなり変わります。

駐車場経営がはじめての方や、知識やノウハウが少ない場合は、駐車場会社にとってかなり有利な条件で決まってしまうことが多いように思います。結果からいえば、専門家に駐車場会社との交渉を依頼してしまった方が楽なうえに、より良い条件を引き出せる場合がほとんどです。ただし、意思決定はオーナー(あなた)がする必要がある点は覚えておいてください。

3-⑦ 契約内容(中途解約の条件や違約金)を選択する

続いて契約内容です。見積もりでは、必ず次のような文言が含まれています。

<中途解約の条件>

オーナーから  3カ月前に書面により告知をお願いします。
駐車場会社から 3カ月前に書面により告知を致します。
※2カ月前予告の場合は賃料1カ月分、1カ月前予告の場合は賃料2カ月分の違約金

中途解約は3カ月前に書面で告知することが一般的です。

一般的に考えますと、時間貸し駐車場(コインパーキング)の場合はすぐに止めることは可能ですが、月極駐車場の場合は駐車場の利用者に一定期間の猶予がなければ、オーナー(あなた)へ土地を返還することが難しいことは容易に想像できます。これが思わぬトラブルになるときもありますので、解約条件をしっかり確認しておきましょう。

<違約金について>

ご契約日より5年未満の解約(お客様都合)の場合は、残契約期間に〇〇〇〇円(税別)を乗じた金額を申し受けます。

違約金については、3年~5年未満の解約の場合に違約金が発生することが多いです。また違約金の設定については、月額賃料の3カ月分程度から残存期間×〇〇円といったものがあります。

3-⑧ 契約終了時の項目

契約終了時には、原状回復の規定が問題になる場合が多いです。次のように書かれています。

<原状回復について>

契約終了時には10日以内に駐車場に設置した設備及び看板類を撤去してオーナーへ明け渡しを致します。但し、撤去期間中の賃料は無償とさせて頂きます。また、駐車場内のアスファルト、フェンス、白黄ラインは現状有姿のままとさせて頂きます。

原状回復規定は、初期契約時にしっかりと話し合いをしておく必要があります。たとえば、駐車場会社との交渉で、オーナーが自費でアスファルト舗装をした場合は、駐車場会社に原状回復費用を取ることができます。

また、オーナー側で初期投資を出した場合には、交渉によって借上げ賃料を増額することもできます。

ここでは根気強く、根拠をもって賃料交渉に取り組みましょう。

トラブルの事例としては、原状回復の状態が問題になることが多いため、「当初の原状」を証明できるように写真を撮ったり、原状の状態について理解をしておく必要があります。これがなければ、契約終了時に、思わぬ費用が発生してしまうこともあるでしょう。

その他

これら以外にも、契約書の備考には次のように付記されている項目があります。

<備考について>

  • トラブル・事故については駐車場会社にて対応、処理します。
  • 場内に駐車機器のほか、飲料用自販機等を設置致します。
  • カーシェアリング事業の運営、販促、広告媒体などの設置の可能性があります。
  • 地上権、営業権等の発生は一切ございません。

これらも、駐車場経営の成功を左右するカギです。

まとめ:契約の定期的な見直しを

私自身、現在3社の駐車場会社と契約して駐車場経営をしています。最初は業界の先輩からノウハウを教わり、契約時において駐車場会社と念入りに打ち合わせを行った上で契約をしました。

たとえば駐車場経営は、初期投資を行うかどうかによって借上げ賃料が変わるだけでなく、運営開始後でも駐車場経営が順調であれば、賃料を上げる交渉も可能です。つまり、駐車場経営は定期的に賃料と条件の見直しを行うことが大切です。

そこで私がお伝えできるアドバイスとしては、オーナー(あなた)自身も駐車場の経営状況を把握し、売上状況が悪ければ駐車場の料金を見直すなどするとよいでしょう。結果、オーナー(あなた)と駐車場会社とが信頼関係をしっかり結ぶことで、一時的に経営が厳しい状況であっても経営を続けることができます。

私が実際に行っていることとしては、

・駐車場会社と信頼関係を構築して、収益状況を常に確認する

・売上状況を確認し、看板の位置を変えたり、駐車料金を定期的に見直す

・駐車チケットなどを近隣の店舗などに配って認知度をあげていく

これだけで毎月の収入があがっていきます。ぜひみなさまも駐車場経営に挑戦してください。私も微力ながらサポートします。

無料EBook: 駐車場経営の具体的な成功ノウハウと、ノウハウをもとにした成功した駐車場オーナーの3つの事例

もしあなたが駐車場経営を検討している、または利益改善をお考えなら、本書はそれに対する、あらゆる疑問や不安を全て具体的に解決します。


本書の著者『REIBS 不動産経営学院』は、


・全国1万人以上の不動産オーナーへのインタビュー
・5年で1,000名を超える受講生の事例


から、当ノウハウを作り上げ、多くの駐車場オーナーを成功に導いてきました。本書は、机上の空論ではなく、実践に基づいた本物のノウハウと情報です。


ぜひ無料ダウンロードして、駐車場経営にお役立てください。



無料Ebookを今すぐダウンロードする

TOPに戻る