東証REIT指数の新規採用を利用して利益を得る方法

もし、株価が規則的に値上がりする株があったとしたら、あなたは投資したいと思いませんか?

実は、そういう株に投資ができるのが、今回ご紹介する「REIT(リート)」を利用した投資手法です。REITは不動産投資信託のことをいいますが、ある特定の状況で、特定の動きをすることが非常に多いので、大きな収益チャンスになります。

詳しく解説しますので、ぜひ参考になさってください。

1.REIT(リート)とは

REITは、日本語では不動産投資信託といいます。不動産投資信託は、運用会社が投資家から資金を集めて、オフィスビルや商業施設、マンションなどを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。

そしてREITは、不動産投資信託ですが、証券が発行されていて証券取引所に上場されています。そのためREITは株式と同じように売買できます。

たとえば、下図は星野リゾート・リートです。

REITは株式と違って一口単位で売買します。

上図では星野リゾート・リートの価格は546,000円です。購入した後は、株式投資と同じ原理です。REITの価格が値上がりすれば利益になります。逆に値下がりすれば損失となります。

このREITには、株式と同じ3つの特徴があります。一つずつ解説しますね。

1.1.REITは分配金がある

上述の通り、REITは不動産への投資で得た収益を、投資家へ分配します。当然、収益性の高い物件に投資をしていれば分配金は多くなります。株式投資の配当と同じ原理です。

星野リゾートリートの一口当りの分配金は4月と10月にそれぞれ得ることができますが、2018年4月は12,338円で、2018年10月は12,778円(予定)となっています。例えば十口投資しているなら年間で251,160円の分配金を受け取れます。

1.2.REITは投資主優待がある

また、REITには、投資主優待があるものもあります株主優待と同じ原理で、特定の期日までREITを保有していると、投資主優待が受け取れます。星野リゾートリートの場合は特定の期日まで保有していると、対象施設の宿泊利用料金が2,000円引きとなる優待券を受け取れます。

1.3.REITにも株価指数がある

REITには株価指数もあります。2018年10月現在、62のREITが上場していますが、これら全てを対象とした株価指数です。これを東証REIT指数といいます。東証REIT指数は基準時を2003年3月31日の終値に置き、その日の時価総額を1,000として、その後の変化を指数化したものです。

下図は近年の東証REIT指数の推移です。

この「REITにも株価指数がある」ということが肝です。

2. 東証REITの新規採用銘柄が投資チャンス

現在は62のREITが東証REIT指数に含まれていますが、新たなREITが上場すると、それも必ず含まなければいけません。日経平均株価指数の銘柄入れ替えと原理は同じです。この時に投資チャンスが生まれます。

2.1. 新規上場したREITの扱い

新たに上場したREITは上場の一ヶ月後の月末に東証REIT指数に採用されます。例えば、9月14日に新規上場したREITは10月末に東証REIT指数へ採用されます。

2.2. 東証REIT指数へ採用されたREITの値動き

新規上場したREITには「機関投資家やファンドマネジャーが買い付けする買い需要」が、必ずと言っていいほど発生します。

なぜなら、機関投資家やファンドマネージャーの中にはREITを中心に運用している人たちがいるからです。彼らが東証REIT指数に連動した運用をしている場合は、新規上場したREITが、東証REIT指数へ採用される前に買い付けなければなりません。

この「買い需要」に注目した投資手法が東証REIT指数買いです。

3. 規則性が高い東証REIT指数買い

新規上場したREITには、機関投資家やファンドマネージャーの買い需要が発生します。そのため、新規上場したREITは、翌月末の採用まで値上がりする傾向があります。

実際に過去の傾向をお伝えします。

3.1. 投資法人みらいの例

投資法人みらいは2016年12月16日に新規上場、2017年1月末に東証REIT指数に採用となりました。株価チャートを見ていただくと上場後から2017年1月末まで値上がりしていることがわかります。

投資法人みらい

3.2. 森トラストホテルリートの例

森トラストホテルリーとは2017年2月7日に新規上場、2017年3月末に東証REIT指数に採用されました。株価チャートを見ると新規上場した日に安値を付けていて、その後、指数に採用されるまで値上がりしています。

森トラストリート

3.3. 大江戸温泉リートの例

大江戸温泉リートは2016年8月31日に新規上場しましたので、東証REIT指数に採用されるのは2016年9月末になります。株価チャートを見ていただくと、指数へ採用されるまで値上がりしています。

大江戸温泉リート

いかがでしょう。

新たに上場したREITは翌月末に東証REIT指数へ採用されますので、採用される前までに機関投資家やファンドマネージャーの「買い需要」に対して、規則性の高い値動きをします。東証REIT指数買いは、このように新たに上場するREITを買い付けすることによって利益をあげます。

3.4. 注意点

東証REIT指数買いには注意点もあります。

この投資手法は、あくまで東証REIT指数採用への買い需要に注目していますので、指数へ採用された後に持ち越すことは行いません。東証REIT指数へ採用される買い需要がなくなるため、1つのイベントが終わったと判断できるからです。上記のREITの株価チャートを見るとイベント終了後は値下がりしています。

4. まとめ

今回は東証REIT指数買いをご紹介しましたが、REITの規則性の高い値動きに注目して投資をすることは、過去の傾向から優位性の高い投資が実現できます。注意点でお伝えしたことに注意して頂き、是非、参考になさって下さい。

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執筆者
柳橋義昭

柳橋義昭

兼業投資家。 証券会社在籍時に営業、ディーラー、ネット株部門の立ち上げを行い、 2008年からエンジュク株式会社に従事。 証券会社でIPOの業務の経験を活かし、2008年に独自の投資手法を確立。 その後は毎年、IPOの獲得とセカンダリー投資にて利益を積み上げる。 また、これまで述べ20,000人の投資家に自身の投資手法を伝授。 著書に、『いつでも、何度でも稼げる! IPOセカンダリー株投資』(すばる舎)がある。 証券外務員資格一種保有。

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