立体駐車場に投資してみた。自走式駐車場と機械式駐車場の特徴と種類まとめ

みなさんは自走式(じそうしき)駐車場とはどんな駐車場であるのかを知っていますか?

その文字のとおり、自分で車を走行させて駐車区画に停める形式の駐車場です。

とはいえ、街中で見かけるコンビニや店舗などに隣接する平面駐車場とは違い、自走式駐車場は地下階や2階以上の走行スペースがある立体駐車場のことを指すことは知っていましたか?

つまり、自走式駐車場は「立体駐車場」のカテゴリーに入ります。

また、機械式駐車場も同様に複数階を利用するので「立体駐車場」のカテゴリーに入ります。

まとめますと、自走式駐車場や機械式駐車場は、1階のみを利用する「平面駐車場」とは違い、地下階や2階以上を利用する「立体駐車場」であることが大きな特徴です。

<平面駐車場と立体駐車場の違い>
平面駐車場-1階のみ
立体駐車場-地下階や2階以上ある(自走式駐車場/機械式駐車場)

そして自走式駐車場と機械式駐車場にはいくつか種類があり、種類によって使い方や特徴が異なります。

そこで、あなたが駐車場を所有して管理をしていく上で、抑えておきたい駐車場経営のポイントをまとめました。また、筆者も立体駐車場を経営する観点から運営するうえでの注意点なども紹介します。

執筆者
横山篤司

横山篤司

一般社団法人不動産オーナー経営学院の代表理事/学長。宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。 これまで日本で10,000人以上のオーナーと話し、事例や成功体験を研究。創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学び、家業再生に活かしたことで事業再生、借金を数年で完済することに成功。現在はビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。 中小企業庁主催「事業承継セミナー2017」モデル企業登壇/不動産オーナー後継者の会/JFMA「不動産MBA」研究員/週刊ビル経営「建替え経営学」連載/全国賃貸住宅新聞/住宅新報/月刊不動産流通(宅建協会)ほか。

1. 平面駐車場もしくは立体駐車場から選ぶ

駐車場の経営を考えるうえでは、

平面駐車場→土地をそのまま駐車場にする
立体駐車場→土地に建物や構造物をつくり駐車場にする

のどちらかを選びます。

1.1 平面駐車場

平面駐車場は、1階のみの駐車場で、そのまま車を運転して出し入れする駐車場のことです。

1.2 立体駐車場

立体駐車場は、地下階や2階以上を利用する駐車場で、自走式駐車場と機械式駐車場に大別されます。

1.2.1 自走式駐車場

自走式駐車場は、駐車場内に機械は使用せず、自走で車を運転して出し入れする駐車場のことです。

1.2.2 機械式駐車場

機械式駐車場は、駐車場に停める際に、昇降機やターンテーブル等を使って出し入れする駐車場のことです。

2. 平面駐車場と立体駐車場のメリットとデメリット

まずは平面駐車場と立体駐車場の特徴をまとめました。

  初期投資 運営費用 1台あたり料金 駐車台数 土地活用
平面駐車場 利益が低い
立体駐車場 利益が高い

2.1 平面駐車場のメリット

平面駐車場のメリットは、なんといっても初期投資が少ないことです。

駐車場会社による一括借り上げや、運営委託などで、一番多く選ばれている駐車場の形式です。

・短時間でオープンできる
・狭小地でもできる
・すぐにやめることができる
・低コストで低リスク

私の経営経験より、駐車場会社に経営を任せっぱなしにするのではなく、定期的に経営を見直すことをお勧めします。たとえば月極駐車場からコインパーキングに貸し方を変えたり、昼夜の契約駐車場を併用することによって、収入が2倍、3倍になることもあります。

→駐車場経営の収入と稼働率を上げる賃料相場早見表はこちら。

駐車場経営で収入を最大化するための知識と方法まとめ

2.2 平面駐車場のデメリット

平面駐車場のデメリットは、駐車台数が限られることです。

また、駐車台数が限られるため、土地の広さに対する運用効率が悪く、土地活用の利回りは低くなります。

2.3 立体駐車場のメリット

立体駐車場のメリットは、駐車台数の多さ、収入力の高さです。

つまり、狭い土地でも駐車場をコンパクトに集約できることです。

たとえば大型デパートや店舗に隣接する立体駐車場では、スロープと呼ばれる坂によって上下階が繋がっているような自走式駐車場があります。

また都心部でみられるタワー式の立体駐車場では、リフトやエレベータを使って自動車を昇降させて複数台を収容するような機械式駐車場があります。

どちらも土地の広さに対して限界まで建物を建てて駐車場にすることができるので、土地活用による利回りが高くなります。

1.4 立体駐車場のデメリット

立体駐車場のデメリットは、駐車場を作る際の初期投資の多さに加え、運営費用が高くなることです。

3. 立体駐車場をおすすめする理由は「利回りの高さ」

立体駐車場をおすすめする最大の理由は、利回りの高さです。

なぜならば平面駐車場と比べ、立体駐車場では、駐車台数が圧倒的に増えるからです。

たとえ多少の空車スペースがあったとしても、余裕をもって運営ができるのもよいです。

そして、マンションやアパートを建てるよりも投資運用効率がよいことです。

なぜならば、居住用不動産は内装や設備に対する投資や維持管理費用が高い一方で、立体駐車場は一度投資をすればほとんど維持管理がかからないからです。

結果として、駐車場の需要が見込める地域ならば、土地活用として最高の利回りを生む可能性があるのです。

2.1 自走式駐車場の利回り

敷地面積100坪(建築面積300坪)
コンクリート造3階建て(建設費50万円/坪)
建設費1.5億円(連続傾床式)
60台収容
3万円/月極駐車場

月額3万円×60台×12カ月=2160万円/年間
建築利回りは21.6%です。

2.2 機械式駐車場の利回り

敷地面積100坪
建設費2億円(タワー式駐車場)
30台収容×2本
3万円/月極駐車場

3万円/月額×60台×12カ月=2160万円/年間   
建築利回りは10.3%となります。

2.3  平均8年~9年で投資回収ができる

このように、利回りを見ることでお分かり頂けますでしょか?

ビルやマンションと比べて、駐車場は建築費用が少ないので、平均8年~9年で投資回収ができる、とても効率の良い不動産投資です。

また、事業として賃貸経営を考えるうえでは、ビルやマンションなどの建物や設備の維持管理と比べ、駐車場は老朽化による管理費や修繕費が少ないため、安定した経営が見込める土地活用の一つといえます。

実際に私の経営経験より、駐車場の経営計画を立てることで、30年、40年としっかり駐車場経営を行うことができます。

ただし、駐車場の需要が都心部や大型店舗に隣接する土地に限られるため、事業を誘致する能力や人脈が必要となります。

4. 自走式駐車場と機械式駐車場の種類

次に、自走式駐車場と機械式駐車場の方式の違いについて説明します。

4.1 自走式駐車場の4方式

専用ビル式駐車場
専用地下式駐車場
ビル附属式駐車場
1層2段式駐車場

→詳しくは自走式駐車場の種類と特徴まとめ

4.2 機械式駐車場の9方式

垂直循環方式
多層循環方式
水平循環方式
エレベータ方式
エレベータ・スライド方式
平面往復方式
2段方式
方向転換装置(ターンテーブル)
自動車用エレベータ

→詳しくは機械式駐車場の種類と特徴まとめ

5. 実際の立体駐車場の経営体験より

私の会社では約50年に渡り、駅前で機械式駐車場を経営してきました。

・昔は管理人を置く必要があったため人件費が高かった
・機械操作が必要となる
・車が出し入れしにくい
・設備投資に莫大な費用がかかった
・機械の部品がなくなるなど運営費用が高い
・重量や車幅の制限があった

など、昔は問題点も数多くありました。

近年では、立体駐車場の設備も進化し、ワイヤレスで車の車種を感知して入庫・出庫が自動化されたり、自動精算機で事前に清算を済ませることにより入出庫で車が混雑するといった状態も解消されました。

現在、私は日本全国で何十社と不動産オーナー会社の経営顧問をしています。

ひとつの経営の投資効率を考えていくうえでは、建物や設備を長く維持管理し続けていくことも一つの選択肢ではありますが、費用対効果において限界があるのも事実です。

そこで、思い切って立体駐車場の建替えや、平面駐車場から立体駐車場化をして最新設備の導入を進めることで、経営効率を飛躍的に向上させる選択肢を選ぶのも重要であると私は思います。

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