駐車場経営のメリット・デメリットと押さえておくべき知識まとめ

私は、現在3つの駐車場を経営しているオーナーです。その経験を基に、駐車場経営のメリット・デメリットや、駐車場会社の選び方、初期投資・運営の仕組みについての押さえておくべき知識を説明します。

私の経験から言えることは、駐車場経営は、たとえば駅から近ければ「賃料が高い」とか、「満車になる」、というような単純なビジネスではありません。

駐車場経営は、まず、

  • どんな立地にあるか
  • どんな道路に面しているか
  • どんな周辺施設があるか

という「立地条件」によって収益に差がでます。

そして、立地条件に加えて、

  • どの駐車場会社と運営するか
  • どのような契約形式で運営するか

によっても実際に手元に残る収入が大きく異なります。

駐車場経営で成功するために押さえるべきことは、ずばり、『最初にどれだけこうしたことを下調べしているか』、そして、もっとも良い契約条件を掴み取るために『駐車場会社選びをどれだけ綿密に行うか』、ということに集約されます。

私自身、最初は業界の先輩から教わりました。
それをもとに周辺相場や競合物件を調べ、駐車場会社の選定に力を入れました。
そして最初の契約時にはその駐車場会社と念入りにう打ち合わせを行った上で契約をしました。その打ち合わせがなければ、今のようにうまく経営できていなかったでしょう。

執筆者
横山篤司

横山篤司

一般社団法人不動産オーナー経営学院の代表理事/学長。宅地建物取引士、事業承継マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。 これまで日本で10,000人以上のオーナーと話し、事例や成功体験を研究。創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学び、家業再生に活かしたことで事業再生、借金を数年で完済することに成功。現在はビルやマンション、商業施設、駐車場等を経営。 中小企業庁主催「事業承継セミナー2017」モデル企業登壇/不動産オーナー後継者の会/JFMA「不動産MBA」研究員/週刊ビル経営「建替え経営学」連載/全国賃貸住宅新聞/住宅新報/月刊不動産流通(宅建協会)ほか。

1. 駐車場経営の2つのメリット

1-① 建物が建てられない土地や狭小土地でも有効活用できる

駐車場経営の一番のメリットは、住宅に向かない狭小地や、傾斜地、変形地でも有効活用できるということです。

駐車場は、車を2、3台停められるスペースがあれば始めることができますので、他に活用方法がない狭小地の土地活用として最適な場合が多いです。また、建物を建てにくい、または建築不可能な、傾斜地や変形地でも、駐車場としての活用なら問題ない場合も多々あります。

そのような扱いに困っている土地があるなら、ぜひ一度検討してみましょう。

また、大通り沿いや駅近など好立地、面積の大きい土地でも当然駐車場の検討は可能です。様々な種類の駐車場経営について考えてみることから始めることが大切です。

1-② 少ない初期投資で始められる

駐車場経営は、アパート経営などと比べて、はるかに少ない初期投資で始められます。更地にアパートを建てる場合は、規模にもよりますが、一千万円単位の初期投資が必要になります。しかし、駐車場であれば、平均でも数百万円、舗装などが必要ない場合は数十万円で始められる場合もあります。

これは、他の不動産投資と比べて、大きなメリットと言えるでしょう。

2. 駐車場経営の2つのデメリット

2-① 税制上のメリットが少ない

駐車場経営は、アパートや店舗などの賃貸不動産と違って、土地の上に建物を建てるわけではないため、税制上の優遇措置がほとんどありません。そのため、

  • 固定資産税や都市計画税の軽減を受けることができない。
  • 相続税の軽減を受けることができない。
  • 減価償却が少ないため所得税の軽減を受けられる余地がほとんどない。

という税制上のデメリットがあります。そのため、駐車場経営を検討する際は、これらの税金の要素も考慮して、それでも満足のいく収入を得られるかどうか、という収支計算を行う必要があります。

2-② 大きな土地の場合、収益率が比較的低い可能性がある

駐車場経営は、アパートやマンションに比べると収益性が比較的低い可能性があります。そのため、住宅需要を見込むことができる場所にある、ある程度以上の広さがある土地の場合は、駐車場経営よりも、まず賃貸経営を検討すべきと言えます。

ただし、近くに何らかの集客施設があるような場合は、立体式駐車場などで、賃貸不動産よりも、大きな収益を得られることもあります。

3. 駐車場経営の基本知識

駐車場経営には、駐車場会社との契約形態によって、5つの形式があります。

  • 借上げ方式
  • 販売方式
  • 保守委託方式
  • 共同運営方式
  • 自主運営方式

それぞれの違いは、以下の画像で把握していただけると思います(自主運営方式は、全て自分で運営するものなので割愛します)。

それぞれの運営方式の比較表は以下の通りです。

方式 初期投資 毎月の収入 リスク 運営難易度
借り上げ    
販売    
保守委託    
共同運営    

詳細は『駐車場経営で成功するためのノウハウまとめ』をご確認ください。

4. 駐車場経営の利回り

次に駐車場経営の利回りについてお伝えします。ここで押さえておきたいのは、次の4つの計算式です。

  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 時間単位稼働率
  • 売上単位稼働率

それぞれ、次のように計算します。稼働率は、利回りを向上させるために重要な指標なので、ここで一緒に覚えてしまいましょう。

表面利回りの計算式
表面利回り(%) = 年間収入 ÷ 初期費用 × 100

実質利回りの計算式
実質利回り(%) = (年間収入 – ランニングコスト) ÷ 初期費用 × 100

時間単位稼働率の計算式
時間単位稼働率(%) = 1日に駐車されていた時間 ÷ 24時間 × 100

時間単位稼働率の計算式
売上単位稼働率(%) = 1日当たりの実際の売上高 ÷ 全て常時埋まった場合の売上高× 100

詳細は、『駐車場経営における利回り(収入と費用)の計算方法まとめ』でご確認ください。

また、『コインパーキングに必要な初期投資と期待できる利回りの実例解説』では、私が経営している駐車場の一つの、利回り等を実際に計算していますので、そちらも参考にご覧いただければと思います。

さらに、『私が経営している駐車場の投資利回り(売上)を約2倍にした方法』では、稼働率を利用して、経営改善に成功した裏側もお話ししています。

5. 駐車所経営にかかる初期費用

駐車場経営(コインパーキング)をはじめる時に必要な初期費用は、大きく分けて3つあります。

  • 土地整備費
  • 看板設置費
  • 機器・工作設置費

細かい費目の一覧と相場の目安は以下の表の通りです。

土地整備費一覧
費目 費用 概要
残置物撤去費 実費 残置物がある、基礎杭が埋まっている、雑草が生えている場合
整地費用 1500円/㎡ ~ 掘削、砂利敷、転圧。防草シート込み。(深さ10cm)
舗装費用    
 a. 未舗装 2万円 ~ 駐車マスを区画するのみ(主に月極め)
 b. コンクリート舗装 5000円/㎡ ~ 初期費用が高く、耐久性20年程度で要補修(深さ10cm)
 c. アスファルト舗装 3000円/㎡ ~ 初期費用が安く、耐久性10年程度で要補修(深さ5cm)
ライン引き 5000円/台  
車止めブロック 6000円/一箇所 一箇所当たり2つ
側溝敷設(排水) 実費 必要であれば。
重機運搬費用 5万円 ~ /回  
看板設置費一覧
費目 費用 概要
料金案内看板代 10万円 大きさ、高さによります。
約定看板代 2万円  
満室表示機 20万円 電源引き込み工事含む
電飾看板 必要数に応じて  

※駐車場会社によって大きく異なる場合もあります。見込み売上と初期費用のバランスを考えて交渉していきましょう。

機器・工作設置費の一覧
費目 費用 概要
監視カメラ 1台万円~ 月5000円程度でリースもあり。
フェンス 2万円/m ~ 土台ブロック込、高さ60cm。
場内照明 1基3万円程度  
料金精算機 1台65万円 詳しくは見積で。
精算用雨除けテント 9万円  
フラップ板 13万円/台  

※これらの設置工事費用は高く見積もられる場合も多いため、見積もり比較と交渉が重要です。

これらは、あくまでも目安となる費用であり、実際にかかる初期費用は、駐車場会社との交渉の中で決めていきます。

駐車場経営の初期費用の項目と相場目安の一覧とまとめ』では、私が経営している駐車場をもとに、どれぐらいの初期費用がかかったのか、交渉において、どのように考えて進めていったのかなどを解説しています。

また、中には、駐車場経営を土地購入から考えている方もいらっしゃるかもしれません。その場合は『駐車場経営を土地購入から始める時の土地の探し方や購入の注意点』にも目を通していただければと思います。

6. 駐車場経営の運営等にかかる経費

次に、駐車場経営を運営にかかる費用等も押さえておきましょう。駐車場として貸して、運営あるいは管理をする上で必要となるのが運営費用です。運営費用では、主に、

  • 管理費
  • 税金
  • その他水道光熱費等

がかかります。内訳は次の通りです。

管理費用一覧
費目 費用 概要
集金・清掃 月額1万円~ 週に2回/3時間
警備 月額1万円~ 有人警備/機械警備(緊急対応コールセンター)
設備修繕 実費  
税金一覧
大費目 費目 費用
収入課税 所得税・法人税 収入に応じて課税される。
資産課税 固定資産税・都市計画税 毎年一定額が課税される。
消費課税 消費税・地方消費税 駐車場経営方法によっては課税される。
水道光熱費一覧
費目 費用 概要
保険料 月額2000円~ 面積と駐車台数に応じて保険加入
水道光熱費 月額4000円~ 機械の電気代と清掃する際の水道代
町内会費 実費 月額数百円程度

駐車場経営を始める前に把握しておくべき経費の一覧と目安まとめ』で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。また、税金については『駐車場経営のための税金の一覧まとめと賢い攻略方法』も併せてご確認ください。

7. 駐車場経営のリスク

駐車場経営のリスクには、大きく分けて、次の3つあります。

  • 土地リスク
  • 土地の契約リスク
  • 駐車場会社と契約する時のリスク

これらは、駐車場経営に成功するかどうかという観点で見たときに、最重要なリスクです。具体的には次の通りです。

土地の権利関係のリスク
・その土地に関する権利義務関係が異常に複雑になっている。
・その土地が第三者の権利を侵害していて係争中になっている(境界線やフェンスの位置など)。
・その土地が行政法規等により制限を受けている。
土地の状態に関するリスク
過去、ガソリンスタンドであったため土壌汚染の可能性がある。
・過去は埋め立て地であったため地割れの可能性がある。
・傾斜地や崖地のため整地・土壌改良するのにお金がかかる。

マーケットリスク
マーケット調査が不十分だったために、駐車場経営を始めたものの、赤字を垂れ流すか、よくてもトントンの状態になってしまうリスク。

土地の売買(賃借)契約リスク
・土地の所有者が変わったら、急に土地の利用契約を反故にされた。
・前所有者と契約している駐車場会社からいきなり訴えられた。
・現在の駐車場利用者が利用を止めてくれなかった。

駐車場会社との契約リスク
・初期契約料はかかるのか?
・契約時に仲介料を払うのか?
・初期設置費用をどのぐらい負担するべきか?
・屋内か屋根付きか平置きか?
・自走式かタワー式か機械式か?
・保守、管理料は安くならないか?

駐車場会社との契約リスク
・契約の途中解除はできるかできないか?
・設備の修繕代は請求されるかされないか?
・設備の買取請求を求められるか?
・契約終了時に現状有姿のまま引き渡しを受けるか?
・土地の返還は認められるか?

詳しくは『駐車場経営の3大リスクと対処法まとめ』でご確認ください。

また、これらのリスクをおろそかにしたことで起こりうるトラブルとその対象法は『駐車場経営に失敗しないために前もって知っておくべき11のトラブルの種』で解説しています。

まとめ

駐車場経営は手軽なイメージがあると思いますが、決してそうではありません。想定通りの収入を継続して得られるようになるには、通常の事業と同じように必要な知識を学んで、経験を積んでいく中で、様々な事態に対して、駐車場会社や専門家と話し合いながら、数字を改善していく必要があります。

そうすることによって、初めて、想定よりも大きな収入を堅実に得られるようになります。

ぜひ一つ一つの知識をじっくり学習して、駐車場経営を検討してみて頂ければと思います。

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